R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/01525 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75ZL6

Le 03 juin 2025

DEMANDERESSE

Mme [Y] [C] épouse [S]

née le 14 Avril 1956 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Marie PREVOST, avocat au barreau de SAINT-OMER, avocat plaidant

DEFENDERESSES

Mme [A] [U], demeurant [Adresse 1]

Mme [Z] [R] épouse [N]

née le 22 Septembre 1970 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Mme [P] [R]

née le 26 Mai 1972 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

toutes trois représentées par M^e Marianne DEVAUX, avocat au barreau de DUNKERQUE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 01 avril 2025.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 03 juin 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique du 9 avril 2021 passé par devant Me [W], notaire à [Localité 6], Mme [S] a acheté auprès de Mme [U] et de Mmes [R] un immeuble d’habitation situé [Adresse 9] à [Localité 10] moyennant un prix de 188 068 euros.

Par actes des 26 et 29 mars 2024, Mme [Y] [C] épouse [S] a fait assigner Mme [A] [U], Mme [Z] [R] épouse [N] et Mme [P] [R] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer afin de :

— constater la présence de vices cachés au sein de l’immeuble,

— ordonner une réduction de prix de vente à hauteur de 30 834,96 euros correspondant aux sommes suivantes :

* 827,26 euros au titre du non fonctionnement de la centrale qui pilote l’alarme, les accès,

* 5 553,70 euros au titre du non fonctionnement de la commande des volets roulants,

* 8 187 euros au titre des infiltrations dans la véranda,

* 10 172 euros au titre du remplacement de la chaudière,

* 6 095 euros au titre des infiltrations dans le garage,

— condamner solidairement les défenderesses à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de son préjudice moral,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, en ce compris les frais de l’expertise et les deux constats d’huissier.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, elle maintient ses demandes.

Elle fait valoir que lorsqu’elle a pris possession de l’immeuble, les vendeurs lui avaient laissé des petits mots pour lui signaler divers dysfonctionnements ; qu’elle a dû exposer des frais pour des réparations ; que si elle avait connu la situation, elle n’aurait pas acquis l’immeuble à ce prix.

Elle explique que les désordres ont été constatés par huissier et qu’elle a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer pour voir ordonner une mesure d’expertise ; que par ordonnance rendue le 29 mars 2023, M. [M] a été désigné à cette fin ; que le rapport a été déposé le 10 octobre 2023 ; qu’à défaut d’arrangement amiable, elle a été contrainte de saisir le tribunal judiciaire.

Elle invoque les dispositions des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil et liste cinq désordres qui ont été constatés par l’expert. Elle précise que ces désordres n’étaient pas apparents pour un non professionnel au moment de la vente et que l’expert a chiffré le coût des travaux de reprise. Elle affirme s’agissant de la chaudière, qu’elle a été contrainte de remplacer la cuve à fioul et la chaudière suite à une importante fuite et des problèmes de désamorçage ; qu’elle a fait confiance aux professionnels qui lui ont indiqué que l’installation n’était pas réparable ; que le coût du remplacement s’élève à 10 172 euros. Elle explique, de même, que du fait d’importantes fuites, elle a été contrainte de remplacer la toiture du garage ; que l’expert n’émet qu’une supposition en indiquant que les traces devaient être visibles ; que l’EIRL [J] a préconisé un remplacement total de la toiture et non une simple réparation ; que si les fuites avaient été visibles lors des visites, elles seraient mentionnées sur le premier procès verbal de constat d’huissier, ce qui n’est pas le cas ; que même si elle avait été informée des fuites, elle ne pouvait en connaître l’ampleur.

Elle estime que la présence des différents mots des vendeurs dans l’immeuble démontrent que ceux-ci lui ont cachés les vices affectant le bien et qu’ils en avaient parfaitement connaissance.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, Mme [U] et Mmes [R] demandent de débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, à titre reconventionnel, de la condamner à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens de référé, de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Mme [U] explique qu’elle a décidé de vendre l’immeuble dans lequel elle résidait pour s’installer en Dordogne ; qu’elle a confié la vente à l’agence immobilière Delahaye ; qu’elle a laissé le chauffage fonctionner pour éviter des dégradations dans l’immeuble ; que l’agence immobilière confirme que la chaudière fonctionnait ; qu’il n’y avait aucune fuite dans la véranda ni dans le garage ; qu’elle a laissé des petits mots dans l’immeuble pour donner certaines indications.

Mme [U] et Mmes [R] relèvent que l’expert judiciaire n’a retenu l’existence que de trois désordres ; que les autres ont été écartés soit pour avoir été visibles lors de la vente soit pour n’avoir pas été constatés.

Elles rappellent que l’acte de vente inclut une clause de non garanties des vices cachés et qu’en conséquence, il doit être démontré qu’elles avaient connaissance des vices pour pouvoir invoquer la garantie des vices cachés.

S’agissant du non fonctionnement de la centrale pilotant l’alarme, l’expert n’a constaté aucun dysfonctionnement de la centrale alors que la première réunion d’expertise s’est tenue le 30 juin 2023 et que les travaux ont eu lieu en 2021 ; que l’expert s’est contenté de noter les griefs de Mme [S] qui souhaitait changer le système d’alarme existant pour un modèle plus récent ; que le système était fonctionnel et qu’il suffisait de changer le code d’accès ; que Mme [S] disposait du code d’accès.

S’agissant de la commande des volets roulants, elles relèvent également que l’expert n’a pas constaté de dysfonctionnement ; que la centrale d’alarme ne commande pas les volets ; qu’il n’y avait aucun code et que la commande fonctionnait parfaitement ; qu’il n’y avait pas de commande centralisée mais une commande par volet (outre une commande pour l’ensemble des volets de la véranda) et il suffisait d’une pression sur un bouton ; qu’en tout état de cause, le remplacement des volets n’est aucunement justifié. Elles reconnaissent que la commande des volets de l’étage ne fonctionnait pas et qu’elle ne pouvait être remplacée ; que cependant, ce désordre était apparent.

Elles affirment que les infiltrations dans la véranda n’étaient pas présentes lorsqu’elles occupaient l’immeuble ; que l’agence immobilière n’a pas constaté de telles infiltrations ; qu’il n’est pas démontré qu’elles préexistaient à la vente et qu’elles en avaient connaissance ; que se pose la question de savoir si Mme [S] n’entend pas leur faire supporter le remplacement de la couverture par un tout autre matériau.

Elles estiment que s’il y avait une fuite à la chaudière, celle-ci était probablement réparable alors que l’agence immobilière confirme son fonctionnement ; qu’en tout état de cause, l’expert n’a fait aucune constatation ; qu’il en est de même dans le garage ; que les infiltrations ont été constatées le 24 février 2022 par huissier ; que si elles avaient été importantes, elles auraient été vues plus tôt ; que l’origine de ces infiltrations n’est pas connue.

Elles ajoutent qu’il n’existe aucun élément de preuve du préjudice moral invoqué ni de son quantum au regard des désordres qualifiés, en tout état de cause, comme peu visibles et ponctuels par l’expert.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code prévoit que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Enfin, l’article 1644 précise que dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix et l’article 1645 que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Selon acte notarié du 9 avril 2021, Mme [U] et Mmes [R] ont vendu à Mme [S] un immeuble d’habitation situé à [Adresse 8] moyennant un prix de 188 680 euros. L’acte inclut une clause selon laquelle « l’acquéreur prend le bien dans son état au jour de l’entrée en jouissance, tel qu’il l’a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices mêmes cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence excédât elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte ».

Compte tenu de cette clause de non garantie des vices cachés, Mme [S] pour solliciter l’application de la garantie doit rapporter la preuve de la mauvaise foi des vendeurs et ainsi qu’ils avaient connaissance des vices lors de la vente.

Elle doit également rapporter la preuve de vices affectant l’immeuble, vices cachés pour un acquéreur profane lors de la vente, vices antérieurs à la vente et d’une gravité telle qu’ils rendent l’immeuble impropre à sa destination ou qu’ils en diminuent l’usage dans une proportion telle qu’elle n’aurait pas acquis l’immeuble ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle les avaient connus.

Mme [S] fait état de différents désordres affectant l’immeuble qu’elle a acquis, lesquels seront successivement examinés.

— Sur la fuite de la cuve à fioul et la chaudière :

Il ressort du procès verbal de constat de Me [E], huissier de justice, du 25 juin 2021 qu’il existe, sur la cuve à fioul, un bouchon sur la périphérie duquel la structure est grasse ; ce bouchon est enrubanné ; la matière qui forme le ruban est grasse.

L’expert judiciaire n’a, quant à lui, pas pu faire de constat quant à l’état de la cuve à fioul ou de la chaudière, ces éléments ayant été changés et remplacés par une pompe à chaleur. Il estime cependant que rien ne permet de dire que la fuite en partie haute et le problème de désamorçage n’étaient pas réparables et ne peut se prononcer sur la nécessité de remplacer tout le système.

Si Mme [S] affirme que des professionnels lui ont affirmé la nécessité du remplacement du système, elle ne rapporte aucune preuve à ce sujet. Par ailleurs, elle ne caractérise aucunement l’importance de la fuite qu’elle invoque, le procès verbal de constat ne faisant état que d’une matière grasse sur la périphérie du bouchon de la cuve. En outre, Mme [S] a elle-même produit un facture de réparation de la fuite sur la cuve d’un montant de 1 920,50 euros, ce qui démontre qu’une réparation était possible. Enfin, si les venderesses ont laissé un mot pour indiquer qu’à défaut de remplissage de la cuve, des remontées de dépôt pouvaient intervenir, rien ne vient justifier une défaillance de la cuve ou de la chaudière, étant observé qu’au contraire, l’agence immobilière chargée de la transaction atteste du fonctionnement de la chaudière lors des différentes visites jusqu’à la signature de la vente chez le notaire.

En outre, à supposer qu’un dysfonctionnement ait existé (ce dont il n’est pas justifié), aucun élément ne vient rapporter la preuve que Mmes [U] et [R] en avaient connaissance.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts au titre du remplacement de la cuve et de la chaudière doit être rejetée.

— Sur les infiltrations dans le garage :

L’expert judiciaire a constaté que la toiture du garage avait été remplacée, de sorte qu’il n’a pu donner son avis sur l’origine des fuites. Il a pu voir les traces d’humidité sur les poutres et certains murs. Les fuites ont été constatées par le procès verbal de constat du 24 février 2022 par Me [G], huissier de justice, qui a relevé que la toiture du garage est constituée de dalles de polystyrène et de tôles transparentes en plexi ; les poutres en bois sont humides, mouillées ; certaines présentent des traces de coulure ; des traces de coulure existent aussi au niveau des placards et au niveau du mur de façade en partie haute.

Il résulte de ces éléments que les traces d’humidité et de coulure sont particulièrement visibles. Alors que les travaux de réfection ont été faits, l’expert a pu constater leur présence. Il en ressort que soit elles existaient lors de la vente et qu’elles étaient alors apparentes même pour un profane, soit elles n’existaient pas encore lors de la vente (ce qui apparaît plus probable alors que le premier procès verbal de constat d’huissier ne mentionne pas ce désordre qui n’a été constaté qu’en février 2022). Dans cette seconde option, alors que l’origine des infiltrations n’a pas été déterminée, il n’est pas possible de dire qu’elles existaient au moins en germe au jour de la vente et qu’ainsi le vice était antérieur à la vente et encore moins que les venderesses en avaient connaissance.

En conséquence, les demandes de dommages et intérêts à ce titre seront rejetées.

— Sur la centrale pilotant l’alarme et les accès :

L’expert affirme que les codes d’accès de la centrale d’alarme n’ont pas été communiqués à Mme [S] malgré sa demande, ce qui a conduit cette dernière à remplacer l’ensemble alarme et contrôle d’accès.

Il y a lieu de relever que l’expert judiciaire n’a pas pu constater ces éléments de faits alors que Mme [S] a procédé au remplacement de l’alarme en 2021.

Cependant, il ressort de l’attestation de M. [J] (tronquée par les défendeurs) que M. [J] a dû se déplacer en urgence pour stopper l’alarme (Mme [S] n’ayant pas pu obtenir le code de cette alarme) alors que la centrale fonctionnait, semble-t-il avec le portail d’entrée (sonnette, caméra) la porte du garage, le téléphone et les volets des chambres.

Il en résulte que si l’alarme fonctionnait, Mme [S] n’ayant pas pu obtenir les codes, elle ne pouvait l’utiliser et s’est trouvée contrainte d’appeler M. [J] pour l’arrêter, en urgence.

Cependant, il ne saurait être retenu que ce défaut de communication de code de l’alarme constitue un vice caché de l’immeuble. Il ne pourrait être analysé que comme un défaut de délivrance, ce fondement juridique n’étant toutefois pas allégué. En outre, il n’est nullement démontré qu’un simple changement de code n’aurait pas permis de solutionner la difficulté pas plus qu’il n’est démontré que Mme [S] a sollicité ses vendeurs pour l’obtention du code litigieux.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de ce chef doit également être rejetée.

— Sur la commande des volets roulants :

Il n’est pas contesté que les volets roulants à l’étage ne fonctionnent plus et que la commande ne peut être remplacée, le processus de fabrication ayant été changé par Velux.

Les venderesses affirment cependant que ce désordre était apparent lorsque Mme [S] a visité les lieux et l’agence immobilière chargée de la vente a d’ailleurs confirmé l’existence de ce désordre avant la vente.

