TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 17 Février 2026

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/01724 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EUNZ

Prononcé le 17 Février 2026, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 16 décembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, cadre greffier présent lors des débats et de la mise à disposition ; en présence de Monsieur [T], auditeur de justice;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 17 Février 2026, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. LAO [U], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie PARGALA, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[G] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

La SCI LAO [U] a donné à bail à Monsieur [G] [R] un appartement situé [Adresse 3] à [T] (65000), par contrat sous seing privé en date du 04 octobre 2024, ayant pris effet le 07 octobre suivant, pour un loyer mensuel de 410 € et 80 € de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LAO [U] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 mai 2025 pour la somme en principal de 1 662,20 €.

La SCI LAO [U] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [R] par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire et, en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de location.

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [G] [R] ainsi que celle de toute personne introduite par lui dans les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [G] [R] au payement des sommes suivantes :

* 2 817 € au titre des loyers et charges impayés suivant décompte du 11 août 2025,

* des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour de la résiliation du bail et avec intérêts, soit à la somme mensuelle de 490 €,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges indexés, du jour de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,

* 3 000 € sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée,

* 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 16 décembre 2025, la SCI LAO [U] – représentée par [W] Maître [P] – réitère les demandes présentes dans son assignation en actualisant le montant de la dette à la somme de 3 564,94 € suivant un décompte arrêté au 04 décembre 2025.

Elle s’oppose à toute demande de délais de payement en ce que la dette de Monsieur [G] [R] continue d’augmenter puisqu’il n’a pas repris le payement du loyer courant.

Monsieur [G] [R] comparaît en personne. Il déclare rencontrer des difficultés financières suite à un changement d’emploi ayant entrainé une baisse de ses revenus. En effet, alors qu’il était auparavant militaire, il suit désormais un apprentissage. Il ajoute avoir déposé une demande d’APL auprès de la CAF trois mois auparavant. Il déclare ne pas souhaiter se maintenir dans les lieux et être en cours de recherche d’un nouveau logement moins cher. Il sollicite des délais de payement à hauteur de 200 € par mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 09 décembre 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Il en ressort que Monsieur [G] [R] dispose de 1 100 € de ressources mensuelles et 722 € de charges. Aucun dossier de surendettement n’est en cours. Il est indiqué que l’intéressé vit seul dans le logement, qu’il est en apprentissage en tant que carreleur depuis juin 2025 pour une période de 2 ans. Il est précisé que Monsieur [G] [R] a des difficultés dans la gestion budgétaire et qu’il veut retrouver un logement plus petit et moins cher. Par ailleurs, il est indiqué que Monsieur [G] [R] avait loué ce logement lorsqu’il était militaire. Il déclare s’être ensuite retrouvé au chômage entrainant une baisse de ses revenus. Enfin, le rapport indique que l’intéressé devrait bénéficier prochainement d’un accompagnement social lié au logement afin de l’aider à se reloger.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI LAO [U] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 04 octobre 2024 contient une clause résolutoire (intitulée : « VIII. Clause résolutoire ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2025, pour la somme en principal de 1 662,20 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2025.

L’expulsion de Monsieur [G] [R] sera donc ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

La SCI LAO [U] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 3 564,94 € à la date du 04 décembre 2025.

Ce montant n’a pas été contesté par Monsieur [G] [R] lors de l’audience.

Monsieur [G] [R] sera, par conséquent, condamné au payement de cette somme de 3 564,94 € avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 662,20 € à compter du commandement de payer (15 mai 2025), sur la somme de 1 154,80 € à compter de l’assignation (16 septembre 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

S’agissant de l’indemnité d’occupation, celle-ci a pour objet de réparer l’entier préjudice qui résulte pour le propriétaire de la privation de son bien. Son fondement est délictuel et trouve son origine dans la faute commise par celui qui se maintient sans droits dans les lieux. Elle présente donc à la fois un caractère compensatoire et indemnitaire, étant destinée non seulement à compenser les pertes de loyers subies par le propriétaire mais également à indemniser le préjudice qu’il subit du fait que son logement est indisponible. Dès lors, le principe de la réparation intégrale du préjudice a vocation à s’appliquer.

Comme pour toute indemnité réparatrice d’un préjudice, il est reconnu aux juges du fond un pouvoir souverain pour en fixer le montant (voir notamment Cass 3ème civ 11 octobre 1977 et 21 janvier 1998). Dès lors, le juge dispose de la faculté d’indexer le montant de l’indemnité d’occupation s’il estime que cette indexation est nécessaire pour assurer la réparation intégrale du préjudice (voir notamment Cass civ avis 04 juillet 2017).

En l’espèce, il apparaît que le préjudice de la SCI LAO [U] sera intégralement réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux qui sera fixée à 464,26 € et non indexée.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :

L’article 1231-1 du Code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

De jurisprudence constante, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue, par principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol (voir notamment Cass 2ème civ. 11 janvier 1973).

En l’espèce, la SCI LAO [U] ne justifie ni de l’abus ou de la mauvaise foi de Monsieur [G] [R], ni du préjudice indépendant du retard dans le payement des loyers qu’elle aurait subi en lien avec le comportement de son locataire.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 paragraphe V de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023 dispose que : « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi »

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé que Monsieur [G] [R] n’a pas repris le payement du loyer courant avant l’audience

Dès lors, Monsieur [G] [R] sera débouté de sa demande de délais de payement sur ce fondement.

*

Si les conditions prévues par l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas réunies, ce texte n’a ni pour objet ni pour effet de priver le juge de la faculté d’accorder, sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil, des délais de payement portant sur la dette locative échue.

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Monsieur [G] [R] sollicite à l’audience le bénéfice de délais de payement à hauteur de 200 € par mois.

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que Monsieur [G] [R] réalise des versements réguliers, bien que partiels, depuis la reprise d’une activité salariée en juillet 2025, manifestant ainsi des capacités de remboursement certaines.

Ces dernières ne peuvent qu’être amenées à s’améliorer compte tenu :

— du dépôt d’un dossier d’APL,

— de la recherche par Monsieur [G] [R] d’un logement moins onéreux.

Dès lors, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, il y a lieu d’autoriser Monsieur [G] [R] à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX du 16 mai 2025, de l’assignation du 16 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture du 17 septembre 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LAO [U], Monsieur [G] [R] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 octobre 2024 entre la SCI LAO [U] et Monsieur [G] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [T] (65000), sont réunies à la date du 27 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LAO [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser à la SCI LAO [U] la somme de 3 564,94 € (trois mille cinq cent soixante-quatre euros et quatre-vingt-quatorze centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 04 décembre 2025, avec un dernier appel de 464,26 € pour le loyer du mois de décembre 2025 et un dernier versement de 400 € au mois de novembre 2025) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 662,20 € à compter 15 mai 2025, sur la somme de 1 154,80 € à compter du 16 septembre 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [R] à s’acquitter de cette somme en 17 mensualités de 200 € (deux cent euros) chacune et une 18e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à payer à la SCI LAO [U] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 464,26 € (quatre cent soixante-quatre euros et vingt-six centimes) ;

DEBOUTE la SCI LAO [U] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 15 mai 2025, de sa notification à la CCAPEX du 16 mai 2025, de l’assignation du 16 septembre 2025 et de sa notification à la Préfecture du 17 septembre 2025;

CONDAMNE Monsieur [G] [R] à verser à la SCI LAO [U] une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

ORDONNE, à toutes fins, la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision au Préfet des Hautes-Pyrénées.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le cadre greffier.

Le cadre greffier Le juge des contentieux de la protection