TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

C.S 40263

[Localité 5]

N° RG 25/00389 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FRE4

Minute :

JUGEMENT

DU 11 JUIN 2025

AFFAIRE :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

C/

[F] [T]

Copie certifiée conforme

Copie exécutoire

délivrées le :

JUGEMENT

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DEMANDEUR :

S.A. CISN RESIDENCES LOCATIVES

demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Lionel GOURVENNEC de la SCP BIARD & ASSOCIES, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Madame [F] [T]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER :

Stéphanie MEYER

DEBATS : A l’audience publique du 2 avril 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 11 juin 2025

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 février 2019, la SA [Adresse 7], anciennement dénommée SA HLM ESPACE DOMICILE, a donné à bail à Madame [F] [T] un local à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 4] au [Localité 9], moyennant un loyer total et révisable de 407,80 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 31 juillet 2023 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 11 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 661,93 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 23 janvier 2025, la SA [Adresse 7] a fait citer Madame [F] [T] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 12 novembre 2024,

2 – à titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail avec effet à la date de la décision à intervenir pour manquement du preneur à ses obligations au visa de l’article 1728 du code civil ;

3 – ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

4 – condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 887,40 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 janvier 2025, avec intérêt au taux légal sur la somme de 661,93 € à compter du 11 septembre 2024, date du commandement de payer ;

* une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en cours augmenté des charges, à compter du 12 novembre 2024 ;

* la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

* aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [F] [T] du fait de l’absence de contact avec la locataire.

A l’audience du 2 avril 2025 où l’affaire a été retenue, la SA CISN RESIDENCES LOCATIVES, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 1.474,66 € arrêtée au 31 mars 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, le loyer courant n’étant plus réglé depuis le mois de décembre 2024.

Madame [F] [T], bien que régulièrement convoquée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 11 juin 2025.

MOTIFS

Bien que la présente procédure ait été engagée postérieurement à la publication de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, le bail ainsi que le commandement de payer concernés mentionnant les délais de deux mois tels qu’existants avant ladite loi, il sera fait application de ces délais, ceux-ci relevant de la relation contractuelle existante entre le bailleur et le locataire et étant favorables au locataire.

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’action de la SA [Adresse 7] en constatation de la clause résolutoire est recevable car la citation a été notifiée au préfet de [Localité 8]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 24 janvier 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de la SA CISN RESIDENCES LOCATIVES, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée par la saisine de la CAF de [Localité 8]-Atlantique le 31 juillet 2023 et l’assignation délivrée le 23 janvier 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [F] [T] n’a pas actualisé sa situation sociale et financière, ce qui ne permet pas d’apprécier sa capacité à contribuer à l’apurement de la dette locative. En outre, il ressort des pièces versées au dossier qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le mois de décembre 2024. Aussi, le maintien dans les lieux n’aurait pour conséquence que d’aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n’est donc pas possible d’accorder de délais de paiement en l’absence de toute reprise de règlement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 12 novembre 2024.

Dès lors, la procédure d’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation due par Madame [F] [T] jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 389,10 € (359,31 € pour le logement, 17,88 € pour la dépendance, 11,91 € pour le parking), augmentée des charges qu’elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La défenderesse n’ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l’assignation, soit pour la période arrêtée au 21 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 non inclus.

Le décompte fourni n’appelant aucune critique, Madame [F] [T] sera condamnée à payer la somme de 809,16 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 11 septembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 6 février 2019 entre la SA [Adresse 7] et Madame [F] [T] au 12 novembre 2024 et DIT que Madame [F] [T] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 4] au [Localité 9], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [F] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SA HLM CISN RESIDENCES LOCATIVES la somme de 809,16 €, au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, échéance de janvier 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [F] [T] à payer à la SA [Adresse 7] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 389,10 € (359,31 € pour le logement, 17,88 € pour la dépendance, 11,91 € pour le parking), augmenté des charges qu’elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la commission départementale de conciliation des baux d’habitation, Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités (DDETS) – [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE la SA [Adresse 7] de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [F] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 11 septembre 2024.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 11 JUIN 2025

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

S. MEYER DE LA PROTECTION

E. HAMON