Minute N° 25/00134

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 30 Avril 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00458 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76CJR

JUGE DES REFERES : Gabrielle DELCROIX, Juge

GREFFIERE LORS DES DEBATS : Mélanie MAUCLERE

GREFFIERE LORS DU DELIBERE : FAIT Mylène

Débats tenus à l’audience du : 02 Avril 2025

AFFAIRE :

DEMANDEURS

Madame [H] [G] [F] [Y]

née le 05 Juillet 1986 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Monsieur [R] [Z] [B] [T]

né le 26 Mars 1985 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean AUBRON, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDEURS

Monsieur [Z] [A] [I] [W]

né le 27 Octobre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Alex DEWATTINE de la SELARL NEOS AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Madame [C] [E] [L] [P] épouse [W]

née le 19 Août 1978 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alex DEWATTINE de la SELARL NEOS AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 23 décembre 2022, Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [T] ont acquis de Monsieur [Z] [W] et Madame [C] [P] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 8].

Invoquant l’apparition de désordres dès le 4 janvier 2023, à savoir des infiltrations au sous-sol de l’habitation, Mme [Y] et M. [T] ont, par acte de commissaire de justice du17 décembre 2024, fait assigner M. [W] et Mme [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 1er avril 2025, auxquelles ils se sont référés à l’audience, ils maintiennent leur demande de mesure d’instruction et demandent au juge des référés de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de leur demande, ils font valoir l’existence de désordres en s’appuyant sur une recherche de fuite de la société ADS et indiquent envisager une action en annulation de la vente ou en condamnation au paiement du coût des travaux à l’encontre de leurs vendeurs sur le fondement de la garantie des vices cachés. Ils considèrent que le fait que le bien se situe en zone inondable est sans incidence, s’agissant en l’espèce d’infiltrations et non d’inondations, survenues antérieurement aux évènements climatiques de la fin de l’année 2023.

Aux termes de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 4 mars 2025, auxquelles ils se réfèrent à l’audience, M. [W] et Mme [V] demandent au juge des référés de :

— Débouter Mme [Y] et M. [T] de leurs demandes ;

— Condamner Mme [Y] et M. [T] aux dépens ;

— Condamner Mme [Y] et M. [T] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700.

Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent l’absence de motif légitime à la mesure d’instruction sollicitée, en affirmant que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies, à défaut de caractère caché du vice allégué, les annexes de l’acte de vente comportant un plan de prévention du risque inondation indiquant que le bien se situe en zone inondable, outre un nombre importants d’arrêtés de catastrophe naturelles sur les inondations. Ils ajoutent que lorsqu’ils ont visité le bien, les acquéreurs ont pu constater la présence d’une pompe de vidage ainsi que de puits dans les coins du garage, lesquels ne pouvaient être dissimulés dès lors que les lieux n’étaient plus habités, et que la commune a connu des conditions météorologiques particulièrement difficiles, de sorte que l’action ultérieure est manifestement vouée à l’échec. Ils estiment enfin que le devis versé aux débats, établi par la société Mur Protect, manque d’impartialité.

A l’issue des débats, les parties présentes ont été informées que la présente décision est mise à leur disposition au greffe le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de mesure d’instruction :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.

Aucune condition relative à l’urgence ou à l’absence de contestation sérieuse n’est requise en la matière. Si les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne sont par ailleurs pas applicables au référé-expertise, il appartient cependant au demandeur d’établir l’intérêt probatoire de la mesure d’instruction sollicitée, même en présence d’un motif légitime.

L’appréciation du motif légitime de nature à justifier l’organisation d’une mesure d’instruction doit être envisagée au regard de la pertinence des investigations demandées et de leur utilité à servir de fondement à l’action projetée qui ne doit pas manifestement être vouée à l’échec.

Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’apprécier si les critères du référé aux fins d’expertise sont réunis, la juridiction peut valablement porter une appréciation sur une question juridique, qui n’a toutefois aucune autorité de chose jugée à l’égard de la juridiction ultérieure éventuellement saisie au fond.

La mission d’expertise ne peut pas présenter un caractère général, mais doit porter sur les seuls désordres dont la survenance est attestée par les preuves rapportées à l’appui de la demande d’expertise.

En l’espèce, les requérants produisent aux débats un rapport de recherche de fuite établi par la société ADS le 28 février 2023, consatant l’existence de désordres à savoir : les murs du sous-sol sont très chargés en humidité, de l’eau ressort des murs et du sol à plusieurs endroits. La recherche de fuite réalisée à l’aide de colorants conclut à la défaillance voire à l’absence d’étanchéité des murs enterrés, et indique que les infiltrations proviennent généralement lors d’épisodes pluvieux ou de remonté des nappes souterraines.

Si ledit rapport évoque, parmi les origines possibles des désordres observés, les évènements météorologiques, il mentionne également des remontées de nappes souterraines et la société ADS considère par ailleurs que les murs du sous-sol présentent un défaut sinon une absence d’étanchéité.

Est également produit un devis “étanchéité des parois enterrées” établi par la société Murprotect, pour un montant total de 55 321,90 euros, lequel indique : “le bâtiment expertisé présente des défauts structurels d’étanchéité notamment dans ses parties enterrées et/ou semi enterrées. Les traces de pénétration d’eau et la présence de salpêtre relevées lors du diagnostic du 22/03/2023 sur les parois visibles de l’intérieur et en pied de mur indiquent une défaillance structurelle de la maçonnerie à partir des fondations et des zones en contact avec la terre (…)”.

Ces éléments permettent d’établir la réalité des désordres allégués et la mention, au sein des documents annexés à l’acte de vente, de ce que le bien se situe en zone inondable, ne saurait conduire à considérer que l’action envisagée par les requérants serait manifestement vouée à l’échec.

Dès lors, les requérants justifient d’un motif légitime à voir ordonner la mesure d’instruction sollicitée, à savoir la nécessité de déterminer l’origine, la cause des désordres, leur incidence sur les constructions, afin de permettre au juge du fond de déterminer s’ils relèvent ou non de l’une des garanties dont bénéficient les requérants.

Elle sera par conséquent ordonnée, selon les modalités énoncées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens :

La présente ordonnance mettant fin à l’instance et dessaisissant la juridiction, il convient de statuer sur les dépens dans les conditions fixées au dispositif. La charge des dépens est cependant susceptible d’être ultérieurement modifiée, dans le cadre d’une éventuelle instance au fond qu’une des parties diligenterait sur la base des conclusions expertales.

Dans le cadre d’une demande d’expertise fondée sur les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, le défendeur à une telle demande n’est pas une partie perdante et n’a pas à supporter les dépens.

Dans ces conditions, Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [T] seront condamnés aux dépens de la présente instance de référé.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il convient, en équité, de rejeter la demande formée par M. [W] et Mme [P] de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Ordonne une mesure d’expertise entre Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [T] d’une part et Monsieur [Z] [W] et Madame [C] [P] d’autre part ;

Commet pour y procéder : [D] [U] demeurant [Adresse 4] ([Localité 10]. : 06.73.14.85.67. Mèl : [Courriel 9]), en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 7], qui aura pour mission de:

— entendre les parties et tous sachants ;

— aviser le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal préalablement à l’adjonction des services d’un sapiteur d’une spécialité différente et justifier du coût prévisionnel d’une telle adjonction ;

— se faire communiquer tous documents utiles ;

— visiter les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 8] ;

— rechercher et constater les désordres sur l’immeuble des requérants par seule référence à l’assignation, aux pièces jointes à l’assignation et aux débats à l’audience de référés tels qu’éventuellement repris dans la présente ordonnance (sauf accord écrit des parties en application de l’article 238 du code de procédure civile), notamment les infiltrations d’eau au niveau du sous-sol de l’immeuble ;

— décrire le siège, la nature et l’intensité des désordres ainsi constatés ;

— se prononcer sur l’origine de chaque désordre constaté ;

— préciser si les vices constatés rendent le bien impropre à son usage et à défaut, dire s’ils en diminuent l’usage et dans quelle proportion ;

— dire si les causes des désordres constatés existaient même en germe, lors de l’acquisition de l’immeuble le 23 déembre 2022 et s’ils étaient apparents ou cachés pour un profane d’une part et pour un professionnel d’autre part ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, et après avoir analysé les devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, évaluer le coût de ces travaux nécessaires pour remédier aux désordres constatés ;

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer tous les préjudices subis et indiquer, de façon plus générale, toutes suites dommageables ;

— Le cas échéant, établir un compte entre les parties ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres soit pour prévenir une atteinte aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de désaccord sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux, en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui sera déposé dès que possible ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai , définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

— déposer un pré-rapport de ses investigations dans un délai de HUIT (8) mois à compter de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe, en adresser un exemplaire à chacune des parties et inviter les parties à lui faire parvenir leurs dires dans un délai de 30 jours maximum à compter de cet envoi, en rappelant aux parties qu’en application de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai ; apporter des réponses techniques aux observations des parties dans le rapport écrit ;

— dresser de l’ensemble de ses investigations un rapport qu’il adressera aux parties, dans les DIX (10) mois de l’avis de consignation qui sera adressé par le greffe ;

Dit qu’une consignation d’un montant de TROIS MILLE (3000) euros devra être versée auprès du regisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [T] , à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le XXXX, étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque;

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

Dit que l’exécution de la mesure d’instruction sera surveillée par le magistrat chargé du contrôle des expertises de ce tribunal ;

Dit qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance rendue sur simple requête par le magistrat chargé du contrôle des expertises du présent tribunal ;

Dit qu’à l’issue de la première réunion d’expertise, l’expert adressera un état prévisionnel détaillé de ses frais et honoraires, et, en cas d’insuffisance de la provision allouée demandera, le cas échéant, la consignation d’une provision supplémentaire ;

Dit que le dépôt du rapport sera accompagné de la demande de rémunération de l’expert, dont ce dernier aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ; que la demande de rémunération mentionnera la date d’envoi aux parties de cette copie, en application de l’article 282 du code de procédure civile ;

Rappelle que les parties disposeront d’un délai de 15 jours à compter de cette réception pour formuler toutes observations écrites auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises et de l’expert, notamment aux fins de taxation des honoraires sollicités ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [H] [Y] et Monsieur [R] [T] aux dépens de la présente instance de référé, sous réserve de ce qui sera éventuellement décidé par la juridiction du fond.

DEBOUTE Monsieur [Z] [W] et Madame [C] [P] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES