Minute N° 25/00132

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00394 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BDH

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Mélanie MAUCLERE

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : Mmylène FAIT

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [F]

née le 12 Juin 1947 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER substitué par M^e Louise DUBOIS CATTY, avocat au barreau de SAINT-OMER

Monsieur [R] [M]

né le 07 Octobre 1944 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Eric DHORNE, avocat au barreau de SAINT-OMER substitué par M^e Louise DUBOIS CATTY, avocat au barreau de SAINT-OMER

DEFENDERESSE

S.A.R.L. GEMBO SPORTS prise en la personne de ses représentants légaux, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 15 mars 2018, Monsieur [R] [M] et Madame [B] [F] ont donné à bail pour une durée de 10 ans à la société à responsabilité limitée GEMBO SPORT (ci-après SARL GEMBO SPORT) des locaux commerciaux constitués de trois garages, d’un hall d’exposition, de bureaux et d’un espace extérieur à usage de parking et d’une maison à usage d’habitation, situés [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer annuel hors charges de 28 800 euros, TVA incluse au taux de 20%, pour les locaux commerciaux et de 6 600 euros pour les locaux à usage d’habitation.

Ledit bail a été résilié par acte sous seing privé du 7 octobre 2021, avec effet rétroactif au 30 septembre 2021.

Par un second acte sous seing privé du 7 octobre 2021 avec effet rétroactif au 30 septembre 2021, Monsieur [M] et Madame [F] ont donné à bail, selon les dispositions dérogatoires au statut des baux commerciaux, pour une durée initiale de 15 mois à la SARL GEMBO SPORT l’ensemble des locaux susmentionnés, moyennant un loyer annuel hors charges de 14 400 euros, TVA incluse au taux de 20%, pour les locaux commerciaux et de 6 600 euros pour les locaux à usage d’habitation.

Un avenant du 20 décembre 2022 a prorogé pour une période de 12 mois, portant le terme au 31 décembre 2023, puis un avenant du 19 décembre 2023 a prorogé le bail pour une nouvelle période de 9 mois, fixant le terme au 30 septembre 2024 à 16 heures.

Soutenant que la SARL GEMBO SPORT s’est maintenue dans les lieux au-delà du terme du bail, malgré un rappel de l’échéance du terme par courrier du 6 septembre 2024, Monsieur [M] et Madame [F] ont, par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024, fait assigner la SARL GEMBO SPORT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner son expulsion, de la voir condamner au paiement des loyers et des charges impayés, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience, Monsieur [M] et Madame [F], représentés par leur conseil et se référant à leurs dernières conclusions, sollicitent du juge des référés de :

ordonner l’expulsion de la SARL GEMBO SPORT, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;condamner la SARL GEMBO SPORT à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant de 2 625 euros par mois, outre les charges afférentes à l’occupation des lieux, du 30 septembre 2024 jusqu’à libération des lieux ;condamner la SARL GEMBO SPORT aux dépens ;condamner la S.A.R.L. GEMBO SPORT à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande d’expulsion, Monsieur [M] et Madame [F] font valoir que la SARL GEMBO SPORT occupe les locaux sans droit ni titre en ce qu’elle s’y est maintenue malgré le terme du bail le 30 septembre 2024 et le courrier du 6 septembre 2024 le lui rappelant. Ils contestent que le bail dérogatoire accordé le 7 octobre 2021 puisse être requalifié en bail commercial. Ils soutiennent en effet que le précédent bail en date du 15 mars 2018 a été résilié le 7 octobre 2021 avec effet au 30 septembre 2021 et que, bien que portant sur les mêmes locaux, il était différent en ce qu’il avait été convenu pour un loyer annuel plus élevé. Ils ajoutent que la société GEMBO SPORT ne pouvait ignorer le caractère dérogatoire du nouveau bail du 7 octobre 2021 en ce que le contrat le mentionnait expressément.

Au soutien de leur demande d’indemnité d’occupation, Monsieur [M] et Madame [F] sollicitent une indemnité incitative équivalente au montant du loyer, majoré de 50 %, soit un montant total de 2 625 euros par mois du 1er octobre 2024 jusqu’à libération des lieux.

A l’audience du 2 avril 2025, la SARL GEMBO SPORT, représentée par son conseil et se référant à ses dernières conclusions, sollicite du juge des référés de débouter Monsieur [M] et Madame [F] de leurs demandes et de les condamner aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL GEMBO SPORT fait valoir, sur le fondement de l’article L.145-5 du code de commerce, que le bail dérogatoire en vertu duquel les demandeurs sollicitent son expulsion et des indemnités d’occupation est en réalité un bail commercial. En effet, elle soutient avoir occupé les locaux loués par Monsieur [M] et Madame [F] sans discontinuer depuis le 15 mars 2018, date à laquelle les parties avaient signé un bail commercial avant sa résiliation le 7 octobre 2021 et la signature du bail dérogatoire. Ainsi, elle expose avoir occupé les locaux pendant une durée de 78 mois au total à la date du 30 septembre 2024, soit une période plus longue que celle de trois années permise par les dispositions du bail dérogatoire. Elle ajoute que cette période se calcule en vertu des baux successifs dont elle a été preneuse et non pas par rapport à la date du premier bail dérogatoire.

A l’issue des débats, les parties ont été avisées de la mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion formée par Monsieur [M] et Madame [F]

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Conformément à l’article L.145-4 du code de commerce, les baux commerciaux sont d’une durée qui ne peut être inférieure à 9 ans.

Toutefois, aux termes de l’article L. 145-5 alinéa 1er du code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions concernant les baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux et un bail commercial classique s’opère à condition que le preneur reste et soit laissé en possession des lieux. Il en est de même en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Enfin, il est rappelé qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des référés d’apprécier la volonté des parties ni de procéder à une requalification du bail conclu entre elles. Il doit, en revanche, déterminer si la contestation soulevée par l’une des parties est susceptible de constituer une contestation sérieuse.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que les parties avaient conclu un bail commercial par acte du 15 mars 2018 portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], ledit bail étant soumis au statut des baux commerciaux. Si les parties ont procédé à la résiliation de ce premier bail du 15 mars 2018 par acte sous seing privé du 7 octobre 2021 avec effet rétroactif au 30 septembre 2021, pour conclure ensuite un « bail commercial de dérogation » le 7 octobre 2021, dont l’objet précise que le bail est donné « dans les conditions prévues à l’article L.145-5 du code de commerce, et par dérogation expresse, en toutes ses dispositions, au statut des baux commerciaux », il est toutefois établi que la SARL GEMBO SPORT a occupé les locaux appartenant aux requérants sans discontinuer depuis 2018.

Compte tenu de la durée d’occupation des locaux loués par la société défenderesse, laquelle excède la durée de trois années fixée par les dispositions de l’article L.145-5 du code de commerce précité, la contestation opposée par la défenderesse quant à l’application du statut des baux commerciaux et à l’éventuelle requalification du bail au regard de la durée de son occupation des lieux doit être qualifiée de sérieuse.

Cette contestation, qui relève de la compétence du juge du fond, fait échec à la demande présentée en référé.

Par conséquent, il convient de juger qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion des locaux formée par les demandeurs, ainsi que sur la demande subséquente de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif.

La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans ces conditions, Monsieur [M] et Madame [F] seront condamnés aux dépens de la présente instance de référé.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes présentées par les parties de ce chef, qui seront dès lors rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion et sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation formée par Monsieur [M] et Madame [F] ;

CONDAMNE Monsieur [M] et Madame [F] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES