Minute N° 25/00101

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE DIX NEUF MARS DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 19 Mars 2025

NUMERO RG : N° RG 25/00047 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76D5I

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE : Céline THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 26 Février 2025

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SCI DES BAILLONS

dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Emilie CAMUZET-FLECKENSTEIN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

DEFENDEUR

Monsieur [E] [F]

demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Des Baillons est propriétaire d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 7].

M. [E] [F] est propriétaire de l’immeuble contigu et mitoyen situé [Adresse 6] à [Localité 7].

Invoquant des infiltrations dans son immeuble ; qu’un procès-verbal de constat en date du 13 avril 2012, dressé par Me [J] [H], à la demande de M. [M], ancien voisin de M. [F], ainsi que les courriers adressés par la compagnie d’assurance Matmut à M. [F] font état d’un défaut d’entretien de l’immeuble engendrant des infiltrations ; qu’elle a tenté de contacter M. [F] en vain ; qu’elle a contacté un conciliateur de justice par courriel en date du 15 janvier 2024 ; qu’elle a fait appel à Me [T] [L], commissaire de justice, laquelle a signifié à M. [F] une sommation en date du 8 mars 2024 d’avoir à se présenter le 18 mars 2024 ; qu’un procès-verbal de constat a été dressé par Me [L], le 18 mars 2024 ; que M. [V] [B], artisan couvreur, a conclu que l’humidité affectant le mur mitoyen provenait d’un défaut d’entretien de la cheminée de M. [F] ; qu’un second procès-verbal de constat a été dressé par Me [L] le 29 mars 2024 ; que le 5 avril 2024, elle a sollicité à nouveau de son assurance une expertise mais cette demande n’a pas abouti ; que le 7 mai 2024, devant la persistance des désordres, son locataire, M. [X] [A], a mis fin à son contrat de bail ; que le 22 juillet 2024, son conseil adressait une lettre à M. [F] ; que le 24 octobre, le 15 novembre le 18 décembre 2024, l’agence immobilière en charge de ses locations a fait parvenir des photographies reçues de l’un des locataires, mettant en évidence de la moisissure dans l’appartement, la SCI Des Baillons a, par acte de commissaire de justice du 5 février 2025, fait assigner M. [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le défaut d’entretien de M. [F] a de graves conséquences pour elle, à savoir notamment des dégradations de son immeuble et une perte de jouissance locative en raison du départ des locataires à cause des problèmes d’humidité et de moisissure ; que les désordres ne font que s’aggraver en raison du mutisme de M. [F] malgré les nombreuses tentatives de règlement amiable.

A l’audience, M. [F] (assigné selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile) n’a pas comparu ni constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que la SCI Des Baillons justifie de l’existence de désordres dans son immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] pouvant résulter du défaut d’entretien de l’immeuble mitoyen appartenant à M. [F] situé [Adresse 6] à [Localité 7].

Par une lettre en date du 13 avril 2012, la compagnie d’assurance Matmut indique que “le défaut d’entretien de l’immeuble [Adresse 6] a été constaté. Il a notamment été constaté un solin paxalumin décollé du mur et que les eaux de ruissellement descendent le long du pignon et s’infiltrent directement derrière le solin. Les dommages constatés chez vos locataires se situent précisement au niveau du solin défaillant et les mesures d’humidité indiquent une infiltration dans le mur mitoyen”.

Par une lettre en date du 6 juin 2012, la compagnie d’assurance Matmut précise que M. [F] a procédé à la réalisation des travaux.

Dans le procès-verbal de constat en date du 18 mars 2024 dressé par Me [L], il est constaté que :

— côté façade arrière, dans le placard de rangement intégré, la tapisserie murale présente d’importantes traces d’infiltration noirâtres et est humide au toucher ;

— côté façade avant, en mitoyenneté de l’immeuble du [Adresse 6], le mur comporte des traces d’infiltration sur toute la hauteur, ces traces s’estompant en bas de mur ;

— depuis la fenêtre de la salle de bain, pièce située côté façade arrière, il est constaté que le joint de conduit en briques de l’immeuble voisin du [Adresse 6] est fortement marquant et éclaté ;

— l’encadrement extérieur de la fenêtre située au dernier étage, extrémité gauche, de l’immeuble sis [Adresse 6] est éclaté en partie supérieure.

Dans le second procès-verbal de constat en date du 29 mars 2024 dressé par Me [L], il est constaté que :

— la cheminée de l’immeuble se trouvant sur la gauche penche très fortement ;

— sur la partie arrière, les cheminées se désolidarisent ;

— le joint entre les briques est fortement manquant, des mauvaises herbes sont visibles sur la gauche, deux briques sont manquantes ;

— une partie du solin se détache ;

— le joint des briques de la cheminée de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] est éclaté ;

— des mauvaises herbes sont visibles à la jonction des deux cheminées.

Par une lettre en date du 7 mai 2024, le locataire de la SCI Des Baillons, M. [A], a mis fin au contrat de bail “suite aux problèmes d’humidité rencontrés dans les placards de la chambre”.

Par une attestation en date du 20 juillet 2024, l’ancien gérant de la SCI Des Baillons, M. [P] [U], affirme qu’il a rencontré des problèmes de fuite dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7], provenant de la cheminée de l’immeuble voisin.

Par une attestation en date du 22 juillet 2024, M. [B] estime que l’infiltration provient de la cheminée, en très mauvaise état, de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 7] appartenant à M. [F].

Par courriels en date du 24 octobre, 15 novembre et 18 décembre 2024, l’agence immobilière Investimmo a adressé à la SCI Des Baillons, des photographies de l’un de ses locataires, mettant en évidence de l’humidité et de la moisissure dans un appartement.

Le caractère légitime de la demande d’expertise résulte ainsi de la nécessité de déterminer la nature des désordres invoqués par la SCI Des Baillons, de rechercher leurs origines, leurs causes exactes et leur incidence sur l’immeuble.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, il convient de condamner la SCI Des Baillons aux dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre la SCI Des Baillons d’une part, et M. [E] [F], d’autre part  ;

Commet pour y procéder :

Monsieur [Y] [R]

Domicilié [Adresse 4]

[Localité 2]

[Courriel 8]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Douai, qui aura pour mission de :

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7] et l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7] ;

— rechercher et constater les désordres par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile) ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ; fournir tous les éléments techniques permettant à la juridiction de déterminer, pour chaque dommage constaté, s’il est de nature à affecter la solidité de l’immeuble ou à le rendre impropre à sa destination ; préciser la date d’apparition de chaque dommage et se prononcer, le cas échéant, sur son éventuel caractère évolutif ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— se prononcer sur l’imputabilité de chacun des désordres constatés ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— se prononcer sur l’ensemble des préjudices subis par la SCI Des Baillons notamment la perte de valeur locative ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de huit mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les dix mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de trois mille euros (3 000€) devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par la SCI Des Baillons, à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 19 mai 2025, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque ;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

Condamne la SCI Des Baillons aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

Ainsi jugé et prononcé le 19 mars 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES