TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

10 Mars 2025

N° RG 23/05438 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YH2T

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires du 14-16 avenue Robert SCHUMAN 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :

C/

[R] [G]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 14-16 avenue Robert SCHUMAN 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT pris en la personne de son syndic :

Société WALTER

12 rue d’Aguesseau

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Martine LAUTREDOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2565

DEFENDERESSE

Madame [R] [G]

55 rue Boucle des Epillets

77700 MAGNY-LE-HONGRE

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 14 janvier 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Anne-Laure FERCHAUD, Juge assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 14-16 avenue Robert SCHUMAN à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [R] [G] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société WALTER SAS l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 15 juin 2023, aux fins essentiellement de la voir condamner à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 6.299,40 au titre des charges, 412 euros au titre des frais et 3.000 euros au titre des dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

JUGER le Syndicat des copropriétaires du 14-16 AVENUE ROBERT SCHUMAN à BOULOGNE BILLANCOURT recevable et bien fondé ;

Y faisant droit,

CONSTATER que Madame [R] [G] n’est pas à jour du paiement de ses charges de copropriété et qu’au jour des présentes conclusions son compte présente un débit à hauteur d’un montant en principal de 8.210,70 €, se décomposant en 6.925,14 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 1.285,56 euros de frais.

CONSTATER que les multiples relances et mise en demeure qui lui ont été adressées sont demeurées vaines ;

En conséquence,

CONDAMNER Madame [R] [G] au paiement de la somme en principal de 8.210,70 €, se décomposant en 6.925,14 euros d’arriérés de charges et d’appels de travaux et pour 1.285,56 euros de frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.053,21 euros à compter du 7 février 2022 et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde,

CONSTATER que Madame [R] [G] a résisté abusivement au paiement de ses charges pendant près de deux années au préjudice du Syndicat des copropriétaires du 14-16 AVENUE ROBERT SCHUMAN à BOULOGNE BILLANCOURT

En conséquence,

CONDAMNER Madame [R] [G] au paiement de la somme de 3.000 € au profit du Syndicat des copropriétaires du 14-16 AVENUE ROBERT SCHUMAN à BOULOGNE BILLANCOURT au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER Madame [R] [G] au paiement de la somme de 1.285,56 € au profit du Syndicat des copropriétaires du 14-16 AVENUE ROBERT SCHUMAN à BOULOGNE BILLANCOURT au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNER Madame [R] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires du 14-16 AVENUE ROBERT SCHUMAN à BOULOGNE BILLANCOURT une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du C.P.C. ;

CONDAMNER Madame [R] [G] au paiement des entiers dépens en ce compris les frais d’huissier (signification assignation, signification écritures …) dont distraction au profit de Maître LAUTREDOU en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Madame [R] [G], assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires par exploit du 30 janvier 2024. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 9 février 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 septembre 2024 et reportée au 14 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » et « constater », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 6.925,14 euros au titre des charges et appels de travaux, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 sur la somme de 5.053,21 euros et à compter de la décision à rendre pour le solde.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du compte de Madame [R] [G] pour la période du 1er octobre 2017 au 1er janvier 2024, appels du premier trimestre 2024 inclus,

— les appels de fonds adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 5 octobre 2020, 25 mai 2021, 8 juin 2022 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame [R] [G] est propriétaire du lot n° 144 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 5 octobre 2020, 25 mai 2021, 8 juin 2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021 mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur les exercices 2022 et 2023.

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte des charges impayées par Madame [R] [G] correspondant au montant de 6.925,14 qu’il réclame. Ce décompte couvre la période allant du 1er octobre 2017 au 1er janvier 2024, appels du premier trimestre 2024 inclus. Or, il produit les procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les comptes des exercices 2019, 2020 et 2021, ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2023, mais pas ceux des assemblées générales ayant voté les comptes des exercices 2017 et 2018. Les sommes demandées au titre des charges appelées pour ces deux années (788,10 euros) doivent donc être déduites de la somme globale réclamée en ce qu’il n’est versé aucune pièce propre à démontrer leur réalité.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 6.137,04 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024, appels de provision du premier trimestre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse pour la somme de 5.053,21 euros, et à compter de la date de la décision à rendre pour le solde.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 7 février 2022, afin d’obtenir paiement de la somme de 5.053,21 euros. Partant les intérêts au taux légal courront sur à compter du 7 février 2022, sur la somme de 4.265,11 euros, déduction faite des sommes non allouées au titre des charges des années 2017 et 2018 (788,10 euros), et à compter de la présente décision pour le surplus.

