TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/12344 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C6AWX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

26 Septembre 2024

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert: [C] [V][2]

[2] À M^e Ali DERROUCHE et M^e CHAOUI

CCC à Mme [V] et Mme [S]

[Adresse 1] -01 47 42 09 40

Médiateur : Mme [Y] [S]

[Adresse 10]

01.84.79.49.94 –06.62.70.60.57

[Courriel 12]

JUGEMENT

rendu le 20 Octobre 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public ASSISTANCE PUBLIQUE HOPITAUX DE [Localité 13] (AP-HP)

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par Maître Ali DERROUICHE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocats plaidant, vestiaire #PB282

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOSIGER

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Hanan CHAOUI de la SELEURL Hanan Chaoui Avocat, demeurant [Adresse 2], avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0291

PARTIE INTERVENANTE

S.A.S. MERCURE

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Thierry CHAPRON de la SCP CHAPRON-LEBRUN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0479

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 16 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous signature privée du 3 octobre 1995, l’Assistance publique – Hôpitaux de [Localité 13] (AP-HP), aux droits de laquelle vient désormais la S.A.S. Mercure, a donné à bail commercial à la S.A.R.L. Sosiger des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1994, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal de 37 800 francs.

Les lieux ont pour destination l’activité de « vente d’articles en solde ».

À compter du 1er janvier 2003, le contrat de bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par actes d’huissier de justice des 21 et 22 juin 2022, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L. Sosiger un congé pour la date du 31 décembre 2022, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 20 000 euros en principal.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 8 septembre 2022, la preneuse a accepté le principe du renouvellement du contrat mais a refusé le montant du nouveau loyer proposé.

Par acte de commissaire de justice des 2 et 5 février 2024, l’AP-HP a notifié à la S.A.R.L. Sosiger un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 20 000 euros le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à compter du 1er janvier 2023.

Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, l’AP-HP a ensuite fait assigner la S.A.R.L. Sosiger devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié les 26 et 30 septembre 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.

L’AP-HP a vendu le local objet du bail à la S.A.S. Mercure par acte notarié du 16 décembre 2024, la S.A.S. Mercure en ayant acquis la propriété à compter de cette date.

La S.A.S. Mercure est intervenue volontairement à la présente instance par mémoire notifié le 28 mars 2025.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 septembre 2025.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 octobre.

PRÉTENTIONS ET MOYENS

Lors de l’audience de plaidoirie, la S.A.S. Mercure, reprenant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 4 septembre 2025, demande à la juge des loyers commerciaux de :

— fixer le prix du bail renouvelé le 1er janvier 2023 à la somme de 16 000 euros hors taxes et hors charges,

— obtenir le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité,

— condamner la S.A.R.L. Sosiger à lui payer 4 000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 21 mai 2025, la S.A.R.L. Sosiger demande à la juge des loyers commerciaux de :

— débouter l’AP-HP de l’ensemble de ses demandes,

— condamner l’AP-HP à lui payer 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner l’AP-HP au paiement des dépens, comprenant les frais d’expertise.

Quant à l’AP-HP, elle sollicite aux termes de son assignation, de :

A titre principal :

— fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 20 000 euros HT/HC à compter du 1er janvier 2023 et le paiement du différentiel entre cette somme et celle réglée depuis cette date, avec intérêts au taux légal ;

— condamner la S.A.R.L. Sosiger à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement del’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Subsidiairement :

— ordonner une mesure d’expertise aux fins d’estimation de la valeur locative,

— fixer un loyer provisionnel à la somme de 20 000 euros HT/HC par an.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens, qui seront néanmoins résumés dans la partie de ce jugement consacrée à la motivation.

MOTIVATION

Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial

Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

Par ailleurs, l’article L. 145-12 du même code dispose que la durée du bail renouvelé est de neuf ans sauf accord des parties pour une durée plus longue.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.

Il sera rappelé qu’il résulte des articles 1103 du code civil, L. 145-8 et L. 145-9 du code de commerce qu’à défaut de convention contraire, le renouvellement du bail commercial s’opère aux clauses et conditions du bail venu à expiration, sauf le pouvoir reconnu au juge en matière de fixation de prix. Aucune juridiction n’a le pouvoir de modifier les clauses, même accessoires, du bail commercial à renouveler (voir notamment Civ. 3ème, 14 octobre 1987, n°85-18.132 ; Civ. 3ème, 11 janvier 2024, n°22-20.872).

Ainsi, seul le principe du renouvellement du contrat pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023 sera constaté par la présente juridiction.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée d’un bail excède douze ans, le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 du même code,

Il résulte de cet article que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité, les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R. 145-3 à R. 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments.

En l’espèce, le bail expiré avait pris effet le 1er janvier 1994. Dès lors qu’il s’est terminé le 30 décembre 2002 et que le nouveau bail a pris effet le 1er janvier 2023, le bail expiré a duré plus de douze ans et le loyer du nouveau bail doit correspondre à la valeur locative des locaux.

L’AP-HP affirme, sans produire d’éléments permettant de justifier sa prétention, que la valeur locative des locaux à la date du renouvellement s’élève à la somme annuelle en principal de 20 000 euros.

La S.A.S. Mercure a pour sa part mandaté à titre amiable Mme [E], experte en immobilier commercial près la cour d’appel de Paris. Cette dernière a estimé au 1er janvier 2024 une boutique située à la même adresse que celle louée par la S.A.R.L. Sosiger, à la surface identique. Selon l’experte, le prix unitaire brut s’élève à 680 euros par mètre carré pondéré, soit une valeur locative de renouvellement de 16 000 euros HT/HC par an.

Ce rapport, qui concerne d’autres locaux que ceux loués à la S.A.R.L. Sosiger et porte sur une date de renouvellement différente, outre qu’il n’est pas corroboré par des éléments extérieurs, ne peut être retenu à lui seul par la juridiction, bien qu’il ait été soumis à la discussion des parties.

La S.A.R.L. Sosiger ne propose quant à elle aucune estimation de la valeur locative de renouvellement.

En vertu de l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

La valeur locative étant l’élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif.

Il sera en conséquence sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 4 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de la S.A.S. Mercure qui a principalement intérêt à voir l’expertise prospérer.

Sur l’injonction à rencontrer un médiateur

L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.

Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la fixation du loyer provisionnel

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

En l’espèce, dans l’attente de l’issue de l’expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l’instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la S.A.S. Mercure venue aux droits de l’Assistance publique – Hôpitaux de [Localité 13] et la S.A.R.L. Sosiger et portant sur les locaux situés [Adresse 5] à [Localité 14] pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2023,

Sursoit à statuer sur les demandes des parties,

Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,

Commet pour y procéder :

Mme [C] [V]

[Adresse 15]

01-47-42-09-40

[Courriel 16]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 5] à [Localité 14], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard sur les pondérations à effectuer, étant entendu qu’en cas de besoin, l’expert pourra faire appel à l’assistance d’un sapiteur géomètre de son choix,

* de rechercher les prix pratiqués pour des locaux équivalents,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

* de donner un avis sur les correctifs à retenir en majoration et minoration de la valeur locative de base,

* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables, la valeur locative des locaux en cause au 1er janvier 2023,

* du tout dresser rapport motivé.

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la S.A.S. Mercure à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11]) avant le 20 décembre 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que la juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,

Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 31 octobre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Mme [Y] [S]

[Adresse 10]

01.84.79.49.94 – 06.62.70.60.57

[Courriel 12]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L. Sosiger, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Réserve les dépens,

Rappelle l’affaire à l’audience du 16 février 2026 à 9h30 pour s’assurer pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,

Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 13] le 20 octobre 2025,

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL C. AHSSAINI