Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 25/00577 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76F2Q

Minute : 25/315

JUGEMENT

Du : 04 Septembre 2025

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

C/

Mme [U] [Y]

M. [W] [B]

Copie certifiée conforme délivrée

à : [Y] A. et [B] D.

le :

Formule exécutoire délivrée

à : M^e DELOZIERE

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Etablissement public TERRE D’OPALE HABITAT – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par M^e Hervé LECLERCQ avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substituant M^e Jean-Sébastien DELOZIERE, avocat au barreau de SAINT-OMER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [U] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparante

M. [W] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 03 Juin 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Frédéric ROLLAND, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 mars 2017, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 344,21 euros et d’une provision pour charges de 191 euros.

Par courrier du 7 février 2023 reçu le 10 février 2023, la locataire a donné congé à son bailleur, moyennant un délai de préavis d’un mois.

Par assignations du 6 mai 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour obtenir la condamnation solidaire de Mme [U] [Y] et M. [W] [B] au paiement des sommes suivantes :

5929,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances de loyers et charges pour les sommes correspondante (3416,39 euros), et à compter de l’assignation pour le surplus, outre la capitalisation des intérêts,92,92 euros au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’audience du 3 juin 2025, l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, Mme [U] [Y] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 alinéa 2 du même code précise que le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

A titre liminaire, sur les demandes formulées à l’égard de M. [W] [B]

M. [W] [B] n’est pas partie au contrat de bail litigieux de sorte que le bailleur sera débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre.

Sur la dette locative

Sur l’arriéré de loyers et charges

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il est constant que par courrier du 7 février 2023 reçu le 10 février 2023, la locataire a donné congé à son bailleur, moyennant un délai de préavis réduit d’un mois.

Néanmoins, Mme [U] [Y] ne justifie pas du motif de la réduction du préavis à un mois de sorte qu’il convient de retenir un délai de préavis de trois mois en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé est donc devenu effectif le 10 mai 2023.

L’établissement TERRE D’OPALE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 avril 2023, Mme [U] [Y] lui devait la somme de 2395,09 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Il convient d’ajouter les loyer et charges du mois de mai 2024, au prorata, jusqu’au 10, soit la somme de 172,64 euros (535,21x10/31).

Mme [U] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer la somme de 2567,73 euros (2395,09 + 172,64) au bailleur au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Le bailleur sera débouté du surplus de ces demandes.

Sur les réparations locatives

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

L’article 1731 du même code précise que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il résulte la comparaison de l’état des lieux d’entrée (ci-après désigné « EDE ») dressé contradictoirement le 28 mars 2017 et des états de sortie (ci-après désignés EDS) non contradictoires dressés le 7 juillet 2023 (par le commissaire de justice) et le 17 juillet 2023 (par le bailleur) que :

Chambre 1

EDE : menuiserie : trace de colleEDS : menuiserie : trou, tache, colle sur menuiserie

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 25 euros n’est pas justifié.

Cuisine

EDE : menuiserie : joint fenêtre dégradé, trace de colleEDS : menuiserie : trou, tache, colle sur menuiserie

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 25 euros n’est pas justifié.

Entrée

EDE : -EDS : petit choc, tache, stickers sur menuiserie, porte sale, tracé, griffée, détériorée, à remplacer

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 363,88 euros est justifié.

Salle de bain

EDE : tache de peinture sur la baignoire, 7 éclats sur le lavabo, tablier baignoire dégradé, trace de rouleau sur les peintures du plafondEDS : petit choc, tache, sticker sur menuiserie

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 15 euros n’est pas justifié.

Séjour

EDE : trace de colle, peinture plinthe écaillée, papier peint décollé, « 1 accro 2 coups marquage »EDS : trou, tache, colle sur menuiserie

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 25 euros n’est pas justifié.

WC

EDE : abattant cassé, cuvette entartrée, 2 trous, défaut d’enduit colonneEDS : petit choc, tache, sticker sur menuiserie, trou, colle sur menuiserie

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 40 euros n’est pas justifié.

Cellier

EDE : peinture plinthe dégradée, tapisserie mur décollée et tachée, peinture plafond écaillée et défaut d’enduitEDS : menu dommage : petite déchirure ou recollage

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 16 euros n’est pas justifié.

Chambre 1, 2 et 3, cuisine, entrée, salle de bain, wc (peinture)

EDE : bon étatEDS : murs détapissés, sales

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 740,09 euros est justifié.

Chambre 2 (plomberie)

EDE : bon étatEDS : radiateur largement désaxé, à réinstaller

Au regard de ces éléments, le montant retenu à la charge du locataire à hauteur de 96,68 euros est justifié.

Les frais de nettoyage (comprenant l’indemnité de déplacement) à hauteur de 255,56 euros sont également justifiés.

En définitive, il y a lieu de retenir, au regard de l’analyse poste par poste qui précède, et considération prise de l’état de vétusté résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement du logement, un montant de réparations locatives demeurant à la charge du locataire à hauteur de 1456,21 euros (363,88 + 740,09 + 96,68 + 255,56).

Dès lors, en l’absence de tout élément contradictoire et déduction faite du dépôt de garantie à hauteur de 344,21 euros, Mme [U] [Y] sera condamnée à payer au bailleur la somme de 1112 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur le partage des frais quant à l’état des lieux de sortie

En application de l’article 5, I, alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989, les honoraires des personnes mandatées pour réaliser un état des lieux sont partagés entre le bailleur et le preneur. Le montant toutes taxes comprises imputé au locataire pour cette prestation ne peut excéder celui imputé au bailleur et demeure inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée fixé par voie réglementaire et révisable chaque année,

dans des conditions définies par décret. Ces honoraires sont dus à compter de la réalisation de la prestation.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties prévoit en son article 5 qu’à défaut d’état des lieux établi contradictoirement, un état des lieux est établi par commissaire de justice à l’initiative de la partie la plus diligente, les frais étant, dans ce cas, partagés par moitié.

Au regard des dispositions légales et contractuelles susvisées et des pièces produites aux débats, il y lieu de procéder au partage des frais relatif au procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 7 juillet 2023, faute pour le bailleur d’avoir pu faire établir un état des lieux contradictoire.

Mme [U] [Y] sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 92,92 euros, correspondant à la moitié du coût de l’état des lieux de sortie du commissaire de justice.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [Y], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, à l’exclusion des dépens relatifs à la personne de M. [W] [B], qui resteront à la charge du demandeur.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 2567,73 euros (deux mille cinq cent soixante-sept euros et soixante-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 1112 euros (mille cent douze euros) au titre des dégradations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE Mme [U] [Y] à payer à l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT la somme de 92,92 euros (quatre-vingt-douze euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre de la moitié du coût de l’état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus pour au moins une année entière,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [U] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 6 mai 2025, à l’exclusion des dépens relatifs à la personne de M. [W] [B], qui resteront à la charge du demandeur,

DÉBOUTE l’établissement TERRE D’OPALE HABITAT de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 septembre 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge