MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01223 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VJ6P

CODE NAC : 72C – 5B

AFFAIRE : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ AU 99-103 BOULEVARD STALINGRAD ET 98-112 RUE JULES LAGAISSE – 94400 – VITRY SUR SEINE C/ S.A.R.L. MOBATIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Catherine MATHIEU, Présidente

GREFFIER : Madame Maëva MARTOL, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUÉ AU 99-103 BOULEVARD STALINGRAD ET 98-112 RUE JULES LAGAISSE – 94400 – VITRY – SUR – SEINE

Représenté par son Syndic, la société GESTION ET TRANSACTIONS DE FRANCE, SA

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 572 032 373

dont le siège social est 50, Rue de Châteaudun – 75009 PARIS

représenté par Maître Ariane LAMI SOURZAC, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire : C0380

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MOBATIS

Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 444 092 274

dont le siège social est sis 6, Rue Paul Escudier – 75009 PARIS

et encore 2, Rue Mirabeau – 94200 IVRY-SUR-SEINE

représentée par Maître Pauline AMATALA BEFOUCK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,vestiaire :E 2007

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Débats tenus à l’audience du : 29 Juillet 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 11 Septembre 2025

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par une ordonnance de référé rendue le 11 mai 2023 par le juge des référés de la présente juridiction, à la demande du syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine il a été enjoint à SARL MOBATIS de :

— de restituer à ses lots à usage de resserre (première pièce à gauche en entrant, première, troisième et quatrième pièce à droite) leur destination de resserre en les vidant des objets et effets mobiliers s’y trouvant à usage d’habitation et professionnel décrits dans le procès-verbal de constat du 26 juillet 2022),

— supprimer dans le couloir, la première pièce à gauche en entrant, et la troisième pièce à droite les évacuations des WC, douches, lave-mains, raccordés sur les canalisations communes de l’immeuble sans autorisation, de remettre en état lesdites canalisations, ainsi que supprimer les alimentations des douches, lave-mains, WC, plonge et remettre en état les tuyaux communs d’alimentation,dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision sous astreinte de 200.00 € par jour de retard passé ce délai et durant un délai de deux mois ; le juge des référés s’étant réservé la liquidation de l’astreinte.

Le juge autorisait en outre le syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine à faire procéder aux frais de la SARL MOBATIS à un constat par commissaire de Justice en présence du syndic, après avoir dument convoqué la SARL MOBATIS de la remise en état des lieux, conformément à la présente décision.

L’ordonnance a été signifiée à la SARL MOBATIS par acte de commissaire de justice du 15 juin 2023.

Vu l’assignation délivrée le 29 juillet 2024 à la demande du syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine citant à comparaître devant le juge des référés du tribunal judiciaire de CRETEIL la SARL MOBATIS, afin de voir :

— liquider l’astreinte provisoire pour la période de 61 jours allant du 15 août 2023 au 15 octobre 2023, à la somme de 12 200,00 € et condamner la SARL MOBATIS à lui payer cette somme,

— condamner la SARL MOBATIS à payer au syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine une astreinte définitive de 300 € par jour de retard et pour une durée de trois mois à compter du prononcé de la décision,

— condamner la SARL MOBATIS à lui payer la somme de 2 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour permettre à la défenderesse d’être assistée par un avocat et retenue à l’audience du 29 juillet 2025 lors de laquelle le syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine a maintenu ses demandes indiquant que la SARL MOBATIS ne s’est pas exécutée.

Elle soutient que si la défenderesse a supprimé les piquages des canalisations, elle ne les a pas remis en état dans les règles de l’art. Elle a bien supprimé l’usage d’habitation mais continue à exploiter les lieux pour un usage d’atelier, en contravention avec le règlement de copropriété.

La SARL MOBATIS, représentée, sollicite le débouté du syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine de ses demandes et demande sa condamnation au paiement de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’elle a parfaitement exécuté les termes de l’ordonnance, et ce en toute bonne foi et prétend que la somme de 12 000 réclamée constituerait un montant disproportionné au regard du trouble engendré.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’issue des débats il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

SUR CE

Aux termes des articles L.131-1 à L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’astreinte est en principe liquidée par le juge de l’exécution ou le juge des référés s’il s’est réservé la liquidation de l’astreinte qui tient compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter (…)

L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie d’une cause étrangère.

Par définition dissuasive et comminatoire, l’astreinte n’est pas fonction du préjudice subi par le créancier mais de la capacité de résistance du débiteur. La liquidation de l’astreinte, c’est-à-dire l’évaluation du montant dû par le débiteur récalcitrant, qui nécessite une nouvelle saisine du juge, ne consiste pas à simplement procéder à un calcul mathématique en multipliant son taux par le nombre d’infractions constatées ou de jours sans exécution mais à apprécier les circonstances qui ont entouré l’inexécution, notamment la bonne ou mauvaise volonté du débiteur.

Lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation, assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

En l’espèce, l’ordonnance ayant été signifiée le 15 juin 2023, la SARL MOBATIS disposait jusqu’au 15 août 2023 pour s’exécuter.

Il résulte du constat contradictoire rédigé par commissaire de Justice du 15 mars 2024 que les éléments permettant de faire un usage d’habitation des lieux ont disparu, en particulier les toilettes et le lave-main de la première pièce à gauche et un sanibroyeur dans la troisième pièce à droite.

En revanche, les canalisations n’ont pas été remises en état : il est constaté que dans la première pièce à gauche, la canalisation commune a été grossièrement bouchonnée avec un joint en caoutchouc et que les tuyaux d’arrivée d’eau destinés aux autres installations ont été simplement sectionnés. La SARL MOBATIS produit des photographies supposées justifier d’une telle remise en état, mais n’étant pas adossées à un constat contradictoire, elles n’ont aucune valeur probante.

S’agissant du matériel professionnel, le constat du 15 mars 2024 établit qu’il subsiste dans la deuxième pièce à gauche des outils divers (chargeur, disqueuse, escabeau), un établi, et des outils de bricolage ; dans la première pièce à droite, un autre établi avec de nombreux outils, dont certains électriques (perceuse, scie électrique) ; dans la cinquième pièce à droite, il subsiste encore de nombreux outils, dont une disqueuse, une perceuse, un fer à souder et de nombreux appareils sont branchés. En contravention de l’ordonnance de référé précitée, les lieux sont toujours occupés de matériels à usage professionnels, laissant craindre la poursuite de l’exploitation des lieux en atelier.

De l’ensemble de ces éléments il résulte que l’ordonnance de référé n’a été que partiellement exécutée en ce que si les éléments à usage d’habitation ont bien été retirés et les piquages sur les canalisations supprimés, ces dernières n’ont pas été remises en état dans les règles de l’art et le matériel à usage professionnel est toujours stocké en grand nombre dans des pièces organisées comme des ateliers.

L’autorisation de modification de l’usage des lieux en artisanat dont se prévaut la SARL MOBATIS est sans effet dès lors qu’elle est postérieure à l’ordonnance du 11 mai 2023 et qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’est venu autoriser une quelconque activité artisanale.

Pour liquider l’astreinte, il convient d’examiner la bonne ou la mauvaise foi du défendeur dans l’exécution de la décision de Justice.

En l’espèce, la SARL MOBATIS se fonde sur le procès verbal de constat de commissaire de Justice du 10 février 2023 pour justifier de l’exécution de ses obligations dès avant la décision. Sa lecture permet de constater que les sanitaires et autres laves-mains n’étaient plus raccordés aux canalisations communes à cette date, mais le matériel à usage d’habitation et le matériel professionnel était bien présent. Pour le reste, aucune pièce probante ne permet de justifier de l’exécution de ses obligations. Au contraire, il convient de relever qu’il n’a pris aucune initiative à compter du 15 août 2023 pour justifier de l’exécution de la décision. Convoqué une première fois par lettre recommandée avec accusé de réception le 6 septembre 2023 pour réaliser un constat contradictoire le 27 septembre, dont l’horaire a été modifié à sa demande, il ne s’est pas présenté et n’a pas laissé accès aux locaux. Convoqué une nouvelle fois le 15 mars 2024 aux mêmes fins, le gérant de la SARL MOBATIS a appelé l’étude de commissaire de Justice pour demander un report du rendez-vous et proférer diverses menaces et insultes. Dès lors, il peut être retenu que la SARL MOBATIS a fait preuve de mauvaise foi dans l’exécution de la décision de Justice.

Il convient de prendre en compte l’intérêt protégé par l’ordonnance du 11 mai 2023 qui réside dans le respect du règlement de copropriété de l’immeuble concernant l’usage de ces resserres, c’est-à-dire de simples lieux de remisage, à l’instar d’une cave. L’interdiction de leur usage à des fins d’habitation ou d’activité professionnelle est principalement motivée par des considérations de sécurité de l’immeuble au regard notamment des risques d’incendie que fait courir une exploitation de ces lieux à d’autres fins que le remisage.

En conséquence, il n’apparaît pas disproportionné, au regard de l’exécution partielle de la décision, de la mauvaise foi du défendeur dans son exécution et des intérêts en présence de liquider provisoirement l’astreinte à hauteur de 40 jours et de condamner la SARL MOBATIS à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine une provision de 8 000 euros au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé prononcée par le juge des référés de céans le 11 mai 2023.

Par ailleurs, il apparaît justifié compte tenu de l’urgence à voir exécuter la décision rendue le 11 mai 2023, de prononcer une astreinte définitive de 250,00 € par jour de retard à compter de la présente décision et pour une durée de deux mois, la présente juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte.

La SARL MOBATIS, sera condamnée aux dépens de la présente procédure de référé.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile SARL MOBATIS sera condamnée à payer à la partie demanderesse une indemnité de procédure qu’il est équitable de fixer à la somme de 2 000,00 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue par voie de mise à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNONS la SARL MOBATIS à payer au syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine une provision d’un montant de 8 000 euros (HUIT MILLE EUROS) au titre de la liquidation de l’astreinte provisoire prononcée par l’ordonnance de référé du 11 mai 2023;

CONDAMNONS la SARL MOBATIS à payer au syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine une astreinte définitive de 250,00 € par jour de retard pour une durée de deux mois à défaut de procéder à la remise en état des canalisations dans les règles de l’art et l’enlèvement du matériel à usage professionnel ;

NOUS RESERVONS la liquidation de cette nouvelle astreinte prononcée ;

CONDAMNONS la SARL MOBATIS à payer au syndicat des copropriétaires du 99-103 boulevard de Stalingrad à Vitry-sur-Seine une somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS SARL MOBATIS aux dépens de l’instance en référé ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRETEIL, le 11 septembre 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE DES REFERES