TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Le :

Copie conforme délivrée

à : S.A.S.U. PHENIX PATRIMOINE

Copie exécutoire délivrée

à : M^e Me Zahra ENNAMATE et M^e Lara ANDRAOS-GUERIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP requêtes

N° RG 23/05977 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MQT

N° MINUTE : 3/2024

JUGEMENT

rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDEURS

Monsieur [X] [F]

Madame [I] [Y]

demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Zahra ENNAMATE, avocat au barreau de Paris

DÉFENDERESSES

Madame [B] [L]

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne, assistée de M^e Lara ANDRAOS-GUERIN, avocat au barreau de Paris

S.A.S.U. PHENIX PATRIMOINE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Juge des contentieux de la protection : Marie-Laure BILLION

Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 juin 2024

JUGEMENT

rendu par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.

Décision du 09 septembre 2024

PCP JCP requêtes – N° RG 23/05977 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2MQT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 novembre 2021, madame [B] [L] a donné à bail à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] un appartement meublé au 9ème étage porte B de l’immeuble sis [Adresse 5], contre un loyer mensuel de 1250 €, outre 150 € de provision sur charges.

La SASU PHENIX PATRIMOINE (immatriculée au RCS de Paris sous le nº850 440 033) dont le siège se situe [Adresse 2] est intervenue en qualité d’intermédiaire professionnel rémunéré pour rédiger le bail (690 €) et réaliser l’état des lieux d’entrée (138 €), montants mis à la charge des locataires.

Constatant que leur contrat de bail ne s’inscrit pas dans la réglementation en matière d’encadrement des loyers, les locataires effectuent des recherches pour savoir quel est le loyer maximum réellement dû, majoration au titre du surloyer incluse. Ils découvrent alors que la surface habitable selon la loi Boutin n’est pas 46 m2 mais 43,21 m2.

Le 23 mars 2023, ils saisissent la commission de conciliation de la DRIHL de Paris qui, après avoir entendu les arguments des parties, rend un avis le 22 mai 2023, en faveur d’une diminution du loyer.

Ils mettent en demeure la bailleresse :

de se conformer au prix au m2 fixé pour le type d’appartement qu’ils louent, sans appliquer de complément de loyer,de leur reverser les parts des loyers indument appelées depuis novembre 2021.

C’est dans ces conditions que, par requête enregistrée au greffe du Pôle Civil de Proximité le 10 juillet 2023, monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] ont fait convoquer madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à :

leur payer 4277,25 € en restitution des loyers indument perçus depuis la signature du bail,modifier le bail pour indiquer les m2 réels et le montant du loyer au m2.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 13 octobre 2023. Les parties n’étaient pas en état.

Par acte d’huissier du 22 décembre 2023, madame [B] [L], bailleresse, a fait assigner la SASU PHENIX PATRIMOINE aux fins :

de la voir condamnée à lui payer des dommages et intérêts pour manquement à son obligation de conseil,de l’appeler en garantie dans le litige l’opposant à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y].L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00840.

Faisant droit à la demande de madame [B] [L], le président a prononcé la jonction des deux affaires à l’audience du 25 janvier 2023, sur le fondement de l’article 367 alinéa 1 du code de procédure civile.

Dans le temps du délibéré, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins de clarifier les relations contractuelles et le mandat de la SASU PHENIX IMMOBILIER.

A l’audience du 4 juin 2024, les demandeurs et madame [B] [L] sont représentés ou assistés. La SASU PHENIX IMMOBILIER est absente et non représentée.

Monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] maintiennent leurs demandes et actualisent la somme due en restitution pour la porter à 6819,69 €, incluant 374 € en restitution du trop-perçu sur le dépôt de garantie.

Ils demandent que madame [B] [L] soit condamnée à payer 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, madame [B] [L] conclut au débouté des requérants en toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de ces prétentions, elle fait valoir que les locataires ont apprécié les qualités, les commodités et la propreté de l’appartement refait à neuf, n’ont pas discuté le prix et ont pu constater que le loyer n’était pas augmenté suite au départ du précédent locataire.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de céans de condamner la SASU PHENIX PATRIMOINE :

à la relever et garantir indemne de toutes condamnations en principal, frais et accessoires,à lui payer 4500 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir le complément de loyer,à lui payer 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Elle prétend que la SASU PHENIX PATRIMOINE a manqué à son devoir de conseil et a failli dans sa mission de rédacteur d’acte.

Elle soutient que sa responsabilité est engagée et que, par sa faute, elle a été privée d’une partie des revenus locatifs.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au visa de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut à l’égard de la SASU PHENIX PATRIMOINE, citée à étude et inconnue à l’adresse de convocation, celle de la facture remise à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y].

En l’absence de l’un des défendeurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où celle-ci est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut d’office, ou à la demande des parties, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui si les litiges présentent entre eux un lien tel qu’il apparaît de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble (…) Le fait qu’il soit de l’intérêt d’une bonne administration de la justice de joindre ou disjoindre deux affaires est apprécié souverainement par le magistrat.

En l’espèce, l’intervention de la SASU PHENIX PATRIMOINE en qualité de mandataire et conseil en immobilier (carte professionnelle CPI [Numéro identifiant 4]) est fortement liée aux stipulations litigieuses du contrat. De plus, demandeurs et défenderesse dans l’affaire RG 23/05977 s’entendent pour soutenir qu’ils ont été mutuellement trompés par les manœuvres dolosives de la SASU PHENIX PATRIMOINE, assignée dans l’affaire RG 24/00840, avec, au cœur du litige, le contrat de bail du 6 novembre 2021.

En conséquence, il convient de joindre les deux affaires.

Sur l’action en diminution du loyer en raison de la surface habitable

Aux termes de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

Le délai de quatre mois, mentionné dans l’article 3-1 précité n’est pas prévu à peine d’irrecevabilité, de sorte que l’action introduite sera déclarée recevable.

En l’espèce, le contrat de bail indique 46 m2. Le diagnostic immobilier du 22/03/2019 rédigé sur commande de madame [B] [L] et joint au bail indique une surface habitable de 43,21 m2.

La différence est de 6%.

En pièce 6 des demandeurs, il appert qu’ils ont mis en demeure la bailleresse le 25 juin 2023.

Par conséquent, le montant du loyer sera diminué de 6% à compter de juillet 2023.

Sur l’encadrement des loyers

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 rendue applicable par le décret nº2019-315 du 13 avril 2019 lui-même complété par l’arrêté préfectoral 2021-06-04-0002 du 13 avril 2019 fixe le prix au m2 des logements sur [Localité 6] pour les baux conclus après entre 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022.

Dans le cadre des recours exercés contre 3 arrêtés préfectoraux parisiens, celui de 2021 a été confirmé par la décision du Tribunal Administratif de Paris du 8 juillet 2022.

Le bailleur est responsable de la légalité du bail qu’il soumet aux parties.

En l’espèce, le contrat de bail a été régulièrement signé le 6 novembre 2021. Le loyer mensuel hors charges a été fixé à 1250 € pour 46 m2.

Par application stricte de la réglementation, le loyer mensuel incluant lesurloyer et hors charges est de 25,90 € au m2 et ne peut donc être supérieur à :

1191,40 € pour une surface habitable de 46 m2,1119,13 € pour une surface habitable de 43,21 m2.

Pour le premier mois, novembre 2021, il ne peut être supérieur à 1032,54 €.

Il est constant qu’une augmentation a été appliquée à compter du loyer de décembre 2022.

Le logement étant classé D en consommation énergétique, il permet l’augmentation annuelle.

Par cet effet, le loyer mensuel révisé à l’issue de la première année du contrat ne peut être supérieur à 1202,75 €.

Ainsi, le trop-perçu s’établit à la somme totale de 4306,04 € détaillée comme suit :

pour le dépôt de garantie : 2500 – 2382,80 = 117,20 € ;pour les loyers :de novembre 2021 : 1041,67 – 1032,54 = 9,13 €,de décembre 2021 à novembre 2022 : 12*(1250 – 1191,40) = 1570,44 €,de décembre 2022 à juin 2023 : 7*(1294 – 1202,75) = 638,75 €,sur 43,21 m2, de juillet 2023 à juin 2024 : 12*(1294 – 1129,79) = 1970,52 €.

Dès lors, madame [B] [L] est condamnée à restituer ce trop-perçu, soit la somme de 4306,04 €, sauf à parfaire et à compléter.

Sur le complément de loyer

Le code de procédure civile dispose : « L’objet du litige peut être modifié par les demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant » (art. 4 al. 3). « Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant » (art. 70, al. 1er).

Le point III-B. de l’article 140 de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dans sa version en vigueur à la date de signature du bail dispose :

« Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base tel que fixé au A du présent III pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant sont mentionnés au contrat de bail.

Lorsqu’un complément de loyer est appliqué, le loyer s’entend comme la somme du loyer de base et de ce complément. (…)

En cas de contestation, il appartient au bailleur de démontrer que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

En cas de conciliation, le montant du loyer, tenant compte de l’éventuel complément de loyer, est celui fixé par le document de conciliation délivré par la commission départementale de conciliation.

En l’absence de conciliation, le locataire dispose d’un délai de trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer. La fin de non-recevoir tirée de l’absence de saisine préalable de la commission départementale de conciliation peut être soulevée d’office par le juge.

Dans les deux cas, le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice s’applique à compter de la prise d’effet du bail ».

La question du complément de loyer intervenant subsidiairement au litige relatif à la superficie du bien et à l’encadrement du loyer, la fin de non-recevoir tirée du dépassement du délai pour le contester ne saurait prospérer.

Le complément de loyer répond à des caractéristiques exceptionnelles de localisation, d’aménagements et de confort (exemple : sauna, vue sur un monument historique, grande terrasse, parking…). Il n’est pas directement connecté à la surface habitable.

En l’espèce, la bailleresse soutient que son montant (187,04 €) se déduit par interprétation du contrat de bail. Elle fait valoir que l’appartement :

se situe à proximité de parcs et du canal (sans préciser la distance),offre une vue dégagée et sans vis-à-vis, est calme et situé sur cour,est mieux équipé que ce qu’impose la loi sur les meublés (canapé convertible cuir, lave-vaisselle, lave-linge, bouilloire, machine expresso),dispose d’une salle de bain en béton ciré.Elle présente des photos en pièce 13.

Au regard des éléments relevant des critères remarquables sans être exceptionnels, et du montant du loyer majoré du surloyer, il est décidé d’accorder en équité l’application d’un complément de loyer à hauteur de 80 € par mois à la conclusion du bail.

Le complément de loyer s’ajoute au loyer majoré du surloyer. Il subit l’augmentation annuelle prévue au contrat de bail.

Ainsi, madame [B] [L] est fondée à demander aux locataires la somme totale de 2723,48 € détaillée comme suit :

pour le dépôt de garantie : 160 € ;pour les loyers :de novembre 2021 : 80/30*26 = 69 €,de décembre 2021 à novembre 2022 : 12*80 = 960 €,de décembre 2022 à juin 2024 : 19*80*130,26/129,03 = 1534,48 €.

Dès lors, monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] sont condamnés solidairement à payer 2723,48 € à madame [B] [L], sauf à parfaire.

Par compensation, en application de l’article 1290 du code de procédure civile, cette somme sera déduite du montant dû par la bailleresse.

Sur la responsabilité contractuelle de la SASU PHENIX PATRIMOINE

L’article 1199 du Code civil dispose que contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Aux termes de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement a été imparfaitement exécuté peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation,poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation,obtenir une réduction du prix,provoquer la résolution du contrat,demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Pour un agent immobilier inscrit au registre du commerce de Paris, le fait d’omettre les clauses relatives à l’encadrement des loyers dans un bail d’habitation rédigé en novembre 2021, à Paris, relève, sans discussion possible, d’une faute professionnelle. Par son abstention, l’agence ne soutient pas la thèse contraire.

Au-delà, la SASU PHENIX PATRIMOINE a une obligation de conseil. En se substituant à la bailleresse pour rédiger le contrat de bail, et en se positionnant en mandataire de cette dernière, elle a trompé les deux cocontractants.

Bailleresse et locataires affirment que la SASU PHENIX PATRIMOINE a rédigé le contrat de bail et le leur a soumis. Elle a été rémunérée par les locataires. La facture FAC230 de 690 € TTC en atteste. Cette pratique habituelle ne saurait occulter les obligations de la SASU PHENIX PATRIMOINE envers madame [B] [L].

Dès lors, malgré des pratiques commerciales déontologiquement fort contestables, il existe un faisceau d’indices concordants selon lesquels la SASU PHENIX PATRIMOINE a créé les conditions d’une obligation contractuelle envers madame [B] [L], cette dernière étant, par la loi, responsable de la légalité du bail qu’il soumet aux parties.

Il sera néanmoins constaté que madame [B] [L] a commandé le diagnostic immobilier avec attestation de surface et a elle-même signé le contrat de bail, sans relever l’erreur concernant la surface.

Dès lors, la SASU PHENIX PATRIMOINE est condamnée à relever et garantir madame [B] [L] à hauteur de 3500 €.

Sur la demande de dommages-intérêts pour préjudice financier et préjudice moral

Vu les articles 1217 dernier alinéa et 1240 du Code civil ;

Madame [B] [L] a exposé à la barre son désarroi de ne plus pouvoir compter sur un niveau de revenus locatifs suffisant en contrepartie de ses charges de remboursement de crédit.

Elle se dit particulièrement lésée par la non-inscription au bail du paragraphe relatif au complément de loyer.

Il convient de relativiser la portée de ce préjudice dans la mesure où la présente décision fait droit à l’application d’un complément de loyer mais réévalue son montant à la baisse.

Locataires comme bailleresse se disent victimes des manœuvres dolosives de la SASU PHENIX PATRIMOINE.

En conséquence, la SASU PHENIX PATRIMOINE est condamnée à payer la somme de 1000 € à madame [B] [L] à titre de dommages et intérêts pour l’ensemble de son préjudice.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Parties perdantes, madame [B] [L] et la SASU PHENIX PATRIMOINE sont condamnées in solidum aux entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Concernant les frais irrépétibles, en équité, madame [B] [L] est condamnée à payer 1500 € à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y], à parts égales.

La SASU PHENIX PATRIMOINE est condamnée à relever et garantir madame [B] [L] de ce montant.

Pour elle-même, la SASU PHENIX PATRIMOINE est condamnée à payer 1000 € à madame [B] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe après audience publique,

ORDONNE la jonction des affaires RG 23/05977 et RG 24/00840 dont le Pôle Civil de Proximité du TJ de Paris est saisi,

FIXE le loyer hors complément de loyer et hors charges à la somme de 1202,75 € à compter de juillet 2023,

FIXE le complément de loyer à 80 € par mois, applicable à la conclusion du bail,

CONDAMNE madame [B] [L] à payer à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] la somme 4306,04 €, sauf à parfaire et à compléter, en restitution du trop-perçu jusqu’en juin 2024,

CONDAMNE monsieur [X] [F] et madame [I] [Y] à payer 2723,48 € à madame [B] [L], sauf à parfaire, à partir de juin 2024,

ORDONNE la compensation des sommes dues entre les parties au contrat,

DIT que le présent jugement demeurera annexé au contrat de bail litigieux, jusqu’à ce qu’un avenant ou un nouveau contrat conforme lui soit substitué, à l’initiative des parties,

CONDAMNE la SASU PHENIX PATRIMOINE à payer à madame [B] [L] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE madame [B] [L] à payer 1500 € à monsieur [X] [F] et madame [I] [Y], à parts égales, pour leurs frais irrépétibles,

Du fait de la jonction, CONDAMNE la SASU PHENIX PATRIMOINE à payer à madame [B] [L] 1000 € pour ses frais irrépétibles,

Et par l’action en garantie simple,

CONDAMNE la SASU PHENIX PATRIMOINE à relever partiellement et à payer à madame [B] [L] la somme 3500 €,

CONDAMNE la SASU PHENIX PATRIMOINE à relever totalement et à payer à madame [B] [L] la somme de 1500 € pour les frais accessoires,

REJETTE pour le surplus,

CONDAMNE in solidum madame [B] [L] et la SASU PHENIX PATRIMOINE aux dépens de la présente instance.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,