Tribunal Judiciaire

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[Adresse 3]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/01021 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754VK

JUGEMENT DU : 16 Janvier 2025

S.C.I. [Adresse 13]

C/

[G] [R]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu le 16 Janvier 2025 par Monsieur Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. [Adresse 13], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

M. [G] [R]

né le 24 Décembre 1958,

demeurant [Adresse 4]

Comparant

DÉBATS : 14 novembre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01021 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754VK et plaidée à l’audience publique du 14 Novembre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 16 Janvier 2025, les parties étant avisées

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 12 décembre 2014 M. et Mme [W] [B], aux droits desquels intervient aujourd’hui la SCI [Adresse 11] DE [Adresse 7] en vertu d’un acte authentique dressé par Me [L], notaire à DESVRES en date du 9 mars 2020, ont donné à bail à M. [G] [R] un appartement à usage d’habitation situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Adresse 8] (62200), moyennant un loyer mensuel initial de 400,00 euros, outre 60,00 euros de charge.

Par acte de commissaire de justice signifié le 8 juin 2023, la bailleresse a donné congé à M. [G] [R] pour le 11 décembre 2023 l’informant de son intention de vendre le logement moyennant la somme de 70.000,00 euros.

N’ayant pas manifesté son intention d’acquérir ni quitté les lieux dans les délais requis, la SCI [Adresse 11] DE BOULOGNE a fait citer M. [G] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer par acte de commissaire de justice du 27 juin 2024, au visa de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater la validité du congé signifié le 8 juin 2023, pour l’échéance du 11 décembre 2023 ;

Déclarer M. [G] [R] occupant sans droit ni titre du logement situé au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 9] ;

Ordonner en conséquence son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

A titre subsidiaire, de :

Condamner M. [G] [R] au paiement des loyers et des charges dus au 11 décembre 2023, soit un montant principal de 1837,00 euros ;

Condamner M. [G] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au double du loyer mensuel pour tous les mois s’étant écoulés depuis l’expiration du congé jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamner M. [G] [R] au paiement de la somme de 336,00 euros au titre des dommages et intérêts correspondant à la surconsommation d’électricité dans les parties communes de l’immeuble, avec intérêts légaux à compter de la date du jugement à intervenir ;

Condamner M. [G] [R], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement des sommes :416,64 euros coût du procès-verbal de constat et commandement de payer ;211,20 euros au titre des honoraires de mise au rôle et de rédaction de l’assignation ;121,47 euros au titre de la sommation interpellative de faire.

Condamner M. [G] [R] au paiement des entiers dépens.

Elle expose qu’à l’expiration du délai prévu au congé M. [G] [R] n’a pas quitté le logement ni restitué les clés et qu’il s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre ; Que le congé étant régulier tant au fond qu’en la forme le défendeur est déchu de tout titre d’occupation conformément aux termes de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024 et renvoyée à celle du 14 novembre 2024 pour la communication des pièces du défendeur, date à laquelle elle a été retenue.

La SCI [Adresse 11] DE BOULOGNE, représentée par son conseil a maintenu ses demandes en validité du congé pour vente et ses conséquences. Elle précise que M. [G] [R] ne lui a communiqué aucune des pièces qu’il entend produire aux débats et demande qu’elles soient déclarées irrecevables ; Elle indique que le locataire s’était raccordé dans les parties communes au réseau électrique et qu’il a totalement cessé de payer son loyer.

Répondant à l’argumentation adverse quant au mauvais état du logement la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE précise que les services d’hygiène de Boulogne-sur-Mer ont clôturé le dossier relatif au signalement effectué par le preneur.

M. [G] [R], comparant en personne, soutient qu’il n’a jamais eu de bail avec les nouveaux propriétaires ; que tout est cassé dans la maison, que le ménage n’est pas fait dans les parties communes et qu’il a dû effectuer des travaux pour l’entretien de l’appartement.

Il demande que la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE soit condamné à lui payer la somme de 2160,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et celle de 300,00 euros en réparation de son préjudice matériel.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. (…)

L’article 15-II de la même loi précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Le prix de vente doit être déterminé en fonction de l’état actuel de l’immeuble. Il est librement déterminé par le bailleur qui ne peut cependant fixer un prix abusif qui révèlerait une intention frauduleuse de sa part.

La charge de la preuve de l’intention frauduleuse du bailleur en fixant un prix abusif, qui peut être apportée à priori, après la délivrance du congé, ou à postériori, après que le congé à produit son effet, pèse sur le locataire.

En l’espèce la SCI [Adresse 11] DE BOULOGNE venant aux droits du précédent bailleur de M. [G] [R] pour avoir acquis l’immeuble litigieux aux termes d’un acte authentique en date du 9 mars 2020, a donné congé à ce dernier du logement qu’il occupe situé au 1er étage du [Adresse 5] à Boulogne-sur-Mer (62200), par acte de commissaire de justice signifié le 8 juin 2023, plus de six mois avant le terme du bail et reproduisant les termes des dispositions précitées.

Ce congé est régulier en la forme.

Par ailleurs selon l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce M. [G] [R] ne justifie pas avoir communiqué au conseil de son bailleur les documents qu’il a versé aux débats pour démontrer l’état du logement, malgré le renvoi d’audience ordonné lorsque l’affaire a été évoquée le 3 octobre 2024 pour lui permettre de la faire.

En conséquence les pièces produites au tribunal par le défendeur sont écartées des débats.

Dans ce contexte et alors que le défendeur ne soutient, ni ne justifie que le congé qui lui a été délivré interviendrait en fraude de ses droits, le congé qui lui a été signifié le 8 juin 2023 est validé à la date du 11 décembre 2023.

Sur la demande d’expulsion

Aux termes du deuxième paragraphe de l’article 15. II de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

En l’espèce le congé délivré aux preneurs a été validé pour la date du 11 décembre 2023 à partir de laquelle M. [G] [R] doit être considéré comme occupant sans droit ni titre, de sorte que la SCI [Adresse 11] DE BOULOGNE est bien fondée à solliciter son expulsion dans la mesure où il se maintient dans les lieux.

La demanderesse est également bien fondée à obtenir une indemnité d’occupation équivalente au seul montant du loyer courant et des charges, depuis cette date, la circonstance invoquée par l’occupant selon laquelle l’immeuble serait en mauvais état n’est pas établie par celui-ci et la demande de doublement de cette indemnité par le bailleur à titre de dommages et intérêts étant rejetée, faute de démonstration d’un préjudice complémentaire de la seule occupation sans titre des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 12 décembre 2014, le commandement de payer du 18 janvier 2023 pour la somme de 91,00 euros au titre du loyer restant dû en novembre 2022 et un décompte de créance pour la période de novembre 2022 à juin 2024, d’un montant de 3328,00 euros dont les rubriques sont illisibles, qui ne correspond pas au montant réclamé et dont l’arrière de novembre 2022 ne correspond pas au montant précisé dans le commandement du 18 janvier 2023.

Le décompte produit ne permettant pas de justifier du quantum de la dette locative, la demande du bailleur en paiement de la somme de 1837,00 euros au titre des loyers et charges dus au 11 décembre 2023 est en conséquence rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 336,00 euros

Selon l’article 1240 tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par lequel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 336,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la surconsommation d’électricité dans les parties communes de l’immeuble litigieux, la bailleresse produit la plainte déposée le 20 mars 2023 à l’encontre de M. [G] [R] devant les services de police, pour soustraction frauduleuse d’énergie, sans qu’il soit précisé le sort réservé à celle-ci ; des photographies de meubles de cuisine et d’une salle de bain et leur facture d’installation, sans intérêt ; les factures d’énergie électrique de l’immeuble et un tableau récapitulatif de celles-ci du 2 avril 2020 au 2 mai 2023 et un mail adressé le 17 juin 2024 pour les transmettre à son conseil faisant état d’une augmentation des factures de l’électricité des communs de 3%, soit de 166,85 euros en 2021 à 456,16 euros en 2022.

Ces éléments produits sans aucune explication, voire sans intérêt, sans aucune démonstration de lien de causalité entre les faits reprochés au preneur et les facturations produites et sans préciser le calcul aboutissant à la réclamation de 336,00 euros ne sont pas de nature à rapporter le preuve d’une telle demande.

En conséquence la demande en paiement de la somme de 336,00 euros à titre de dommages et intérêts à titre de surconsommation d’électricité dans les parties communes est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [G] [R]

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, M. [G] [R] ne produit aucune pièce qui puisse être recevable au regard des dispositions de l’article 16 du code de procédure précité de telle sorte qu’il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile précité également, ni de la faute contractuelle de son bailleur ni de son préjudice.

En conséquence les demandes de M. [G] [R] en paiement de la somme de 2160,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et celle de 300,00 euros en réparation de son préjudice matériel sont rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant au principal, M. [G] [R] est condamné au paiement des dépens lesquels comprendront les coûts, du congé du 8 juin 2023, du seul commandement de payer du 18 juin 2023, de la sommation de déguerpir du 12 juin 2024, de l’assignation du 27 juin 2024 et de la signification du présent jugement.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce au regard de la situation économique du défendeur, il n’y a pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, statuant par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

VALIDE le congé notifié par la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE le 8 juin 2023 à M. [G] [R] à la date du 11 décembre 2023.

CONSTATE que M. [G] [R] est devenu à compter de cette date occupant sans droit ni titre des locaux situés au 1er étage du [Adresse 5] à [Localité 9];

ORDONNE à M. [G] [R] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE sera autorisée à faire procéder à son expulsion, celle de ses biens, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [G] [R] à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges et indexations éventuelles qui auraient été dus en cas de maintien du bail jusqu’à son départ effectif des lieux ;

REJETTE la demande de la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE en paiement de la somme de 1837,00 euros au titre des loyers et charges dus au 11 décembre 2023 et l’en déboute ;

REJETTE la demande de la SCI LES QUAIS DE BOULOGNE en paiement de la somme de 336,00 euros à titre de dommages et intérêts à titre de surconsommation d’électricité dans les parties communes et l’en déboute ;

REJETTE la demande M. [G] [R] en paiement de la somme de 2160,00 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance et celle de 300,00 euros en réparation de son préjudice matériel et l’en déboute ;

CONDAMNE M. [G] [R] au paiement des dépens qui comprendront les coûts, du congé du 8 juin 2023, du seul commandement de payer du 18 juin 2023, de la sommation de déguerpir du 12 juin 2024, de l’assignation du 27 juin 2024 et de la signification du présent jugement.

REJETTE les demandes de la SCI [Adresse 12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,