Cependant, il sera relevé que si Mme [S] a effectivement visité l’immeuble, rien ne vient démontré qu’elle a pu prendre connaissance du dysfonctionnement des volets roulants ni surtout qu’elle pouvait se rendre compte que la télécommande n’était pas réparable ou remplaçable, de sorte que ce sont les fenêtres de toit dans leur ensemble qui devaient être changées (puisqu’à défaut, il est impossible d’ouvrir les volets).

Il ne peut donc être affirmé que ce vice, antérieur à la vente, connu des vendeurs, qui affecte l’usage de l’étage de l’immeuble de telle manière que Mme [S] n’aurait pas acquis le bien ou n’en aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu, n’était pas caché pour elle. Par contre, il sera observé que l’expert a retenu au titre du coût de remplacement deux devis de la société Répar’stores (portant chacun sur trois Velux). Or, il ressort du procès verbal de constat d’huissier du 25 juin 2021 que seuls trois Velux ne fonctionnaient pas. Si d’autres fenêtres de toit existent dans l’immeuble, l’huissier a noté pour l’un, un fonctionnement normal, étant ajouté que pour cet équipement, il n’est nullement démontré que le seul changement de la télécommande n’est pas possible à défaut de tout élément prouvant que le système est le même que pour les autres Velux.

Aucune des parties ne précise le nombre total de Velux nécessitant un changement et il n’est pas établi que leur nombre soit supérieur à trois.

Dans ces conditions, il sera retenu un seul devis pour chiffrer les travaux de reprise soit un montant de 2 826,80 euros.

Mmes [U] et [R] seront solidairement condamnées au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

— Sur les infiltrations de la véranda :

L’expert a pu constater ces infiltrations dans la véranda lesquelles sont qualifiées de faibles et localisées en partie basse des tôles translucides. Il note que le fait que le store banne soit baissé limite les infiltrations en cas de pluie. Il précise que le problème n’était pas facilement décelable lors des visites.

L’expert n’a pas précisé l’origine de cette fuite dans la véranda ni même si elle est antérieure à la vente.

Mme [S] produit une facture du 23 mai 2021 avec l’indication « pluie dans la véranda » qui fait état d’une réparation sur la toiture tuile, du nettoyage du couloir plomb et de la pose d’un joint de colle sur tuile (pour un prix de 60 euros). Elle verse également aux débats un devis de juillet 2023 de réfection de cette toiture pour plus de 8 000 euros mais également une facture d’octobre 2021 de la société [J] d’un coût moindre, faisant état de réparations sur cette même toiture, et une attestation de cette même société [J] qui indiquent des travaux de réparation faits en septembre 2021!

Outre le caractère pour le moins confus de ces pièces, il apparaît que :

— la date d’apparition de l’infiltration n’est pas connue et n’est confirmée par aucun élément étant observé que l’agence immobilière atteste ne l’avoir pas constatée,

— il n’existe aucun élément permettant de dire que les vendeurs en avaient connaissance.

En conséquence, au regard de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente, les conditions d’application de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies de ce chef et la demande de réduction de prix à ce titre sera rejetée.

En définitive, Mmes [U] et [R] seront condamnées à la somme de 2 826,80 euros (étant précisé que cette somme ne peut correspondre qu’à des dommages et intérêts prévus par l’article 1645 du code civil et non à une réduction de prix, aucun élément ne permettant de chiffrer une éventuelle moins value de l’immeuble du fait du vice retenu).

S’agissant du préjudice moral invoqué, Mme [S] ne rapporte pas la preuve d’un lien avec le vice retenu. Si elle justifie de son état psychologique et de l’état de santé de son époux, cette situation est sans aucun lien avec le vice ayant existé dans l’immeuble. Il sera ajouté que si d’autres désordres ont pu être invoqués, ceux-ci étaient visibles lors des visites et ne sauraient constituer des vices cachés.

La demande de dommages et intérêts formulée sera donc rejetée.

Compte tenu de la nature du litige, des désordres invoqués mais ne pouvant être constatés ou retenus comme constitutifs de vices cachés, il y a lieu de faire masse des dépens (en ce compris les frais d’expertise et les dépens de référé) et de condamner chacune des parties à la moitié des dépens. Il sera noté que les frais de constat ne font pas partie des dépens mais doivent être pris en compte dans le cadre des demandes au titre des frais irrépétibles.

Cependant, il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. Les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne solidairement Mme [A] [U], Mme [Z] [R] et Mme [P] [R] à payer à Mme [Y] [S] la somme de 2 826,80 euros ;

Déboute Mme [Y] [S] de ses autres demandes ;

Fait masse des dépens en ce compris les frais d’expertise et les dépens de référé ;

Condamne Mme [Y] [S] d’une part, Mmes [A] [U], [Z] [R] et [P] [R] d’autre part à la moitié des dépens ;

Déboute les parties de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT