TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01618 – N° Portalis DB3S-W-B7J-[Immatriculation 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 JANVIER 2026

MINUTE N° 26/00196

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Nous,Madame Diane OTSETSUI, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 19 Décembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SAPHIR REAL ESTATE, dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0714

ET :

LA SOCIETE NAYAN FORMATION 93, dont le siège social est situé [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

LA SOCIETE EURO FRANCE FORMATION, dont le siège social est situé [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 18 juin 2022, la société par actions simplifiée à associé unique (SASU) SAPHIR REAL ESTATE a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée (SAS) NAYAN FORMATION, pour une durée de neuf années, à effet du 1er février 2023, un local situé Multiparc, zone d’activités ([Adresse 7], à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]), moyennant un loyer annuel de 89.895 euros, outre les charges et les taxes. La SAS EURO FORMATION s’est portée caution solidaire du preneur à bail.

Le 12 août 2025, la SASU SAPHIR REAL ESTATE a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS NAYAN FORMATION un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 22 septembre 2025, la SASU SAPHIR REAL ESTATE a fait assigner la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION, devant ce Tribunal statuant en référé, aux fins d’obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— l’expulsion de la SAS NAYAN FORMATION et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique ;

— le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tel garde-meuble qu’il plaira au demandeur de choisir, aux frais, risques et périls de la SAS NAYAN FORMATION et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ;

— la conservation du dépôt de garantie ;

— la condamnation de la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION à lui payer :

la somme de 32.531,26 euros au titre des loyers et charges dus au 15 septembre 2025, outre les intérêts au taux légal ;une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant mensuel de 9.457,28 euros, assortie des intérêts au taux légal, augmenté de 6 points, depuis la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux ;une indemnité de 3.253,12 euros toutes taxes comprises, outre intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir et ce en application de l’article 23 des conditions générales du bail ;une indemnité de 56.743,71 euros toutes taxes comprises, outre intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance à venir et ce en application de l’article 23 des conditions générales du bail ;la capitalisation des intérêts échus ;la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;- la condamnation de la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION aux entiers dépens et frais de l’instance.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 19 décembre 2025 et la décision mise en délibéré au 30 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignées dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du Code de procédure civile, la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION n’ont pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de procédure civile.

A l’audience, la SASU SAPHIR REAL ESTATE, représentée par son conseil, a demandé le bénéfice de son assignation et de ses pièces.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

En application de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 835 alinéa 1er du même code, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L.145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent.

Le commandement du 12 août 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 32.531,26 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, et 252,45 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 12 septembre minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS NAYAN FORMATION, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 18 juin 2022 le commandement de payer du 12 août 2025 et le décompte actualisé au 15 septembre 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 32.531,26 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025, date du commandement de payer.

Conformément aux dispositions rappelées ci-avant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie.

Il sera dit n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

Les stipulations des conditions générales du bail, relatives à l’indemnité d’occupation, s’analysent en des clauses pénales susceptibles comme telles d’être modérées par le juge du fond, en application de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de la majoration du taux d’intérêt légal.

Il n’y a pas lieu à référé également sur les indemnités conventionnelles sollicitées d’un montant de 3.253,12 euros et 56.743,71 euros.

Sur les demandes accessoires

Les sociétés NAYAN FORMATION et EURO FRANCE FORMATION qui succombent, seront solidairement en application de l’article 491 du Code de procédure civile, condamnées aux dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 juin 2022 liant les parties sont réunies à la date du 12 septembre 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS NAYAN FORMATION et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 18 juin 2022, situés Multiparc, zone d’activités ([Adresse 7], à [Localité 5] (Seine-[Localité 6]), par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS solidairement la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION à payer en deniers ou quittances à la SASU SAPHIR REAL ESTATE la somme de 32.531,26 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 15 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 12 août 2025;

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la SAS NAYAN FORMATION au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 12 septembre 2025 minuit et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 18 juin 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et des indemnités contractuelles ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

DISONS n’y avoir application de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS solidairement la SAS NAYAN FORMATION et la SAS EURO FRANCE FORMATION aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 12 août 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 30 JANVIER 2026.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Diane OTSETSUI