En conséquence, Madame [R] [G] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.137,04 euros au titre des charges et appels de travaux dus pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024, appels de provision du premier trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter 7 février 2022 pour la somme de 4.265,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 1.285,56 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 sur la somme de 5,053,21 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait du compte de Madame [R] [G] pour la période du 1er octobre 2017 au 1er janvier 2024, appels du premier trimestre 2024 inclus,

— différentes mises en demeure adressées par le syndic en date du 1er mars 2021, 16 mars 2021, 25 mai 2021, 9 juin 2021, 3 septembre 2021, 24 novembre 2021, 13 décembre 2021, 2 mars 2022, 15 mars 2022, 31 mai 2022, 13 juin 2022, 31 août 2022, 28 novembre 2022 (avis de réception non pro-duits),

— deux factures de commissaire de justice du 23 juin 2023 pour la signification de l’assignation, et du 27 septembre 2023 pour la signification des conclusions actualisées.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais des lettres de mises en demeure et relance avant contentieux des 13 novembre 2017, 7 février 2018, 5 mars 2018, et 14 novembre 2018 ((36x3) + 24 = 132 euros), dès lors que ces frais sont intervenus en 2017 et 2018 (années pour lesquelles le demandeur n’a pas produit de pièces permettant de déterminer une créance certaine, liquide et exigible) ;

— frais des lettres de mise en demeure et dernière relance avant contentieux des 11 février 2019, 2 mai 2019, 7 novembre 2019, 28 novembre 2019, 22 février 2023, 10 mars 2023, 9 juin 2023 et 22 septembre 2023 ((3x48) + (3x39) + 20 + 36 = 317 euros), ces courriers n’étant pas versés aux débats ;

— frais des mises en demeure adressées par le syndic en date des 1er mars 2021, 16 mars 2021, 25 mai 2021, 9 juin 2021, 3 septembre 2021, 24 novembre 2021, 13 décembre 2021, 2 mars 2022, 15 mars 2022, 31 mai 2022, 13 juin 2022, 31 août 2022, 28 novembre 2022 ((8x39) + (5x20) = 412 euros), dans la mesure où le contrat de syndic n’est pas produit et qu’il est donc impossible de vérifier la véracité de leurs coûts, et, de surcroît, les avis de réception justifiant de la réalité de leurs envois à la défenderesse ne sont pas non plus produits, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;

— frais du commandement de payer du 31 janvier 2020 dans la mesure où ledit commandement n’est pas produit (144,56 euros) ;

— frais « ECM dossier huissier » du 2 janvier 2020, frais de commissaire de justice du 23 juin 2023 pour la délivrance de l’assignation, et frais de commissaire de justice du 27 septembre 2023 pour la signification des conclusions (120 + 80 + 80 = 280 euros), dans la mesure où ces frais relèvent des dépens, tel que prévu par l’article 696 du code de procédure civile.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse, sur la somme de 5,053,21 euros, et à compter de la décision à intervenir pour le surplus. Or, n’ayant pas justifié des frais allégués, il se voit débouter de sa demande de recouvrement de ces derniers, et par suite de sa demande d’intérêts.

Débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 1.285,56 euros, débitée sans fondement sur le compte de Madame [R] [G].

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Madame [R] [G] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame [R] [G] sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [G], qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Ceux-ci ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 30 janvier 2020 qui ne relève pas des dépens et a été examiné en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient de préciser que les dépens pourront être recouvrés par Maître LAUTREDOU en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [R] [G] sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14-16 avenue Robert SCHUMAN à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic :

— la somme de 6.137,04 euros au titre des charges et appels de travaux dus pour la période du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2024, appels de provision du premier trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 février 2022 pour la somme de 4.265,11 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 14-16 avenue Robert SCHUMAN à BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) du surplus de ses demandes,

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (1.285,56 euros) doivent être recréditées sur le compte de Madame [R] [G],

CONDAMNE Madame [R] [G] au paiement des dépens de l’instance, et qui ne comprennent pas le coût du commandement de payer en date du 30 janvier 2020 et pourront être recouvrés par Maître LAUTREDOU en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT