TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30Z

Minute

N° RG 25/01587 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2U6H

1 copie

Décision nativement numérique délivrée

le 02/03/2026

à M^e Baptiste MAIXANT

la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + [Localité 2] ET ASSOCIES

Rendue le DEUX MARS DEUX MIL VINGT SIX

Après débats à l’audience publique du 19 Janvier 2026

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEURS

Monsieur [V] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [Y] [T]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. Harrar

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Caroline SALVIAT de la SELAS SALVIAT + JULIEN-PIGNEUX + PUGET ET ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 24 juillet 2025, les consorts [T] ont fait assigner la SAS HARRAR devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, afin de la voir condamner :

— à vider la petite réserve du local du rez-de-chaussée et laisser l’entreprise de couverture y accéder pour effectuer les travaux de couverture dans les huit jours à compter de la signification et sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ;

— à retirer les sacs entreposés dans les parties communes de l’immeuble, et à cesser d’y stocker du matériel et/ou denrées, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard ; se réserver la liquidation des astreintes ;

— à leur payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les demandeurs exposent que par acte sous seing privé du 29 novembre 2018, ils ont donné à bail à la société HARRAR, venant aux droits de Mme [G], des locaux à usage commercial situés au rez-de chaussée et au 1er étage d’un immeuble à destination mixte situé [Adresse 3] à [Localité 6] ; qu’à la demande des locataires, ils ont pris attache en 2024 avec la société Girardi en vue de réaliser la réfection de la toiture, notamment celle de la petite réserve située à l’arrière du local loué à la société HARRAR ; que cependant, faute pour celle-ci de libérer la réserve, l’entreprise ne peut pas intervenir ; qu’en outre la défenderesse entrepose et stocke sans droit ni titre des marchandises dans les parties communes.

L’affaire, appelée à l’audience du 24 novembre 2025, a été renvoyée pour échange des conclusions des parties et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

— les demandeurs, le 16 janvier 2026, par des écritures aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de la défenderesse de sa demande reconventionnelle et maintiennent leurs demandes

— la défenderesse, le 16 janvier 2026, par des écritures aux termes desquelles elle demande au tribunal :

— de débouter les demandeurs de toutes leurs demandes ;

— de les condamner à lui verser une provision de 86,70 euros TTC ;

— de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle expose qu’elle est venue aux droits de Mme [G] par acte de cession du fonds du 23 mai 2019 ; que l’acte prévoit notamment que les bailleurs ont accepté de prendre en charge les désordres résultant d’un dégât des eaux survenu dans le local du 1er étage avant la vente ; que les bailleurs n’ont jamais exécuté les travaux ; qu’elle a par ailleurs alerté le mandataire des bailleurs le 12 décembre 2023 d’infiltrations affectant le local ; que c’est seulement le 23 décembre que le mandataire a répondu qu’il mandatait un couvreur ; qu’il l’a informée le 07 mars 2024 de la réfection complète de la toiture sans préciser les mesures provisoires envisageables pour limiter les conséquences sur l’activité ; que ces travaux n’ont jamais été réalisés ; qu’elle a relancé le mandataire le 08 octobre 2024 en lui signalant de nouvelles fuites et la dégradation de ses stocks de thé ; qu’il a refusé de l’indemniser ; que le début des travaux a été annoncé pour le 06 janvier 2025 sans qu’aucune mesure n’ait été prévue pour en anticiper les conséquences sur son activité ni sur la sécurité de sa clientèle ; que les travaux ont entraîné l’altération de ses stocks entreposés dans l’escalier d’accès à la cave comprise dans le bail ; que le 03 février 2025, les travaux de réfection de la toiture principale étant terminés, le mandataire des bailleurs lui a demandé de vider la réserve pour permettre au couvreur d’intervenir ; que la vider impacterait grandement son activité puisque le seul accès se fait par le local commercial ; que ses demandes de précisions sur la nature, la durée et l’ampleur des travaux sont restées sans suite ; que les travaux envisagés impliquent de fermer le local, ce qui va avoir des conséquences financières importantes ; qu’elle exige d’être préalablement indemnisée de son préjudice ; que le bailleur, qui doit réaliser les travaux depuis plusieurs années, ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite ; sur l’occupation des parties communes, que l’espace n’est pas utilisé par les autres occupants de l’immeuble ; que les locataires successifs du local l’utilisent depuis plus de 25 ans sans opposition des bailleurs ; qu’elle ne dispose d’aucun autre local, celui situé à l’étage étant totalement inexploitable en l’absence de travaux ainsi qu’il ressort de PV de constat du 14 octobre 2025 ; qu’elle justifie en tout état de cause avoir déménagé les marchandises, de sorte que la demande est sans objet.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

sur les demandes principales :

sur les travaux :

L’article VI du bail (“conditions de la location”), conformément aux dispositions de l’article 1724 du code civil, stipule au 8° que “le preneur aura l’obligation de souffrir et laisser faire, sans prétendre à aucune indemnité ni diminution de loyer, tous les travaux que le bailleur jugera nécessaires dans les lieux loués ou l’immeuble dont ils dépendent (…) et ce quelle qu’en soit la durée (…). Le preneur devra laisser pénétrer dans les lieux les architectes, entrepreneurs, ouvriers chargés de l’exécution des travaux.”

