Minute N° 25/53

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE CINQ FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 05 Février 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00342 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-7572W

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE : Céline THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 15 Janvier 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

Madame [N] [O]

demeurant [Adresse 4] / FRANCE

représentée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

SAS META INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Matthieu LAMORIL, avocat au barreau D’ARRAS

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 29 décembre 2023, la société Meta Invest a vendu à Madame [N] [O] un appartement situé au deuxième étage au sein d’une copropriété située [Adresse 3].

Soutenant qu’à peine un mois après son acquisition, elle a constaté des infiltrations d’eau dans son appartement, dont il a été établi, suite à une recherche de fuite, qu’elle proviennent de la toiture de l’immeuble, Madame [O] a, par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, fait assigner la société Meta Invest en sa qualité de vendeur et en sa qualité de syndic provisoire de l’ensemble immobilier, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir ordonner sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile une mesure d’expertise judiciaire.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se rapporte à l’audience, elle maintient sa demande et sollicite en outre du juge des référés qu’il déboute la société Meta Invest de ses demandes.

Elle fait valoir qu’elle justifie d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’instruction en ce que la toiture de l’immeuble est totalement vétuste et dégradée ; que la société Meta Invest, son vendeur, est une société spécialisée dans l’immobilier, de sorte que sa responsabilité est susceptible d’être recherchée tant en sa qualité de vendeur professionnel au titre des vices cachés, qu’en sa qualité de syndic provisoire de l’immeuble pour ne pas avoir fait exécuter des travaux urgents relevant des parties communes.

En réponse à la société Meta Invest, elle soutient que sa demande est recevable en ce qu’elle est formée contre la société Meta Invest qui était propriétaire de l’ensemble immobilier avant la vente, alors qu’il s’agissait d’une mise en copropriété, et en ce qu’il est établi que les désordres préexistaient à la vente ; que par ailleurs, les travaux de réfection de la toiture devront être entrepris à la charge des copropriétaires, dont elle fait partie ; que la société Meta Invest, en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, est présumée avoir connaissance des désordres touchant la toiture.

Elle ajoute que la société Meta Invest avait la qualité de syndic provisoire au moment de la vente, mais également encore aujourd’hui ; que le procès-verbal d’assemblée générale du 1er mars 2024 produit par la société Meta Invest ne lui est pas opposable en ce qu’il n’a pas respecté les prescriptions de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la tenue de l’assemblée en visioconférence, en l’absence de décision préalable de l’assemblée générale de recourir à une telle modalité. Elle ajoute que la qualité de syndic provisoire de la société Meta Invest résulte dudit procès-verbal d’assemblée générale qui, dans sa résolution n°1, a nommé un syndic provisoire situé [Adresse 1] à [Localité 5], ce qui correspond à l’adresse du siège social de la société Meta Invest, mais ressort également de la notification du procès-verbal d’assemblée générale réalisée par la société défenderesse et d’une facture libellée au nom de cette dernière.

Aux termes de ses conclusions, soutenues oralement à l’audience, la société Meta Invest demande au juge des référés de :

— dire Mme [O] irrecevable en sa demande d’expertise sur les parties communes ;

— subsidiairement, dire Mme [O] mal fondée en ses demandes ;

— en tout état de cause, débouter Mme [O] de ses demandes ;

— à titre reconventionnel, condamner Mme [O] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts ;

— condamner Mme [O] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [O] aux dépens, en ce compris les frais des constats d’huissier d’un montant de 390 euros.

Au soutien de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande d’expertise, elle fait valoir, en se fondant sur l’article 122 du code de procédure civile, que selon le règlement de copropriété, la toiture constitue une partie commune appartenant à la copropriété ; que cependant l’action a été uniquement dirigée à son encontre en qualité de vendeur et à titre personnel en qualité alléguée de syndic, sans mise en cause du syndicat des copropriétaires ; que la mesure d’instruction sollicitée, qui porte sur un bien appartenant au syndicat des copropriétaires, nécessite que ce dernier soit partie à la procédure pour la bonne tenue des opérations d’expertise, notamment pour accéder aux locaux, et pour respecter le principe du contradictoire. Elle conteste par ailleurs avoir la qualité de syndic provisoire, faisant valoir que l’assemblée générale des copropriétaires du 1er mars 2024 a désigné un syndic, qui n’est pas la société Meta Invest.

Subsidiairement, elle soutient que la demande d’expertise est mal fondée, dès lors que le juge dispose d’ores et déjà d’éléments suffisants pour statuer, de sorte que la mesure d’expertise serait inutile. Elle fait valoir qu’il n’existait pas de fuites avant la vente comme en atteste les voisins de la demanderesse ; que les fuites constatées par Mme [O] ont été causées par les tempêtes hivernales, qui avaient déplacé des tuiles, et ont été réparées par des travaux réalisés par la société Artois Etanchéité, comme en attestent les photos publiées par Mme [O] sur le site internet Airbnb, celles qu’elle produit aux débats, ainsi que le procès-verbal de constat du 22 novembre 2024.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement d’une provision, elle fait valoir, sur le fondement des articles 835 du code de procédure civile et 1240 du code civil, qu’elle subit un préjudice résultant du caractère abusif de la présente procédure, en expliquant que Mme [O] fonde sa demande sur un rapport d’expertise trompeur, établi par M. [K] le 10 septembre 2024 sur la base de visites réalisées les 20 août 2024 et 6 septembre 2024, alors qu’il est établi que les photographies annexées audit rapport sont celles qui avaient été communiquées par Mme [O] en février et avril 2024, soit avant la réalisation des travaux réparatoires par la société Artois ; que les commentaires laissés par des locataires de Mme [O] sur le site internet Airbnb depuis avril 2024 sont unanimes sur le parfait état du logement.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe le 5 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

Aux termes de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Selon l’article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, si le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice notamment en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bien dont Mme [O] a fait l’acquisition appartient à un ensemble immobilier appartenant précédemment en totalité à la société Meta Invest, qui a procédé à sa mise en copropriété. Il ressort en effet de l’acte de vente en date du 29 décembre 2023 qu’un état descriptif de division et règlement de copropriété a été établi à la même date, le 29 décembre 2023. La société Meta Invest justifie en outre de l’inscription du syndicat des copropriétaires au registre national des copropriétés le 22 janvier 2024.

Un rapport de recherche de fuites et d’infiltration, établi par la société Nüwa le 14 mai 2024, indique que “les désordres signalés au 2ème étage chez Mme [O] proviennent d’infiltrations d’eau :

— par l’arêtier au raccord entre la jouée et le terrasson de la lucarne, sur la toiture tuiles, à l’aplomb des dommages,

— par les tuiles en rive du terrasson de la lucarne, sur la toiture, à l’aplomb des dommages.”

La société Meta Invest justifie avoir fait procédé par la société Artois Etanchéité à des travaux d’entretien et de réparations de la fausse noue droite des deux lucarnes en façade arrière selon facture du 31 mai 2024, soit postérieurement à la recherche de fuite.

Un rapport de M. [D] [K] établi le 10 septembre 2024 relève que “Monsieur [S] (Couverture des 7 Vallées) n’a pas voulu, pour des raisons de sécurité (liteaux qui se cassent, tuiles qui s’effritent…), observer la toiture plus en haut de versant. Toutes ces dégradations traduisent une usure très avancée de la toiture notamment en façade arrière. Seul, une réfection complète de la toiture peut garantir une mise hors d’eau de l’appartement. En effet, de nombreuses réparations ponctuelles ont déjà été exécutées mais ne peuvent donner satisfaction car l’ensemble des points singuliers comme les zingueries, les tuiles et les liteaux sont déficient (…) La pente sur les belles-voisines étant beaucoup trop faible pour des tuiles, la probabilité d’avoir des infiltrations est maximale compte tenu de l’état de vétusté avancée.”

Si le caractère probant de ce dernier rapport est contesté par la défenderesse, au regard de la date à laquelle les photographies de l’intérieur de l’appartement de Mme [O] auraient été prises, il n’en demeure pas moins qu’il constate diverses dégradations au niveau de la toiture, qui avaient également été constatées dans le rapport de fuite de la société Nüwa du 14 mai 2024, de sorte que la réalité des désordres allégués par la défenderesse apparaît établie.

Le règlement de copropriété du 29 décembre 2023 stipule, en son article 9, que la toiture constitue une partie commune spéciale au bâtiment.

Il ressort des éléments repris ci-dessus qu’il existe un lien possible entre la toiture, partie commune, et les désordres allégués par Mme [O].

Or il résulte de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété.

La mesure d’instruction sollicitée, portant sur les désordres allégués affectant l’appartement de Mme [O] postérieurement à son acquisition, apparait d’ores et déjà susceptible de mettre en cause les parties communes de la copropriété concernée, dont la charge d’entretien incombe au syndicat des copropriétaires en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité. Ainsi, à supposer leur implication établie, elles sont de nature à engager une éventuelle responsabilité du syndicat des copropriétaires, sans préjudice d’une éventuelle action récursoire.

Si la demanderesse fait valoir que la Meta Invest, venderesse, a également la qualité de syndic de l’immeuble, ce que cette dernière conteste, force est de constater en toute hypothèse que le syndicat des copropriétaires n’a pas été attrait dans la présente procédure, seule la société Meta Invest ayant été assignée en son nom personnel, alors que l’entretien et les travaux affectant les parties communes de l’immeuble relèvent du syndicat des copropriétaires.

Au surplus, Mme [O] demande qu’au titre de sa mission, l’expert visite notamment la toiture, et se prononce sur les travaux de remise en état ainsi que les éventuelles mesures urgentes nécessaires pour sécuriser les lieux, ce qui implique nécessairement que le syndicat des copropriétaires, responsable des parties communes, soit dans la cause.

Dès lors, la demande d’expertise formée exclusivement à l’encontre de la société Meta Invest, sans mise en cause du syndicat des copropriétaires, qui a la charge de l’entretien des parties communes de l’immeuble, n’apparaît pas répondre aux exigences de pertinence et d’utilité exigées pour justifier d’un motif légitime.

En conséquence, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle tendant à l’octroi d’une provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société Meta Invest soutient qu’elle est fondée à solliciter une provision au titre du préjudice moral et financier manifeste causé par le caractère abusif de la présente procédure, résultant de la production, par Mme [O], d’un rapport d’expertise contenant des photographies qui auraient été prises antérieurement.

La société Meta Invest produit un constat établi par commissaire de justice le 22 novembre 2024, concluant que les photographies reproduites dans le rapport établi par M. [D] [K] le 10 septembre 2024 sont les mêmes que celles communiquées en février 2024 et avril 2024 par Mme [O], soit antérieurement aux visites réalisées sur site par M. [K] les 20 août 2024 et 6 septembre 2024.

Mme [O] n’a pas répondu sur ce point.

S’il peut être relevé que le rapport d’expertise litigieux ne précise pas la date à laquelle les photographies reproduites ont été prises, de sorte qu’il pourrait légitimement laisser penser qu’elles ont été prises par l’expert lors de ses visites sur site, alors qu’il ressort du constat établi par commissaire de justice par la société Meta Invest que lesdites photographies sont manifestement identiques à celles qui avaient été antérieurement communiquées par Mme [O], la seule production aux débats du rapport d’expertise litigieux à l’appui d’une demande d’expertise judiciaire, fondée par ailleurs sur d’autres éléments probants notamment un rapport de recherche de fuites réalisé par la société Nüwa outre diverses correspondances entre Mme [O] et la société défenderesse, ne saurait à lui seul démontrer le caractère abusif de la procédure avec l’évidence requise en référé.

Au surplus, la société Meta Invest ne produit aucun élément permettant de démontrer l’existence du préjudice qu’elle allègue.

Dès lors, la société Meta Invest ne rapportant pas la preuve qui lui incombe d’une obligation non sérieusement contestable, sa demande de provision sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Madame [O], qui succombe en ses demandes, sera condamné aux dépens de la présente instance de référé, étant précisé que les frais de constat d’huissier n’entrent pas dans les dépens.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais qu’elle a exposés et non compris dans les dépens, de sorte que la demande de la société Meta Invest de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Rejette la demande d’expertise de Mme [N] [O] ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision formée par la société Meta Invest ;

Condamne à titre provisionnel Mme [N] [O] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond ;

Déboute la société Meta Invest de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le 05 février 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES