TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées

le : 20/01/2025

à : – M^e L. HAY

— M^e S. ANDRIEU DANIEL

Copie exécutoire délivrée

le : 20/01/2025

à : – M^e S. ANDRIEU DANIEL

La Greffière,

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP référé

N° RG 24/06815 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NEW

N° de MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [L] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Laurent HAY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

Madame [B] [O] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurent HAY, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : #C0916

DÉFENDERESSE

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Sophie ANDRIEU DANIEL, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : #D0806

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection

assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06815 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NEW

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 janvier 2005, Mme [U] [I] a donné à bail à M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] un local de 180 m2 à usage d’habitation principale bâti dans les années 1970 situé au [Adresse 2] à [Localité 5], en contrepartie d’un loyer actuel de 3111,71 euros, outre 860 euros de charges mensuelles.

M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] ont signalé au mandataire L’IMMOBILIÈRE DE FRANCE subir des troubles de jouissance tenant entre autres choses à une absence de chauffage depuis novembre 2022, pour laquelle ils ont fait réaliser une étude thermographique qui a conclu à la vétusté des menuiseries avec défauts d’étanchéité et à l’absence d’isolation du logement, conduisant à une température de 15 à 17 degrés au 7 janvier 2024, y compris avec le chauffage électrique d’appoint, et concluant, d’une part, au remplacement des menuiseries avec double ou triple vitrage et, d’autre part, à l’installation d’une VMC double flux dans la copropriété, outre dans un premier temps un audit de l’installation de chauffage dans leurs locaux.

Par courrier du 6 mars 2024, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] ont écrit à leur bailleresse et le 18 mars 2024 au mandataire de cette dernière.

Par lettre recommandée du 2 mai 2024, réitérée le 12 juin 2024 tout aussi vainement, les époux [D] ont mis en demeure le mandataire de prendre les mesures objet de l’assignation.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D], au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720, 1721 du code civil, ont fait assigner Mme [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir :

— faire injonction au bailleur de procéder au remplacement des menuiseries actuelles par de nouvelles, réaliser un audit de l’installation de chauffage pour leur appartement et de demander au syndic un audit pour l’ensemble de l’immeuble et de soumettre à l’assemblée des copropriétaires un projet de mise en place d’une isolation extérieure, ainsi que l’installation d’une VMC double flux dans la copropriété, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— autoriser les requérants à faire séquestrer entre les mains d’un commissaire de justice les loyers et charges à compter de la décision à intervenir, jusqu’à ce qu’il soit justifié par la défenderesse de la fin du trouble de jouissance tenant à l’insuffisance d’isolation et de chauffage, à charge pour les requérants de justifier dudit séquestre,

— de condamner Mme [U] [I] au paiement de la somme 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’affaire est appelée et examinée à l’audience du 26 novembre 2024.

M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D], représentés par leur avocat, maintiennent leurs demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Ils ont évoqué des parties communes extrêmement dégradées et que l’installation électrique ne satisfaisait pas aux nécessités d’une habitation normale. Ils nient tout changement récent du système de chauffage.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des requérants en date du 11 juillet 2024 et oralement reprises à l’audience du 26 novembre 2024 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

Mme [U] [I], représentée par son avocat, a conclu à une irrecevabilité des demandes en référé devant emporter le débouté des requérants.

Elle demande de condamner M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] au paiement de la somme 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et leur condamnation aux entiers dépens.

Mme [U] [I] indique que le loyer d’origine était fixé en dessous du prix du marché pour permettre aux locataires d’engager des travaux intérieurs d’amélioration et d’entretien, correspondant actuellement à un différentiel de 20 %.

Elle précise que, d’origine, le chauffage est assuré par la combinaison d’un chauffage commun à air pulsé et de convecteurs électriques.

Elle blâme son administrateur L’IMMOBILIÈRE DE FRANCE d’avoir ignoré les demandes de ses locataires sans les lui transmettre, en ce compris ses initiatives.

Elle rappelle que M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] sont eux-mêmes propriétaires au sein de l’immeuble et connaissent, ainsi, en cette qualité le système de chauffage de l’immeuble et l’isolation.

Rappelant que le loyer de M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] est sa seule source de revenus à 87 ans, Mme [U] [I] affirme que la preuve de l’absence de chauffage et, partant, du trouble manifestement illicite ou de l’urgence n’est pas rapportée, les matériaux de l’immeuble étant de bon standing et des travaux importants de rénovation ayant été effectués entre 2020 et 2024, y compris le changement du système de chauffage et la fourniture de quatre convecteurs électriques en mai 2023, quoique facturé par une société étrangère à l’électricité qui n’était pas le contractant d’origine.

Elle précise que la société MTB en charge du chauffage n’a jamais noté de dysfonctionnements malgré trois interventions dans les lieux. Elle invoque un système de chauffage fonctionnel aux normes et un double vitrage [Localité 6], ce, décrédibilisant le rapport thermographique fourni en demande, qui ne fait aucune mention des incidences du contrôle d’entretien des locataires.

Dénonçant des pièces non contradictoires et parfois hors de propos,

ainsi que la qualité de professionnels de l’immobilier et de copropriétaire des requérants, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] concluent à une procédure abusive.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024, date prorogée au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DES MOTIFS

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. ».

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond.

C’est, notamment, le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

Sur la demande de travaux et d’audit

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que les articles 1719 et 1720 du code civil, imposent au bailleur de délivrer au locataire un logement décent, en bon état d’usage, de réparation, d’entretenir le logement en effectuant, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires autres que locatives et de lui assurer la jouissance paisible du local loué.

L’article 6 de la loi du 6 juillet précise qu’il doit :

— assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

— entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et

d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En premier lieu, aucune preuve n’est apportée que le loyer d’origine était fixé en dessous du prix du marché pour permettre aux locataires d’engager des travaux intérieurs d’amélioration et d’entretien (pour le

chauffage peut-on supposer), alors qu’aucune mention du bail n’en fait état et que ce genre de dispositions est nécessairement limité dans le temps.

Les courriers de M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] fournis aux débats font état – quinze ans après le prise d’effet du bail – le 17 janvier 2020, du problème de remontée d’égout (qui ne fait l’objet d’aucune demande), ainsi que d’être, au 19 novembre 2022, sans chauffage, plainte réitérée par courriel du 6 mars 2024 puis par double courrier recommandé des 29 avril et 7 juin 2024.

Le rapport amiable de thermographie [R] [Y] établi après une visite du 17 janvier 2024, jour comptant 3 degrés de température extérieure, mesure une température intérieure moyenne de 17 degrés dans le séjour et de 15 à 17 degrés dans les chambres (4 degrés sur le sol au droit du mur de la chambre 1, 6 degrés dans la chambre 2) et ce, en présence de convecteurs allumés au maximum.

Le rapport conclut à des menuiseries vétustes avec d’importants défauts d’étanchéité laissant s’échapper la chaleur, un phénomène de paroi froide des murs donnant sur l’extérieur (provoquant un effet de courant d’air) et d’un chauffage collectif d’air pulsé via des gaines et grilles en hauteur, semblant défaillant du fait d’un soufflage non homogène et des températures qui diffèrent d’une pièce à l’autre.

Le rapport indique également que les convecteurs électriques ne sont pas suffisamment dimensionnés au vu du volume des pièces, sans gain notable en termes de chaleur et de confort thermique.

Il prescrit, donc, un certain nombre de remèdes : remplacement des menuiseries avec double ou triple vitrage, réalisation d’un audit de l’installation de chauffage pour l’appartement et étudier la faisabilité de mise en place d’une isolation extèrieure en polystyrène, ainsi que l’installation d’une VMC double flux dans la copropriété.

Il convient de constater que, mise à part la vétusté alléguée des menuiseries, le technicien laisse, ainsi, entendre que l’insuffisance du chauffage qu’il a constatée dépend largement des installations de copropriété dans leur principe dispensatoire de chauffage même, à savoir la production d’air pulsé et son association avec des convecteurs électriques. Ce constat induit que l’intervention locale (dépendant du seul appartement) ne peut se concevoir indépendamment de l’intervention générale, (au niveau de la copropriété, si l’on veut aboutir à une jouissance paisible des locataires au regard du confort thermique.

Or, Mme [U] [I] n’a pas davantage prise sur les éléments d’équipements communs que n’en ont M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] au titre de leur propre lot existant dans l’immeuble.

D’une part, il ne saurait donc être question pour la bailleresse de répondre de l’insuffisance de ces éléments d’équipement communs.

