Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00152 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C5I

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE

C/

[U] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jean AUBRON de la SCP WABLE – TRUNECEK – TACHON – AUBRON BLG, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR

Mme [U] [N]

née le 28 Août 1976 à [Localité 8], demeurant [Adresse 10]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Avril 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 JUIN 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 22 novembre 2018, modifié par avenant du 22 mai 2024, la Sa Habitat des Hauts de France, a donné à bail à Mme [U] [N], un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 9] à [Localité 7] moyennant un loyer initial de 411,94 euros payable mensuellement à terme échu, au plus tard le 5 de chaque mois.

En présence de loyers impayés, la bailleresse a, par acte de commissaire de justice signifié le 14 novembre 2024 fait commandement au preneur d’avoir à lui payer la somme de 1333,75 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 06 novembre 2024, outre 76,04 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyer par voie électronique avec accusé de réception en date du 15 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 janvier 2025, la Sa Habitat des Hauts de France a fait citer Mme [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer, lui demandant :

de constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ;d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [U] [N] de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;de condamner Mme [U] [N] à lui payer la somme de 2280,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du terme de décembre 2024 ; de condamner Mme [U] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actuellement du et ce à compter de la date de résiliation retenue par le tribunal, jusqu’à la libération effective des lieux ; de condamner Mme [U] [N] à payer la somme de 650,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens.

L’assignation a été dénoncée le 28 janvier 2025 aux services de la Préfecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025 où elle a été retenue.

La Sa Habitat des Hauts de France, représentée par son conseil, maintient ses demandes, actualisant le montant de la dette à la somme de 512,74 euros arrêtée au 07 mars 2025. Elle indique qu’à ce jour le paiement du loyer courant n’est pas repris, la dette locative ayant seulement diminué par un versement ponctuel de 2100,00 euros à la fin du mois de janvier 2025 ; Que pour autant dès que la locataire n’a plus d’aide, ou qu’elle n’est plus accompagnée, elle retombe dans les non-paiements ; Qu’elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement d’autant que Mme [U] [N] ne répond que très peu aux sollicitations de l’agence et qu’elle cause des troubles de voisinage par ses tapages diurnes et nocturnes malgré les sommations interpellatives d’avoir à les cesser qui lui sont notifiées par voie de commissaire de justice.

Mme [U] [N], régulièrement assignée à sa personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate, dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la CCAPEX a été avisée de la situation d’impayés par courrier électronique du 15 novembre 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.(…) L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant les observations écrites des intéressés sont joints au diagnostic.

Le locataire est informé par le représentant de l’état dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 28 janvier 2025 plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du

loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 24 novembre 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 15 janvier 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail du 22 novembre 2018 et son avenant du 22 mai 2024, le commandement de payer du 1er juillet 2024, un décompte de créance arrêté au 07 mars 2025.

Au vu de ces pièces, Mme [U] [N] sera condamnée au paiement de la somme de 512,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce la locataire ne justifie pas avoir repris le paiement de son loyer courant et ne formule aucune proposition de règlement de sa dette locative.

Par ailleurs il ressort du diagnostic social et financier que Mme [U] [N] a déjà bénéficié de nombreuses aides pour le règlement de son loyer et notamment du Fonds de Solidarités Logement pour une dette de 1669,95 euros, du Fonds de Prévention des Expulsions Locatives d’un montant de 2205,00 euros et a également été orientée vers un accompagnement social au logement.

Il ressort également de ce diagnostic que le taux du loyer actuel de la locataire est de 82% de ses ressources ce qui correspond à un taux d’effort ne permettant pas de considérer que Mme [U] [N] soit en situation de régler sa dette locative en plus du paiement de son loyer courant.

Le tribunal relève par ailleurs qu’un précédent jugement rendu par cette même juridiction le 20 janvier 2022 avait déjà accordé des délais de paiement à la défenderesse.

Dans ce contexte il serait vain aujourd’hui d’accorder de nouveaux délais de paiement à Mme [U] [N] qui, de fait n’en sollicite pas.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [U] [N] succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 650,00 euros de la Sa Habitat des Hauts de France au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à la Sa Habitat des Hauts de France la somme de 512,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 07 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé résidence [Localité 6], appartement [Adresse 3] à [Localité 7], conclu le 22 novembre 2018 et modifié par avenant du 22 mai 2024, entre la Sa Habitat des Hauts de France et Mme [U] [N], à la date du 15 janvier 2025 ;

ORDONNE à Mme [U] [N] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [N] à payer à la Sa Habitat des Hauts de France une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE Mme [U] [N] au paiement des dépens.

DEBOUTE la Sa Habitat des Hauts de France de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 juin 2025.

La Greffière, Le Juge,