Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01137 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-755E5

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Juin 2025

S.C.I. DU [Adresse 3] PRISE EN LA [Localité 9] DE MME [O] [N] GERANT

C/

[Y] [X]

[Z] [M] épouse [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 05 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. DU [Adresse 3] PRISE EN LA [Localité 9] DE MME [O] [I], dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître LENOIR Guy, avocat au barreau de ST OMER, substitué par Maître PREVOST Marie, avocate

ET :

DÉFENDEURS

M. [Y] [X], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Mme [Z] [M] épouse [X], demeurant [Adresse 4]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 03 Avril 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 JUIN 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seings privés en date du 11 mai 2022 Mme [O] [N] a donné à bail à M. [Y] [X] et à Mme [Z] [M] épouse [X], à compter du même jour, un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour une durée de 3 années renouvelable tacitement, moyennant un loyer mensuel de 570,00 euros outre 20,00 euros de charge et un garage situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel de 185,00 euros.

En présence de loyers impayés Mme [O] [N] a, par acte de commissaire de justice du 09 novembre 2023, fait sommation aux preneurs de lui payer la somme de 7955,00 euros au titre des loyers impayés au mois d’août 2023.

Par acte de commissaire de justice notifié le 12 juillet 2024, la Sci du [Adresse 3], prise en la personne de sa gérante, Mme [O] [N], a fait citer M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection de Montreuil-sur-Mer aux fins de :

— condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes de :

8120,21 euros au titre des loyers impayés au mois d’août 2023 ;200,00 euros sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, pour résistance abusive et injustifiée ;350,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;- condamner solidairement les défendeurs aux dépens ;

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 19 septembre 2024 et renvoyée à la demande au moins de l’une des parties à celle du 21 novembre 2024 où elle a été retenue.

La Sci du [Adresse 3], représentée par Mme [B] [C], régulièrement munie d’un pouvoir, a maintenu sa demande en paiement du solde des loyers. Par ailleurs, en précisant que les locataires avaient quitté les lieux, la bailleresse a demandé leur condamnation complémentaire à lui payer la somme de 15.224,00 euros au titre des dégradations locatives.

M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X], respectivement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025.

Par décision en date du 06 février 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 03 avril 2025 en invitant la SCI du [Adresse 3] à signifier pour cette date aux défendeurs et par commissaire de justice, sa nouvelle demande tendant à obtenir leur condamnation au paiement de la somme complémentaire de 15.224,00 euros au titre des dégradations locatives et les nouvelles pièces justificatives qu’elle produit à cette occasion, auxquelles il convient d’ajouter l’état des lieux qui a pu être établi lors de l’entrée des locataires dans le logement.

A l’audience du 03 avril 2025, la Sci du [Adresse 3], représentée par son conseil demande au tribunal de :

— condamner solidairement M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] à lui payer les sommes suivantes :

8050,00 au titre de l’arriéré locatif,15224,00 euros au titre des réparations locatives,1500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;- condamner solidairement M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 09 novembre 2023.

Elle expose que par un précédent jugement rendu le 15 février 2024, le tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer a prononcé l’expulsion des locataires lesquels ont libéré les lieux le 26 septembre 2024, suivant procès-verbal de reprise dressé par un commissaire de justice qui a par ailleurs établi un état des lieux de sortie du logement ;

Qu’elle a fait procéder aux travaux de remise en état du logement par la société Sobacet pour une somme totale de 15.224,00 euros ;

Que conformément à la demande précédemment formulée par le tribunal elle a formalisé sa demande additionnelle en la signifiant aux locataires sortants.

M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X], respectivement assignés à personne et à domicile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de loyer

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit les contrats de bail conclus le 11 mai 2022, la sommation de payer du 09 novembre 2023, un décompte de créance au 31 août 2023.

Au vu de ces pièces, M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] seront condamnés au paiement de la somme de 8050,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Si le locataire est présumé responsable des dégradations qui surviennent pendant sa jouissance des lieux, la preuve de la réalité des dégradations incombe au bailleur.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des désordres non mentionnés dans l’état des lieux d’entrée, les travaux ou remplacement d’éléments d’équipement nécessités pour une restitution en bon état sont à la charge du preneur qui est présumé responsable des dégradations intervenues pendant sa jouissance à moins qu’il puisse se prévaloir de l’une des causes exonératoires précitées.

Les dégradations locatives s’entendent des dommages qui dépassent l’usure normale des lieux. Le décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée dispose que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».

En annexe dudit décret se trouve la liste de celles-ci et s’agissant des parties intérieures de l’immeuble les réparations locatives sont définies de la manière suivante :

« a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :

Maintien en état de propreté ;

Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l’emplacement de ceux-ci.

b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :

Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;

Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.

c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :

Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries. »

Par ailleurs il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Cependant si le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise ou un constat non contradictoire, il ne peut refuser l’examen de celle-ci ou de celui-là dès lors qu’il est versé aux débats, soumis à la discussion contradictoire et corroboré par d’autres éléments de preuve.

En l’occurrence la Sci du [Adresse 3], au soutien de sa demande en paiement de la somme de 15.224,00 euros au titre des réparations locatives, verse aux débats, le constat d’état des lieux établi contradictoirement le 11 mai 2022, un procès-verbal de constat, non contradictoire, établi par commissaire de justice le 26 septembre 2024 à l’occasion de la reprise des lieux et une facture détaillée « de travaux de remise en état suite au départ des locataires » de la société Socabet pour un montant de 15.224,00 euros TTC.

Il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’immeuble a été livré en bon état d’entretien locatif, soit à l’état neuf ou à l’état d’usage selon les différentes pièces du logement. Sont notamment mentionnés : « dix petits trous et des chevilles rebouchées non repeintes sont présentes sur les murs du salon, la peinture est écaillée dans l’escalier situé à l’entrée, des traces de vie sur les murs de la chambre n°1, des trous non rebouchés sur les murs de la chambre n°2, des traces de vie sur les murs des chambres n°3 et 4. »

Le jardin a été quant à lui été livré en « état d’usage normal ».

Il résulte du procès-verbal de reprise et des photos annexées à celui-ci que si l’immeuble a été restitués sans avoir été nettoyé, voir encrassé et infecté de puces, il n’est pas affecté de réparations locatives au sens de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de son décret d’application.

Qu’en effet le commissaire de justice ne relève aucun désordre particulier si ce n’est un revêtement intérieur dont la peinture est défraîchie, jaunie et décolorée qui ne dépassent pas l’usure normale des lieux, voir des vestiges de trous de fixation dans les murs lesquels existaient déjà lors de la prise de possession de l’immeuble par les locataires.

Dans ce contexte la bailleresse est mal fondée à demander le cout du rebouchage au mortier adhésif des trous, celui de la reprise des enduits et de la remise en peinture des toutes les pièces de l’immeuble, facturés pour les sommes de 180,00, 120,00, 180,00, 2700,00, 3600,00 et 1200,00 euros = 7980,00 euros HT. .

Par contre elle bien fondée à demander la prise en charge par les locataires du traitement anti puces sur la totalité du logement, l’évacuation des déchets, le débroussaillage, la tonte du jardin qui a été restitué sans entretien, et les différents travaux de nettoyage imputables aux locataires sortants.

Ainsi sa demande de réparations locatives est accueillie à hauteur de la somme de : 13.840,00 – 7980,00 = 5860,00 euros HT, soit 6446,00 euros TTC

Sur les autres demandes

Sur les dépensSelon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] sont condamnés à payer la somme de 1200,00 euros à la Sci du [Adresse 3] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action en paiement de la Sci du [Adresse 3] ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] à payer à la Sci du [Adresse 3] la somme de 8050,00 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

CONDAMNE solidairement M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] à payer à la Sci du [Adresse 3] la somme de 6446,00 euros TTC au titre des réparations locatives, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

CONDAMNE M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] aux dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 09 novembre 2023 ;

CONDAMNE solidairement M. [Y] [X] et Mme [Z] [M] épouse [X] à payer à la Sci du [Adresse 3] la somme de 1200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 05 juin 2025.

La Greffière, Le Juge,