TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Harald INGOLD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/11493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UIL

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 28 mai 2025

DEMANDERESSE

S.A. SEQENS, dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

DÉFENDERESSES

Madame [A] [K], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0788

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-[Numéro identifiant 8] du 24/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Madame [O] [Y] es-qualités de curateur de Mme [K], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Harald INGOLD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0788

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection, assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 mai 2025 rédigé par Jade SAHUN, auditrice de justice, sous le contrôle de Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection, assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 28 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/11493 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UIL

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 juin 2009, le bailleur, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PAX PROGRES PALLAS, aux droits de laquelle vient la société SEQUENS, a conclu un contrat de bail, concernant un logement au sein de la résidence du [Adresse 4], l’appartement n°3051, à [Localité 12], avec Madame [A] [K] et Monsieur [J] [S], preneurs.

Dans le cadre d’un divorce par consentement mutuel entre Madame [A] [K] et Monsieur [J] [S], le jugement rendu le 06 juillet 2012 par le juge aux affaires familiales attribue le droit au bail susvisé à Madame [K].

Madame [A] [K] est placée sous le régime de la curatelle confiée à l’association tutélaire de la fédération protestante des œuvres (ci-après l’ATFPO), Madame [O] [Y] agissant en qualité de curatrice.

Se plaignant que le comportement de sa locataire occasionne des nuisances au sein de la résidence, par actes du 11 décembre 2024 et du 5 décembre 2024, la société SEQENS a fait assigner Madame [A] [K] ainsi que sa curatrice Madame [O] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de la locataire.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 05 mars 2025.

À l’audience du 05 mars 2025 la SA SEQENS est représentée par son conseil. Elle a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :

— prononcer la résiliation du bail du 24 juin 2009 liant la société SEQENS à Madame [K] relativement aux lieux situés à [Localité 12], [Adresse 6], aux torts et griefs de Madame [K] ;

— ordonner l’expulsion de Madame [K] ainsi que celle de tous occupants ;

— débouter Madame [K] de toute demande de délai ;

— condamner Madame [K] à payer à la société SEQENS le loyer contractuel majoré des charges jusqu’au prononcé de la résiliation et à compter de celle-ci et jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges légalement exigibles ;

— condamner Madame [K] aux dépens ;

— condamner Madame [K] à payer à la société SEQENS la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande en résiliation du bail, la société SEQENS, fait valoir, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [K] a manqué à ses obligations d’user paisiblement le bien loué. D’une part, elle expose que Madame [K] n’entretient pas correctement son appartement et qu’elle a généré un dégât des eaux affectant les parties communes ainsi que les appartements alentours. D’autre part, elle soutient que Madame [K] a manqué à ses obligations relatives aux parties communes notamment par le déversement d’eau, l’entrepôt de meubles et effets, l’exposition de détritus et par le fait qu’elle dorme parfois sur le palier lorsqu’elle égare les clés de son appartement. Enfin, la société fait valoir que Madame [K] est à l’origine de nuisances sonores et de troubles causés à la jouissance paisible des autres locataires en lien avec des coups qu’elle porte pour entrer dans son appartement en raison de la perte de ses clés, des insultes et demandes financières envers les voisins, ainsi que des fêtes organisées en son absence par son fils.

Au soutien de sa demande de rejet de toute demande de délai pour quitter les lieux, la société SEQENS fait valoir la gravité et l’ancienneté de la situation.

À l’audience du 05 mars 2025, Madame [A] [K], assistée par son curateur l’ATFPO [Localité 11] SUD, est représentée par son conseil.

Elle sollicite du juge des contentieux de la protection :

— à titre principal, le débouté des demandes formées par la société SEQENS ;

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai pour quitter le logement.

À l’appui de ses demandes, Madame [A] [K] fait valoir qu’elle est atteinte de troubles psychiatriques et qu’elle fait l’objet d’hospitalisations régulières dont la dernière en date relève du mois de janvier 2025. Elle précise que l’expulsion lui serait défavorable, qu’elle a besoin d’une prise en charge psychiatrique qui la stabiliserait. Elle ajoute qu’elle paye régulièrement le loyer et n’a aucune dette locative. Elle expose également que son fils a quitté les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail pour manquement à l’obligation de jouissance paisible

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7b de la loi du 7 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le fait qui produit l’extinction de son obligation.

Enfin, la clause 8.2 du contrat de bail signé par Madame [K] stipule que « le locataire est tenu des obligations principales suivantes : […]

— user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le présent contrat, sans rien faire qui puisse nuire à la tranquillité des autres locataires et à la bonne tenue de l’immeuble […] il respectera en particulier, le cas échéant, les clauses du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble et à la jouissance et à l’usage des parties communes et privatives […]

— répondre des dégradations et pertes […]

— prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements […] »

En l’espèce, la société SEQENS soutient que Madame [K] cause de nombreux troubles du voisinage depuis plusieurs années et verse ainsi au débat :

— le jugement en date du 25 mai 2023, au terme duquel le juge des contentieux de la protection a débouté la SA SEQENS de sa demande de résiliation du bail de Madame [K], au motif que les troubles, constatés sur la période du 30 mars 2020 au 23 août 2022, qui constituaient des manquement de la locataire à ses obligations résultant du bail, avaient cessé au jour du jugement ;

— une sommation de faire, en l’espèce d’entretenir le logement et ses équipements, en date du 12 octobre 2023, signifiée le 12 octobre 2023, à étude à Madame [K] et à personne morale, s’agissant de l’ATFPO [Localité 11] SUD, aux fins de réaliser des travaux concernant son évier bouché qui cause de nombreuses dégradations notamment dans l’appartement en dessous ;

— un procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2023, constatant dans la cuisine de l’appartement [Adresse 1] au 4ème étage de très nombreuses coulures jaunâtres en provenance du plafond s’accompagnant d’écaillements et de décollements de la peinture et de l’enduit, ces dégradations occupant plus de 70% de la surface de la cloison, et constatant également au sein de l’appartement [Adresse 2], situé au 5ème étage, occupé par Madame [K], que lorsque le robinet d’arrivée d’eau de l’évier est ouvert, l’eau s’écoule le long du col arrondi du siphon de manière importante, que l’eau se répand alors sur le sol puis ruisselle jusqu’au sol de l’appartement ;

— des courriels de Monsieur [R] [Z], gardien de l’immeuble, et de la société SEQENS de mars 2024 à novembre 2024, faisant état d’un dégât des eaux provenant de l’appartement de Madame [K] ayant conduit à l’annulation du relogement prévu dans l’appartement du dessous, n°3041, outre la constatation par le gardien de l’immeuble que Madame [K] a entreposé son frigidaire sur le palier ;

— des courriers de Madame [N] [L], locataire de la résidence et voisine de palier de Madame [A] [K], adressés à la société SEQENS en date du 30 octobre 2023, du 17 novembre 2023, du 20 février 2024, du 23 février 2024, et du 02 mai 2024 relatant avoir subi plusieurs dégât des eaux (le 10 avril, le 30 octobre 2023, le 27 avril 2024, le 2 mai 2024) provenant de l’appartement de Madame [K] ainsi que des nuisances liées au fait que celle-ci lui a « quémandé de l’argent », qu’elle « chante à tue-tête puis se met à hurler », qu’elle lave le palier à grande eau et cogne sur sa porte jusqu’à ce qu’elle cède pour rentrer chez elle, Madame [L] demandant en conséquence une réduction de loyer à la société SEQENS ;

— une attestation de témoin de Madame [L] en date du 27 avril 2024 et du 04 septembre 2024 relatant avoir subi plusieurs dégâts des eaux en lien avec le comportement de Madame [K] ;

— un courrier de la société SEQENS à l’ATFPO du 21 aout 2024 sollicitant leur intervention pour procéder à l’enlèvement des objets mobiliers et encombrants déposés devant l’appartement de Madame [K] ;

— deux attestations de Madame [L] en date du 04 et 05 septembre 2024 dénonçant des nuisances sonores, olfactives ainsi que le fait que Madame [K] dorme sur le sol du palier et a sollicité l’intervention des pompiers pour pouvoir entrer dans son logement en vain, ceux-ci ayant alors indiqué ne pas être des serruriers et que leurs détecteurs ne leur signalaient pas la présence de gaz ;

— un courrier de Madame [L] adressé à la société SEQENS en date du 06 septembre 2024 illustrant la présence de tas d’ordures et de mobiliers sur le palier de Madame [K] ;

— une lettre recommandée avec accusé de réception de la société SEQENS à l’ATFPO du 13 septembre 2024 pour procéder à l’enlèvement des encombrants sur le palier de Madame [K] ;

— un courrier de Madame [L] adressé à la société SEQENS du 02 octobre 2024 décrivant la présence d’encombrant et de nuisances sonores de la part de Madame [K] ;

— un courrier de la société SEQENS à Madame [Y] du 28 septembre 2023 et du 4 septembre 2024 alertant sur le fait que Madame [K] encombre les parties communes et génère un sinistre lié à un évier bouché et à un refoulement via l’évacuation de la machine à laver ;

— une main courante du 17 janvier 2025 de Madame [L] relative aux nuisances sonores et aux troubles de jouissance de Madame [K] ;

— un courriel de Monsieur [Z], gardien, en date du 29 janvier 2025, relatant que la résidence d’en face ainsi que le locataire du logement du dessus, appartement 3061 Monsieur [M] l’ont informé de nuisances sonores nocturnes provenant du logement de Madame [K] en raison des fêtes organisées par son fils en son absence ;

— une main courante du 10 janvier 2025 exposant le fait que Madame [K] profère des hurlements la nuit, frappe sur les tuyaux de canalisation et sonne chez le locataire, y compris la nuit, et profère des insultes ;

— une main courante du 17 janvier 2025 relatant que Madame [K] a crié « les français allez tous vous faire foutre moi j’aime Daesh » ;

— Un rapport de gendarmerie concernant les propos susvisés en date du 17 janvier 2025 constatant que « l’ouverture de la porte d’entrée est bloquée par un meuble » et que « le logement est dans un état insalubre » ;

— un courrier de Madame [L] à la société SEQENS en date du 18 février 2025 relatant des nuisances sonores nocturnes provenant des chez Madame [K] ;

— un courrier de [P] [T], locataire de l’appartement [Adresse 3], relatant les troubles de jouissance occasionnés par Madame [K], en l’espèce des agressions verbales, des nuisances sonores et olfactives ;

— une pétition en date du 28 février 2025 signée par 18 locataires concernant Madame [K] en lien avec ses tapages diurnes, nocturnes, violences verbales et dégradations.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que sur la période postérieure au dernier jugement en date du 25 mai 2023, Madame [A] [K] a, à nouveau, manqué à de nombreuses reprises à l’obligation de jouissance paisible. La requérante, via la production de témoignages émanant de personnes différentes et étalés dans le temps, rapporte la preuve du comportement problématique de Madame [K] depuis de nombreux mois, qui est de nature à troubler le voisinage et à porter atteinte à la tranquillité des habitants. En effet, il est établi, à la lecture du procès-verbal de constat d’huissier du 17 octobre 2023, des courriels de Monsieur [Z], gardien de l’immeuble, ainsi que des courriers et attestations de Madame [N] [L], que Madame [K] est à l’origine de plusieurs dégâts des eaux au préjudice des appartements alentours.

Il est aussi établi, à la lecture des témoignages de Madame [L], du courrier de Madame [P] [T] et de la pétition en date du 28 février 2025 signée par 18 locataires, ainsi que des mains courantes et du rapport de gendarmerie du 17 janvier 2025 que Madame [K] n’entretient pas son logement et ses équipements, qu’elle encombre le palier par des objets mobiliers et qu’elle est à l’origine de tapage diurne, nocturne, dégradations, et nuisances sonores.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir pris attache, par la sommation de faire en date du 12 octobre 2023, ainsi que par courriers du 28 septembre 2023, du 21 août 2024, des 4 et 13 septembre 2024, avec la locataire et sa curatrice afin de mettre un terme aux troubles causés, en vain.

L’existence de ces troubles constituent des nuisances suffisamment graves, tant dans leur diversité – défaut d’entretien du logement et de ses équipements, manquements relatifs aux parties communes, nuisances sonores et troubles causés à la jouissance paisible des autres locataires – que dans leur intensité.

Par ailleurs, ces troubles de jouissance sont suffisamment réitérés pour justifier la résiliation du bail, puisqu’ils interviennent à échéances régulières entre octobre 2023 et février 2025 et demeurent d’actualité.

Ces nuisances causées par Madame [K] ne sont pas contestées par la défenderesse, étant précisé que le paiement régulier des loyers et l’état de santé de Madame [K], qui n’est pas contesté par la société SEQENS et dont elle justifie, ne saurait l’exonérer des obligations tant contractuelles que légales auxquelles elle est tenue. Par ailleurs, le départ de son fils du logement est indifférent, les troubles de jouissances susvisés sont pour la plupart du fait de Madame [K] elle-même.

Par conséquent, le bail signé par Madame [K] le 24 juin 2009 sera résilié à compter de l’assignation, en application de l’article 1229 du code civil, et il sera fait droit à la demande de la société SEQENS tendant à voir prononcer l’expulsion de Madame [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

S’agissant des meubles, il y a seulement lieu de prévoir qu’en cas d’expulsion, les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution, qui permettent d’en régler le sort et il n’y a pas lieu de prévoir d’autres dispositions, lesquelles ne sont pas à ce jour nécessaires et ne sont justifiées par aucun litige actuel.

Sur la demande de délais pour quitter le logement

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution dans la version actuellement en vigueur, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il convient de relever que la locataire souffre de troubles psychiatriques ayant conduit à une récente hospitalisation sur le fondement du péril imminent entre le 7 janvier et le 13 février 2025. En outre, elle bénéfice de l’allocation adulte handicapé, son taux d’incapacité est supérieur à 80% selon décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées (CDAPH) du 31 octobre 2023. Cependant, elle ne démontre pas que son relogement ne pourrait avoir lieu dans des conditions normales, étant précisé qu’il n’existe à ce jour aucune dette de loyer et qu’elle est assistée d’un curateur. Elle apparait donc être en capacité de payer un loyer. En conséquence, la demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient, compte-tenu du bail antérieur, de condamner Madame [K] au paiement d’un indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés de l’appartement au bailleur.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [A] [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société SEQENS concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de cette disposition.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail en date du 24 juin 2009 conclu entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré SEQENS et Madame [A] [K] portant sur des locaux sis [Adresse 7], à [Localité 12] à compter du 11 décembre 2024,

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux,

ORDONNE à Madame [A] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés [Adresse 7], à [Localité 12] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

RAPPELLE que le sort des meubles garnissant le logement est régi par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE et Madame [A] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Madame [A] [K] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré SEQENS la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [A] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 28 mai 2025

le greffier le Président