D’autre part, la demande faite à la bailleresse d’inscrire ces

modifications à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires est dépourvue d’intérêt, puisque cette obligation de faire n’emporte en soi qu’une simple demande – que M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] pourraient, à égal effet, conduire de leur propre chef de copropriétaire selon l’article 10 du décret 67-223 du 17 mars 1967 modifié – et qui ne présume en rien de

son adoption finale par les copropriétaires.

Dès lors, l’audit, également demandé, de l’installation de chauffage dans les locaux loués serait également tributaire de l’équipement de chauffage commun et sa réalisation serait inutile sans un audit plus large embrassant la structure de l’immeuble tout entière. Cette mesure est donc là, en soi, tout aussi inutile.

L’obligation de jouissance paisible est, en effet, limitée à la sphère d’intervention de la bailleresse, celle sur laquelle peut s’exercer sa volonté en sa qualité de propriétaire des parties privatives selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

En revanche, il n’en est pas de même des convecteurs qui, quoiqu’ils aient été renouvelés par la bailleresse en 2023, s’avèrent insuffisants selon le rapport précité.

Pour autant, cette insuffisance alléguée par le rapport, tout comme celle des menuiseries, n’étant pas blâmée en soi mais seulement en ce qu’elle est, là aussi, couplée avec celle de l’équipement de chauffage commun pour conclure à l’inconfort thermique, elle ne peut suffire à asseoir une mise en cause fructueuse de la bailleresse, Mme [U] [I], au titre de son obligation de jouissance paisible, puisque l’effectivité de cette obligation, dans le cas d’espèce, ne dépend pas de la seule bailleresse.

L’attestation du prestataire MTB va également dans ce sens lorsque, au titre du confort thermique, il décrit comme indivisible du rôle des convecteurs le rôle du soufflage commun.

Or, c’est au titre de la seule obligation de la bailleresse que le juge des référés est appelé à intervenir par M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D].

Enfin, il n’est même pas reproché à Mme [U] [I] un manque de diligence vis-à-vis de la copropriété et encore faudrait-il que l’équipement commun de chauffage soit entaché d’une déficience clairement établie. Là encore, aucune démonstration n’est apportée, sinon celle d’un principe de chauffage manifestement désuet.

Il résulte de ce qui précède que les éléments du trouble manifestement illicite de la bailleresse ne sont pas réunis, tandis que le critère de l’urgence se heurte à la contestation sérieuse que démontre l’attestation du prestataire MTB – sachant que les époux [D], au surplus, n’argumentent rien sur le point de savoir pourquoi, alors que le rapport thermographique ne décèle aucune panne, leur confort thermique aurait décliné à partir de l’hiver 2022 au bout de dix-sept ans de chauffage sans heurts.

Les différentes demandes seront donc rejetées comme irrecevables, y compris la demande de séquestre des loyers, toujours pour la raison de l’emprise limitée de Mme [U] [I] sur le problème -

si seulement celui-ci était clairement établi.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

En application de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice constitue un droit et dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts en cas de malice,

mauvaise foi, d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, bien qu’il ait été fait droit à l’irrecevabilité, Mme [U] [I] ne rapporte pas la preuve que M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] auraient introduit la présente action dans l’objectif spécifique de lui nuire, ces derniers du reste s’étant trouvés en butte au silence général de l’administrateur L’IMMOBILIÈRE DE FRANCE pendant de longs mois, ce, dont Mme [U] [I] s’est, d’ailleurs, émue.

En outre, Mme [U] [I] ne justifie d’aucun préjudice qui serait distinct des frais exposés pour assurer sa défense, lesquels seront évoqués ci-après au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conséquent, Mme [U] [I] sera déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de la procédure abusive.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D], partie qui succombe, supporteront, solidairement, la charge des dépens de l’instance.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de condamner, solidairement, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D], co-titulaires du bail, à payer à Mme [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETONS les demandes de M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] comme étant irrecevables devant le juge des référés,

REJETONS toutes les autres demandes,

CONDAMNONS, solidairement, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] aux dépens de la présente instance,

CONDAMNONS, solidairement, M. [L] [D] et Mme [W] [O] épouse [D] au paiement à Mme [U] [I] de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge,

Décision du 20 janvier 2025

PCP JCP référé – N° RG 24/06815 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NEW