Minute n° / 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – Palais de Justice

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mai 2025

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DEMANDERESSE :

S.A.R.L. MK PROMO

30 rue Saint Georges

44110 CHATEAUBRIANT

représentée par la société d’avocats au barreau de LYON, RGM,

substituée par Maître Maxence CASSARD, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [D]

65 Rue des Déportés Résistants

44110 CHATEAUBRIANT

non comparant D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Stéphanie ZARIFFA

Greffier : Michel HORTAIS

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 mars 2025

Date des débats : 06 mars 2025

Délibéré au : 07 mai 2025

RG N° N° RG 25/00563 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NTNE

Copies aux parties le :

CE + CCC à RGM

CCC à Monsieur [O] [D] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 19 juillet 2019, à compter du même jour, pour une durée de six ans, la société à responsabilité limitée MK PROMO a donné à bail à Monsieur [O] [D] un local à usage d’habitation sis 65 rue des Déportés Résistants à Chateaubriant (44110) et ses accessoires, en particulier un jardin, moyennant un loyer mensuel révisable de 640 euros outre une provision sur charges de 20 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal au loyer.

Des loyers restant impayés, par actes des 17 mai 2023, 17 avril 2024 et 7 août 2024, la SARL MK PROMO lui a délivré commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de Justice en date du 15 janvier 2025, la SARL MK PROMO a assigné Monsieur [O] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Nantes, statuant en référé, aux fins de :

Conster la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [O] [D] selon les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;Constater la mauvaise foi de Monsieur [O] [D] ; D’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [O] [D] ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 1 345.16 euros pour provision correspondant à la dette au 24 octobre 2024, selon les articles 834 et 835 alinéa 2 du Code de procédure civil le créancier se réserve le droit d’actualiser la créance au jour de l’audience ;Condamner Monsieur [O] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer conventionnel majoré de 10 %, selon les mêmes articles ;Condamner Monsieur [O] [D] au paiement de la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au remboursement de tous les dépens de cette instance et de ses suites (article 696 du Code de procédure civile) dont le coût du commandement prescrit par la loi conformément à l’article 32 de la loi du 9 juillet 1991, selon les termes de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 06 mars 2025.

La partie demanderesse, représentée par son conseil, a procédé par dépôt.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [O] [D] n’a pas comparu et personne pour le représenter.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Le locataire n’ayant pas comparu, il y a lieu de statuer par décision réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [O] [D] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires, de sorte que le décompte fait apparaître un solde débiteur de 1 345.16 euros arrêté au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus.

La créance n’étant pas sérieusement contestable pour un montant de 1 345.16? euros, il convient de condamner Monsieur [O] [D] à son paiement à titre provisionnel, selon les modalités décrites dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 10 du contrat conclu entre les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, la SARL MK PROMO a fait délivrer à Monsieur [O] [D] un commandement de payer les loyers d’habitation notamment, visant la clause résolutoire, pour un montant principal de 1 885.86 euros au titre des loyers et charges.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte au 24 octobre 2024, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [O] [D]

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil, que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 2024, Monsieur [O] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient de n’accorder en référé qu’une provision au titre de l’indemnité d’occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit égale au montant du loyer contractuel augmenté de la provision pour charges jusqu’à la libération effective des lieux.

La demande de la SARL MK PROMO de majoration de l’indemnité d’occupation sera donc rejetée.

En conséquence, Monsieur [O] [D] sera condamné au paiement de cette indemnité à compter du 8 octobre 2024.

L’indemnité d’occupation prononcée à titre provisionnel n’est pas soumise ni à indexation ni à révision.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance de novembre 2024.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [O] [D], qui succombe, supportera les dépens conformément à l’article conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du dernier commandement de payer en date du 7 août 2024, à l’exception des deux précédents et du coût de la notification à la CCAPEX des 23 mai 2023 et 19 avril 2024.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par la société bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [O] [D] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce,

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 19 juillet 2019 entre la société à responsabilité limitée MK PROMO et Monsieur [O] [D] portant sur un local à usage d’habitation sis 65 rue des Déportés Résistants à Chateaubriant (44110) et ses accessoires, en particulier un jardin, sont réunies à compter du 8 octobre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [O] [D] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à payer à titre provisionnel à la société à responsabilité limitée MK PROMO la somme de 1 345.16 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés, arrêtée au 24 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus ;

RAPPELONS que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELONS au défendeur ses obligations et notamment le paiement des loyers et charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification de la présente décision ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 8 octobre 2024 à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la société à responsabilité limitée MK PROMO de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] à payer à la société à responsabilité limitée MK PROMO une indemnité de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [D] aux entiers dépens en ce compris le coût du dernier commandement de payer en date du 7 août 2024, à l’exception des deux précédents et du coût de la notification à la CCAPEX des 23 mai 2023 et 19 avril 2024 ;

DISONS que la présente décision sera transmise au représentant de l’Etat dans le Département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S.ZARIFFA