La défenderesse, pour expliquer sa résistance, fait valoir :

— d’une part, que la situation ne constitue pas un trouble manifestement illicite ;

— d’autre part, qu’elle est fondée à solliciter, préalablement à la réalisation des travaux, l’indemnisation du préjudice qui va en découler pour elle.

Le principe même de l’indemnisation du préjudice est cependant expressément exclu par l’article VI visé plus haut. En tout état de cause, les demandeurs peuvent opposer utilement que cette indemnisation ne saurait constituer un préalable à la réalisation des travaux alors même que le montant du préjudice susceptible d’en résulter ne pourra être évalué que postérieurement.

Au regard des dispositions tant légales que contractuelles, la société HARRAR est donc tenue contractuellement de supporter les travaux envisagés sur la réserve, dont au demeurant elle ne conteste pas la nécessité puisqu’elle les réclame depuis plusieurs années en en soulignant l’urgence.

C’est par ailleurs de manière inopérante voire contradictoire qu’elle conteste l’existence d’un trouble manifestement illicite alors qu’elle reproche à ses bailleurs un manquement à leur obligation de délivrance conforme, à l’origine d’infiltrations récurrentes et de la dégradation des locaux donnés à bail dont la plupart seraient selon elle inexploitables, une telle situation caractérisant bien un trouble manifestement illicite,

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande, la réticence de la défenderesse justifiant que la condamnation soit assortie d’une astreinte selon les modalités précisées au dispositif, sans qu’il y ait lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

sur l’occupation des parties communes :

les demandeurs reprochent à la défenderesse de stocker des marchandises au pied de l’escalier qui appartient aux parties communes.

La défenderesse, qui ne conteste pas cette occupation, conteste cependant le grief en faisant valoir que l’espace n’est pas utilisé par les autres occupants de l’immeuble ; que les locataires successifs du local commercial l’utilisent depuis plus de 25 ans sans opposition des bailleurs ; qu’elle ne dispose d’aucun autre local, celui situé à l’étage étant totalement inexploitable en l’absence de travaux ainsi qu’il ressort de PV de constat du 14 octobre 2025 ; qu’elle justifie en tout état de cause avoir déménagé les marchandises, de sorte que la demande est sans objet.

C’est cependant à bon droit que les demandeurs opposent que le bail décrit précisément et limitativement l’assiette des locaux donnés à bail, ce qui exclut toute occupation d’autres parties de l’immeuble ; que la tolérance passée des bailleurs ne confère aucun droit à la locataire dès lors que les bailleurs ont exprimé la volonté d’y mettre fin ; qu’ils n’ont pas à faire la démonstration d’un trouble.

S’il ressort par ailleurs des photos produites par la défenderesse que les sacs avaient été retirés en décembre 2025, la demande, qui vise aussi à la condamner à cesser d’y stocker du matériel et/ou denrées, sous astreinte, reste d’actualité.

Il y a donc lieu d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif.

sur la demande reconventionnelle :

La société HARRAR sollicite l’octroi d’une provision de 86,70 euros TTC en faisant valoir qu’elle a subi le 08 octobre 2024 une perte de stock de thé due à des infiltrations d’eau dans la réserve résultant de l’absence de réalisation des travaux en toiture.

Les demandeurs opposent que la demande se heurte à une contestation sérieuse en faisant valoir d’une part, que la locataire ne peut leur reprocher l’absence de travaux dont elle a elle-même empêché l’exécution ; d’autre part, que dès le 23 décembre 2023 le gestionnaire locatif lui a communiqué les coordonnées du couvreur pour mettre en place le cas échéant des mesures conservatoires, proposition à laquelle elle n’a jamais donné suite ; enfin, que la réalité même du préjudice n’est pas établie, les pièces produites (une facture de 2022 et la photographie d’un carton) n’étant pas probantes.

Il en résulte que l’obligation des bailleurs de prendre en charge cette somme est sérieusement contestable, ce qui commande le rejet de la demande.

sur les demandes annexes :

La SAS HARRAR, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. La SAS HARRAR sera condamnée à leur verser une somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

III – DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile

Condamne la SAS HARRAR :

— à vider, dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la petite réserve du local du rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6], et à laisser l’entreprise de couverture y accéder pour effectuer les travaux de couverture

— à retirer, dans le même délai, les sacs entreposés dans les parties communes de l’immeuble, et à cesser d’y stocker du matériel et/ou denrées ;

et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration du délai de huit jours et pendant une durée de deux mois

Dit n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Déboute la société HARRAR de ses demandes

Condamne la SAS HARRAR aux entiers dépens, et la condamne à payer aux consorts [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,