N° RG 24/05085 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3A

7EME CHAMBRE CIVILE

SUR LE FOND

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

54G

N° RG 24/05085

N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3A

AFFAIRE :

SCI [Adresse 1]

C/

[C] [U]

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE

Grosse Délivrée

le :

à

SELARL CABINET CAPORALE – [Localité 2] – BLATT ASSOCIES

SAS DIXI

M^e Gnilane LOPY

1 copie à monsieur [O] [E], expert judiciaire

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,

Madame LADOUES-DRUET, Vice-Président,

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats :

Madame DENIS, Adjoint administratif faisant fonction de Greffier.

Lors du prononcé :

Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier

DÉBATS :

à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire

En premier ressort

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDERESSE

SCI [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Didier LE MARREC de la SAS DIXI, avocat au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [U], entrepreneur individuel

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par Maître Gnilane LOPY, avocat au barreau de BORDEAUX

CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE – MAILLOT – BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un devis accepté du 12 mars 2019 d’un montant de 13.066,35 euros TTC, la SCI [Adresse 6] a confié à monsieur [C] [U], assuré auprès de la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE la réalisation de travaux de toiture, charpente et zinguerie sur son immeuble sis [Adresse 7] à SOULAC-SUR-MER.

Se plaignant d’un abandon de chantier et de la présence de nombreuses malfaçons, la SCI [Adresse 6] a obtenu, par ordonnance de référé du 1er mars 2021, la désignation d’un expert en la personne de monsieur [E] qui a déposé son rapport le 10 mars 2023.

Par acte du 13 juin 2024, la SCI DOMAINE DE NEYRAN a saisi le tribunal judiciaire de BORDEAUX d’une action indemnitaire dirigée contre monsieur [U] et la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE contenant également une prétention aux fins de prononcé d’une réception judiciaire au 02 juillet 2019.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 28 février 2025 par la SCI [Adresse 6],

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 05 mai 2025 par la CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE,

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 02 juin 2025 par monsieur [U],

Vu la note en délibéré produite par la demanderesse à la demande du tribunal relative à la qualité à agir de la demanderesse au titre du dommage matériel,

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 07 novembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 07 janvier 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I- SUR LA RÉCEPTION.

En application de l’article 1792-6 du code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement et, en tout état de cause, est prononcée contradictoirement. A défaut de réception amiable, la réception judiciaire, avec ou sans réserves, peut être prononcée à la demande de la partie la plus diligente à la condition que l’ouvrage soit en état d’être reçu.

Monsieur [U] ne conteste pas la demande de prononcé d’une réception judiciaire à la date du 02 juillet 2019 et admet que l’ouvrage était en état d’être reçu ce que confirment les constatations de l’expert judiciaire dont il résulte que les travaux étaient achevés tout en présentant de nombreuses malfaçons ayant pour conséquences des auréoles d’eau en plafonds de la salle d’eau et du couloir, des décollements de la bande plâtrière des murs, des microfissures des plâtres de la cage d’escalier et des infiltrations d’eau en pied de charpente.

Les zingueries ne sont pas conformes aux règles de l’art et les toitures, recouvertes pour partie de tuile et pour partie d’ardoises sont vétustes, monsieur [U] n’ayant pas été chargé des les remanier ou refaire.

C’est en vain que l’assureur s’oppose au prononcé d’une réception judiciaire, invoquant à cet effet une jurisprudence désormais obsolète exigeant un refus abusif du maître d’ouvrage, le juge devant désormais seulement vérifier que l’ouvrage était en état d’être reçu (en ce sens civ.3ème, 12 octobre 2017, n°15-27802).

Une réception judiciaire sera donc prononcée à la date du 02 juillet 2019, assortie des réserves contenues dans le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [E] sous la forme d’observations, constatations et préconisations.

II- SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES.

Sur le fondement des articles 1231-1 et 1792 du code civil, la SCI [Adresse 6] sollicite la condamnation in solidum de monsieur [U] et de son assureur à lui payer les sommes de 56.370,02 euros indexée sur l’indice BT 01 au titre des travaux réparatoires outre 1.610 euros en réparation de son préjudice financier ainsi que la condamnation de monsieur [U] seul au paiement de 75.240 euros au titre de la perte locative outre 50.000 euros au titre de la moins value subie lors de la vente de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est, pendant dix ans à compter de la réception, responsable de plein droit envers le maître de l’ouvrage des dommages non apparents à réception qui compromettent sa solidité ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou d’équipement le rendent impropre à sa destination.

La CAISSE REGIONALE D’ASSURANCES MUTUELLES AGRICOLES DE RHÔNE ALPES AUVERGNE conteste devoir mobiliser ses garanties au double motif que les travaux réalisés n’étaient pas constitutifs d’un ouvrage et que l’ensemble des désordres étaient connus du maître d’ouvrage antérieurement à la réception.

Le devis accepté, constituant la loi des parties au sens des articles 1103 et 1104 du code civil, prévoyait pour l’essentiel la réfection des zingueries de l’immeuble avec création d’une noue et redressage d’une partie de la charpente et du toit, travaux d’une certaine ampleur nécessitant un ajout de matière et la mise en oeuvre de techniques de construction, ayant abouti à l’apport d’éléments nouveaux.

Il s’agit donc bien d’un ouvrage soumis à la garantie décennale due par les locateurs d’ouvrage.

Par contre, c’est à juste titre que l’assureur fait valoir qu’il résulte de la lettre du maître d’ouvrage du 2 septembre 2019 adressée à l’entrepreneur qu’il avait identifié de manière complète et détaillée, dès le 12 juin 2019, l’ensemble des malfaçons constatées par l’expert [E] et objet des réserves dont est assorti le prononcé de la réception judiciaire.

N° RG 24/05085 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZF3A

Aucune condamnation ne sera donc prononcée contre l’assureur décennal et les prétentions de la SCI [Adresse 6] seront examinées sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et de la responsabilité contractuelle avant réception imposant à l’entrepreneur une obligation de résultat.

Par acte du 18 février 2022 la SCI DOMAINE DE NEYRAN a vendu ce bien à la SCI [Z] moyennant le prix principal de 505.000 euros.

Cet immeuble est donc sorti de son patrimoine à cette date, antérieure au dépôt du rapport de monsieur [E] auquel seuls des devis ont été soumis.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Dans le cadre de la procédure au fond, la SCI [Adresse 6] ne produit pas de factures mais seulement les devis déjà soumis à l’expert judiciaire et elle ne justifie pas avoir réalisé les travaux réparatoires dont elle demande l’indemnisation.

Or, sauf clause contraire, les acquéreurs successifs d’un immeuble ont qualité à agir, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente, contre les constructeurs sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun qui accompagne l’immeuble en tant qu’accessoire (en ce sens civ 3ème 10 juillet 2013 n°12-21.910 Bull 2013 III n°102) de telle sorte que, sauf clause contraire, le vendeur ne conserve la possibilité d’agir en garantie que lorsqu’il a supporté les conséquences du dommage dans son patrimoine.

L’acte de vente versé aux débats ne contient aucune clause réservant à la SCI DOMAINE DE NEYRAN le bénéfice d’une action indemnitaire quelconque contre monsieur [U] et elle ne démontre pas avoir subi, dans son patrimoine, les conséquences du dommage faute d’avoir payé une quelconque facture de réparation des désordres.

En pages 18 et 19 de cet acte tel que produit avec la note en délibéré de la SCI [Adresse 6] il est seulement mentionné qu’elle informe l’acquéreur de la procédure en cours avec annexion de l’assignation en référé.

Il n’existait donc à la date de la vente ni rapport d’expertise définitif ni assignation au fond ni plus généralement aucune réclamation chiffrée, l’acquéreur étant exclusivement informé de l’instance en référé et des opérations d’expertise judiciaire alors en cours et cette déclaration limitée ne peut s’analyser en une clause explicite privant la SCI [Z] du transfert des garanties dues par les constructeurs et accompagnant l’immeuble en qualité d’accessoire tout en laissant à la SCI [Adresse 6] le droit d’agir pour la totalité des travaux de remise en état, y compris ceux pour lesquels elle n’a jamais engagé de dépenses.

Elle doit donc être déclarée irrecevable à agir, faute de qualité, au titre des travaux réparatoires.

La demande relative à la perte de valeur de l’immeuble sera rejetée car aucune pièce ne permet d’étayer l’affirmation selon laquelle cet immeuble, acquis par la SCI DOMAINE DE NEYRAN le 12 juin 2009 au prix de 300.000 euros aurait eu, le 18 février 2022, une valeur de 555.000 euros et non de 505.000 euros, prix auquel l’a acheté la SCI [Z].

Il en sera de même de la demande d’indemnisation d’une perte de chance de louer.

Ainsi que le soutient à juste titre monsieur [U], alors que la demanderesse détenait cet immeuble depuis le printemps 2009, elle ne produit aucune pièce établissant qu’elle l’ait jamais offert à la location ou élément fiscal, comptable ou financier justifiant de la perception de revenus locatifs sur la période de treize années pendant laquelle elle en était propriétaire.

Les frais d’huissier et d’expertise privée relèvent de l’appréciation des frais irrépétibles.

III- SUR LES AUTRES DEMANDES.

Il sera rappelé que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

Il n’est pas inéquitable de laisser aux parties la charge des frais exposés pour leur défense et non compris dans les dépens au paiement desquels sera condamné monsieur [U], en ce compris les frais de référé et d’expertise, cette mesure ayant été rendue légitime par ses manquements multiples dans le cadre des travaux qui lui étaient confiés.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Prononce la réception judiciaire de l’ouvrage à la date du 02 juillet 2019, assortie de réserves telles que contenues dans le rapport d’expertise judiciaire de monsieur [E] sous la forme d’observations, constatations et préconisations,

Déclare la SCI [Adresse 1] irrecevable à agir, faute de qualité, au titre des travaux réparatoires,

Déboute la SCI DU DOMAINE DE NEYRAN du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision,

Rejette les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [U] aux dépens, en ce compris les frais de référé et d’expertise et dit qu’ils seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT