Tribunal Judiciaire

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[Adresse 7]

[Localité 10]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 14]

N° RG 24/01257 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755SI

JUGEMENT

DU : 07 Janvier 2025

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 15]

C/

S.C.I. NATMED

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 07 Janvier 2025

Jugement rendu le 07 Janvier 2025, après prorogé, par Maxime SENECHAL, juge du tribunal judiciaire, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 15],

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

SCI NATMED, dont le siège social est sis [Adresse 8]

non comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01257 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755SI et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 décembre 2024, prorogé au 07 Janvier 2025,

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI (société civile immobilière) NATMED est propriétaire de bureaux (lot n°5), d’une cave (lot n°12) et d’un local professionnel (lot n°15) au sein de l’ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété situé [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 5] (62200) a fait commandement à la SCI NATMED d’avoir à lui payer la somme principale de 2615,90 euros au titre des charges de copropriété impayées, outre 35,76 euros de frais de procédure et 142,74 euros de frais de commandement.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18], située [Adresse 5] ([Adresse 9]), agissant par son syndic, l’agence [Adresse 19] Boulogne-sur-mer, a assigné la SCI NATMED devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, au visa de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1065 et de l’article 1103 du code civil, sous le rappel de l’exécution provisoire :

condamner la SCI NATMED, prise en la personne de son représentant légal au paiement de la somme de 2657,40 euros au titre des charges de copropriété impayées, ceci avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2023, date du commandement de payer ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2500,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024, où elle a été retenue.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], représenté par son conseil, maintient les demandes formulées dans l’assignation, valant conclusions et actualise sa demande principale en paiement à la somme de 1551,75 euros arrêtée au 3 octobre 2024.

La SCI NATMED, régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1] sollicite la condamnation au paiement de la somme de 1551,75 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 3 octobre 2024.

La défenderesse ne comparait pas et n’est pas représentée. A défaut pour le demandeur de prouver du caractère contradictoire de l’actualisation de sa demande, il ne pourra être fait droit à cette actualisation.

Au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 5] [Localité 1] verse au débat :

un relevé de compte en date du 3 octobre 2024 ;

le contrat de syndic signé entre le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 4] à [Localité 13] et l’agence [Adresse 19] [Localité 12] prenant effet entre 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 ;

un relevé de propriété faisant état que la SCI NATMED est propriétaire des lots 5, 12 et 15 représentant respectivement 109, 24 et 32 tantièmes au sein de la copropriété ;

un relevé de compte en date du 19 juin 2024 ; le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] du 22 mai 2023 par lequel il a été approuvé le budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 3 281,00 euros, le budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 4 660,00 euros, le taux de 5% du budget prévisionnel pour le fonds travaux, le devis de 10 652,40 euros pour les travaux d’isolation thermique, la prime de 1 050,00 euros pour la police d’assurance dommages et ouvrages ;

valant notamment; approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 3281 euros ; approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 pour un montant de 4660 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [17] du 11 avril 2024 valant notamment approbation des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 2383,57 euros au titre des dépenses de l’exercice et d’un montant de 9295,95 euros au titre des travaux de réfection de la cage d’escalier ; approbation du budget prévisionnel du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025 pour un montant de 4710 euros ;

des appels de provisions pour la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024 ;

des décomptes de charges courantes pour l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, un décompte de charges pour la réfection de la cage d’escalier du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2023 et un décompte pour le remplacement de la porte arrière du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022 ;

une relance en date du 28 septembre 2023 ;

une mise en demeure en date du 23 octobre 2023 ;

un dernier avis avant contentieux en date du 27 novembre 2023 ;

une lettre valant mise au contentieux en date du 28 février 2024.

S’agissant des charges de copropriété et des appels provisionnels, il ressort de ces éléments que la SCI NATMED reste devoir la somme de 2 184,72 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] située [Adresse 5] ([Adresse 9]) arrêtée au 19 juin 2024.

S’agissant des frais de recouvrement et au vu du relevé de compte du 19 juin 2024, les sommes facturées le 24 octobre 2023 et le 28 novembre 2023 au titre d’une mise en demeure (53 euros) et d’une deuxième relance avant contentieux (24 euros) seront déduites car elles ne sont pas justifiées en leur montant, le contrat de syndic produit portant effet du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2026.

De même, les frais de mise au contentieux facturés le 28 février 2024 ne seront pas retenus, dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, comme précisé dans le contrat de syndic en vigueur.

Conformément à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il sera retenu les frais de commandement de payer du 09 avril 2024. Cependant, ces derniers seront réduits à la somme de 142,74 euros comme tarifé par l’étude de commissaire de justice et non 179,68 euros.

Au vu des éléments et par application des textes précités, la SCI NATMED sera condamnée à payer la somme de 2 327,46 au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] située [Adresse 5] (62200), correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 19 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2024, date du commandement de payer.

Il sera précisé que cette condamnation sera en deniers et quittances, dès lors qu’il apparaît que le défendeur a effectué postérieurement des versements.

Sur les dommages et intérêts

Suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le demandeur ne démontre pas l’existence d’un préjudice et n’apporte aucun élément pouvant caractériser la mauvaise foi de la SCI NATMED.

En effet, la récurrence du défaut de paiement n’est pas suffisante à caractériser sa mauvaise foi.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] située [Adresse 4] à [Adresse 11] [Localité 1], sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI NATMED sera donc condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer déjà compris dans le principal.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI NATMED qui succombe, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 4] à [Adresse 11] (62200), la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort :

CONDAMNE la SCI NATMED à payer la somme de 2 327,46 euros (deux milles trois vingt-sept euros et quarante-six centimes), en denier ou quittances, au syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 5] (62200), correspondant à l’arriéré des charges de copropriété, des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et aux appels provisionnels arrêté au 19 juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 9 avril 2024 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [17] 136 située [Adresse 5] ([Adresse 9]) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI NATMED à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 18] située [Adresse 5] (62200), la somme de 300 euros (TROIS CENTS EUROS) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SCI NATMED au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer déjà compris dans le principal ;

RAPPELLE que le présent jugement est obligatoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,