R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

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RENDU LE QUATRE MARS DEUX MIL VINGT CINQ

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 23/04204 – N° Portalis DBZ3-W-B7H-75SSH

Le 04 mars 2025

DEMANDEURS

Mme [Y] [M] [T] [G]

née le 17 Octobre 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

M. [V] [F] [P] [A]

né le 03 Janvier 1994 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Alexandra WACQUET, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEUR

M. [B] [X]

né le 02 Avril 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Sébastien BOULANGER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de Madame Pascale METTEAU, Première Vice-présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 803 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 03 décembre 2024.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 04 février 2025 et prorogé au 4 mars 2025 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 6 mai 2019 passé par devant Me [K], notaire à [Localité 4], M. [V] [A] et Mme [Y] [G] ont acquis auprès de M. [B] [X] un immeuble à usage d’habitation situé à [Adresse 6].

Indiquant qu’ils ont découvert d’importants problèmes d’infiltrations dans le garage dès le mois de septembre 2020 lors de périodes de grosses pluies ; que de l’eau s’infiltrait et coulait sur le compteur électrique qui a déjà pris feu deux fois ; que de l’humidité persiste dans cette pièce ; qu’ils ont fait une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance et ont découvert que le problème d’infiltrations et d’humidité était connu de l’ancien propriétaire, M. [A] et Mme [G] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert.

Par ordonnance du 12 janvier 2022, M. [D] a été désigné en qualité d’expert.

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2023, M. [A] et Mme [G] ont fait assigner M. [X] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 12 509,80 euros au titre des travaux de réparation selon devis de la société Bati Reno, celle de 612,05 euros au titre du remplacement du compteur électrique, de le condamner au paiement de toute évolution des prix du devis de la sociétés Bati Reno, de le condamner à leur verser la somme de 3 325,92 euros au titre des frais irrépétibles, de le condamner aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris les frais d’expertise à hauteur de 2 341,20 euros et de dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 29 mars 2024, ils maintiennent leurs demandes.

Ils invoquent l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble et précisent qu’il ressort de l’expertise que les désordres sont liés à la construction ; qu’ils sont antérieurs à la vente et qu’ils étaient connus de l’ancien propriétaire ; qu’ils n’étaient pas apparents pour un non-professionnel et qu’ils n’en ont pas été informés ; qu’ils n’ont pas été destinataires du rapport d’expertise de M. [I] pourtant en possession du vendeur ; que ce document n’a été communiqué qu’après sommation dans le cadre de la procédure de référé ; que les décisions annexées à l’acte de vente ne développent pas les différentes problématiques affectant l’immeuble ; que la problématique d’infiltrations d’eau n’a jamais fait partie des missions dévolues à l’expert à la demande de l’ancien propriétaire alors même que ce dernier était parfaitement informé du vice et a tenté de le masquer par l’application d’une résine.

Ils contestent avoir vu M. [X] appliquer une peinture imperméabilisante sur le mur du fond du garage et soulignent que l’humidité n’a pas été mentionnée à l’acte de vente.

Ils chiffrent leurs demandes à la somme de 12 509,80 euros et à 612,05 euros au titre des travaux de réparation et du remplacement du compteur électrique qui a pris feu.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 24 novembre 2023, M. [X] demande au tribunal de débouter M. [A] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, subsidiairement, de réduire leur indemnisation à la somme de 848,25 euros hors-taxes au titre de la réfection du carrelage outre 612,05 euros au titre du remplacement du compteur électrique, de les condamner in solidum à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il fait valoir qu’il était propriétaire de l’immeuble qui était à usage locatif pour l’avoir acquis le 6 août 2009 ; que son locataire lui a signalé l’apparition de graves désordres à savoir le descellement progressif du mur séparatif et de soutènement situé en façade avant et arrière ; qu’il a introduit une instance à l’encontre de la société Maaf assurances, assureur du constructeur de l’immeuble ; qu’une mesure d’expertise a été ordonnée le 27 janvier 2016 et que M. [I] a été désigné pour y procéder ; que la société Maaf, après dépôt du rapport d’expertise, s’est opposée à la mobilisation de ses garanties ; qu’il a été débouté de ses demandes par jugement du 27 février 2018 confirmé par arrêt du 4 avril 2019 ; que l’acte notarié du 6 mai 2019 rappelle l’existence du jugement et de l’arrêt et que les acquéreurs ont été informés des désordres et ont indiqué en faire leur affaire personnelle.

Il s’oppose à l’application de la garantie des vices cachés puisque l’acte notarié du 6 mai 2019 a attiré l’attention des acquéreurs sur les désordres affectant la construction de la maison alors, au surplus, que ceux-ci ont déclaré avoir constaté les désordres avant la signature de la promesse de vente ; que le rapport d’expertise judiciaire de M. [I] décrivait notamment les désordres affectant le mur séparatif entre les deux copropriétés et le mur de soutènement en façade avant ; que M. [A] et Mme [G] ne peuvent sérieusement prétendre avoir découvert les problèmes d’infiltrations dans le garage à l’occasion des fortes pluies alors que ces infiltrations sont consécutives à l’instabilité de l’ensemble du mur de soutènement au droit de l’entrée du garage ; qu’ils ont pu constater la présence de traces d’infiltrations sur les murs du garage ainsi que l’application d’une peinture imperméabilisante sur le mur du fond de ce garage ; que l’agent immobilier ayant participé à la vente atteste que la pose de la peinture sur le mur était en cours lors d’une visite.

Il rappelle qu’il avait acquis l’immeuble 198 700 euros et qu’il l’a revendu 172 000 euros, la différence de prix s’expliquant par les vices de construction dont les acquéreurs ont indiqué faire leur affaire personnelle ; que leur demande indemnitaire doit donc être rejetée ou à tout le moins limitée à la réfection du carrelage et au changement du compteur électrique au regard des constatations de l’expert judiciaire.

L’ordonnance de clôture est en date du 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du même code précise que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et l’article 1645 que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

M. [A] et Mme [G] ont acquis, selon acte notarié du 6 mai 2019, un immeuble d’habitation auprès de M. [X].

Ils invoquent l’existence d’un vice caché affectant ce bien. Ils doivent donc rapporter la preuve, pour prétendre à indemnisation :

— de l’existence d’un vice caché affectant l’immeuble,

— de ce que le vice est antérieur à la vente,

— de ce que ce vice est tel qu’ils n’auraient pas acquis le bien ou n’en auraient donné qu’un moindre prix s’ils l’avait connu,

— mais également de ce que M. [X] en avait connaissance ; en effet, l’acte notarié inclut une clause de non garantie des vices cachés, laquelle n’est écartée que si le vendeur a connaissance du vice lors de la vente.

Il ressort des éléments produits que :

— une expertise amiable de l’immeuble a été organisée en juin 2021 mettant en évidence une absence de liaison avec le bâtiment du mur de soutènement, une faiblesse de construction du mur en maçonnerie,

— l’expertise judiciaire de M. [D] met, quant à elle, en évidence des fuites sur le mur situé sous la terrasse, des coulures sur le mur longeant l’escalier, des infiltrations au dessus du compteur d’eau et précise que la contre pente du trottoir vers la porte d’entrée génère des infiltrations dans le sous sol.

Il en résulte que l’immeuble est bien affecté de vices. Ces derniers sont antérieurs à la vente puisqu’ils résultent de vices de construction ; ainsi, l’expert a relevé que les anciens propriétaires avaient appliqué une résine sur le mur du fond pour stopper les infiltrations mais il ne peut indiquer à quelle date la dalle sous le trottoir s’est effondrée, ce qui a généré les désordres à proximité du compteur électrique. Cependant, l’ancien locataire des lieux (alors que M. [X] était propriétaire du bien et le louait) atteste que les infiltrations existaient déjà alors qu’il occupait les lieux même au-dessus du tableau électrique.

M. [X] avait nécessairement connaissance de ce problème d’infiltrations tant au niveau du mur puisqu’il a reconnu avoir appliqué une résine pour tenter de mettre fin au désordre mais également au niveau du compteur électrique puisque son locataire atteste lui avoir signalé l’infiltration à ce niveau.

Selon l’expert, M. [D], ces désordres sont liés au fait que les murs du sous-sol sont constitués d’agglomérés qui n’ont pas été étanchéifiés par l’extérieur lors de la construction ; au vu de la déclivité du terrain, les murs font obstacle à l’écoulement des eaux et provoquent une augmentation du niveau des eaux derrière le mur ; les travaux de remise en état consistent en la mise en place d’un drainage périphérique pour un coût de 11 372,17 euros HT.

S’agissant de l’infiltration vers le compteur, elle est consécutive au fait que la dalle supportant le trottoir n’a pas été liaisonnée à la dalle basse du rez-de-chaussée, ce qui a permis un affaissement du rempli suivi d’un affaissement de la dalle lequel génère une stagnation des eaux de pluie au droit du compteur électrique ; les travaux de reprise consistent en une réfection du carrelage chiffrée à 932,85 euros HT.

L’acte authentique de vente précise que le bien vendu est affecté de désordres ; M. [X] a ainsi précisé dans cet acte authentique avoir actionné l’assureur du constructeur ; M. [A] et Mme [G] ont indiqué avoir été informés de cette situation. Ont été annexés à l’acte authentique le jugement rendu le 27 février 2018 par le tribunal de grande instance de Boulogne sur Mer ainsi que l’arrêt de la cour d’appel de Douai du 4 avril 2019.

Ces éléments ne sont pour autant pas suffisants pour établir que les acquéreurs avaient connaissance des désordres objets de la présente instance.

Ainsi, l’expertise qui avait été confiée à M. [I] dans le cadre de la procédure introduite par M. [X] portait sur les désordres suivants :

— désordres affectant les menuiseries extérieures : ceux-ci sont sans rapport avec ceux en sous-sol,

— désordres affectant le mur séparatif entre les deux copropriétés : ce désordre est relatif à un mur en façade arrière, mur de clôture séparant deux propriétés, constitué d’une maçonnerie en parpaings creux, recouverte d’un enduit qui bouge sous la simple pression de la main ; ce défaut de solidité du mur est lié à une épaisseur insuffisante de maçonnerie et à l’absence de harpage de la maçonnerie avec la façade arrière de l’immeuble ; ce désordre est sans aucun rapport avec ceux constatés dans le sous-sol de l’immeuble et avec les infiltrations relevées,

— désordres affectant le mur de soutènement en façade avant : M. [I] a décrit ce mur jouxtant l’accès au garage et qui sert de blocage à l’enrochement réalisé en avant de l’habitation ; il y a relevé une fissure traversante, des auréoles humides significatives de ruissellement d’eau ainsi qu’une lézarde à la jonction du mur avec la façade avant ; il a constaté que la maçonnerie du mur de soutènement n’était pas harpée à la façade du bâtiment ; il a également relevé que le trottoir permettant l’accès à l’immeuble était décollé du mur de soutènement ; l’expert a conclu à une instabilité de l’ensemble du mur de soutènement au droit de l’entrée de garage et de l’enrochement du talus du fait d’un sous dimensionnement de ce mur mais également à l’absence de barbacane en pied pour permettre l’évacuation des eaux de ruissellement mais encore à l’affaissement de l’enrochement mis en place ; il a estimé nécessaire la réfection du mur de soutènement comprenant le drainage mais également à la réfection de l’accès à l’habitation et de l’enrochement ; force est de constater que ce désordre n’est pas non plus en lien avec les infiltrations d’eau au fond du garage lesquelles sont liées à l’absence d’étanchéification du mur du fond qui n’est pas celui devant le garage ; il n’existe pas non plus de lien entre le désordre affectant le mur qui a été l’objet de la première mesure d’expertise judiciaire et l’affaissement de la dalle générant des infiltrations au droit du compteur électrique dans le garage qui n’ont pas été mentionnées lors de la première expertise.

En conséquence, les désordres invoqués par M. [A] et Mme [G] sont totalement distincts de ceux ayant fait l’objet de la procédure introduite par M. [X] à l’encontre de la Maaf. A supposer que le jugement et l’arrêt d’appel annexés à l’acte de vente (sans le rapport d’expertise, étant ajouté que les désordres ne sont pas précisément décrits dans les décisions judiciaires) puissent permettre de déterminer certains désordres affectant l’immeuble, ces désordres étaient différents de ceux invoqués dans le cadre de la présente instance. Alors que M. [D] précise que les désordres objet de l’instance ne pouvaient pas (sauf visite par temps pluvieux) être décelés par des acquéreurs profanes, les vices affectant le garage de l’immeuble étaient bien cachés pour les acquéreurs.

Le fait que l’agent immobilier intervenu lors de la vente précisé que le mur du fond du garage était en cours de travaux et que la résine était en train d’être appliquée lorsque M. [A] et Mme [G] ont visité l’immeuble ne peut suffire à dire que ceux-ci étaient informés de l’existence des infiltrations en fond du garage, ce d’autant qu’ils pouvaient raisonnablement penser que compte tenu des travaux en cours, les potentiels problèmes d’infiltration et d’humidité prendraient fin.

Alors que M. [X] précise lui-même que le prix de vente de l’immeuble a été fixé en fonction des vices de l’immeuble, le fait que celui-ci était affecté d’autres désordres non mentionnés a nécessairement eu une conséquence sur le prix accepté et payé par M. [A] et Mme [G], ce d’autant que ces derniers rencontrent des difficultés pour utiliser leur garage du fait de la proximité du compteur électrique avec les infiltrations.

En conséquence, l’existence de vices cachés affectant l’immeuble est établie.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [X], qui avait connaissance des vices comme précédemment rappelé, sur le fondement des dispositions de l’article 1645 du code civil, à payer à M. [A] et Mme [G] les sommes suivantes :

—  12 509,80 euros TTC au titre des travaux de réfection,

—  612,05 euros au titre du remplacement du compteur.

En l’absence de toute preuve d’une évolution de prix depuis l’établissement du devis de la société Bati Reno, la demande tendant à obtenir la condamnation de M. [X] à cette évolution sera rejetée.

Succombant en la présente instance, M. [X] sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [D].

Il serai inéquitable de laisser à M. [A] et Mme [G] la charge des frais exposés et non compris dans les dépens. M. [X] sera condamné à leur payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Condamne M. [B] [X] à payer à M. [V] [A] et Mme [Y] [G] les sommes de 12 509,80 euros au titre des travaux de reprise et 612,05 euros pour le compteur électrique, à titre de dommages et intérêts ;

Rejette la demande de paiement de toute évolution des prix ;

Condamne M. [B] [X] aux dépens, en ce compris les frais liés à l’expertise judiciaire de M. [D] ;

Condamne M. [B] [X] à payer à M. [V] [A] et Mme [Y] [G] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT