Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01484 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757O4

JUGEMENT

DU : 13 Mars 2025

[G] [D]

C/

[T] [N]

[W] [K]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Mars 2025

Jugement rendu le 13 Mars 2025 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [G] [D]

né le 23 Mai 1946 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2]

comparant

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [N], demeurant [Adresse 4]

comparante

M. [W] [K]

né le 10 Mai 1979 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

comparant

DÉBATS : 16 Janvier 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01484 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757O4 et plaidée à l’audience publique du 16 Janvier 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mars 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 1er août 2023, M. [G] [D] a donné à bail à Mme [T] [N] et à M. [W] [K] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 610,00 euros, outre 10,00 euros de charges.

En présence de loyers impayés M. [G] [D] a, par acte de commissaire de justice signifié le 18 juillet 2024, fait commandement aux preneurs d’avoir à lui payer la somme de 2430,00 euros au titre des loyers et charges impayés au mois de juillet 2024, outre 143,20 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice signifié le 24 septembre 2024, M. [G] [D] a fait citer Mme [T] [N] et M. [W] [K] devant le juge des contentieux de la protection de Boulogne-sur-Mer aux fins de voir, sous le rappel de l’exécution provisoire :

— constater et prononcer le résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

— d’ordonner l’expulsion du logement situé [Adresse 4] à [Localité 8] de Mme [T] [N] et de M. [W] [K] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

— d’autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques

de qui il appartiendra ;

— de condamner solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à lui payer le montant des loyers et charges dus à ce jour à hauteur de la somme de 3146,81 euros ;

— de condamner solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à lui payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail. Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

— de condamner solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à lui payer une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à la complète libération des lieux, outre revalorisation légale ;

— de condamner solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à lui payer la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de condamner sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, solidairement les défendeurs au paiement des dépens de l’instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 septembre 2024.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024 et renvoyée à la demande des défendeurs à celle du 16 janvier 2025 où elle a été retenue.

M. [G] [D], comparant, maintient ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 4105,20 euros arrêtée au 13 janvier 2025.

Mme [T] [N] et M. [W] [K], comparants en personne exposent qu’ils ne contestent pas la dette mais M. [W] [K] a perdu son emploi et ne perçoit plus que l’ARE pour un montant mensuel de 900,50 euros ; Que Mme [N] ne peut actuellement travailler pour s’occuper de leur fils de 7 ans qu’elle doit accompagner à de nombreux rendez-vous ; Que leur situation s’améliore puisqu’ils ont apuré une partie de leurs dettes tandis que M. [K] doit avoir un entretien d’embauche prochainement.

Les défendeurs exposent également avoir déposé un dossier FSL maintien. Ils ne font pas d’offre de règlement mais comptent reprendre le paiement de leur loyer au mois de février 2025.

Le tribunal a précisé que le diagnostic social et financier n’avait pas pu être réalisé M. [K] n’ayant pas souhaité recevoir l’enquêteur social.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 18 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 30 septembre 2024, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 18 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai contractuel, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme de ce commandement de payer soit à compter du 19 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail du 1er août 2023, le commandement de payer du 18 juillet 2024, un relevé du compte des loyers du locataire pour un montant débiteur de 4105,20 euros arrêté au 13 janvier 2025.

Au vu de ces justificatifs et en l’absence de contestation des défendeurs, Mme [T] [N] et M.[W] [K] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3855,46 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025, déduction faite des frais d’huissier qui sont à inclure dans les dépens, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce Mme [T] [N] et M. [W] [K] qui ne formulent pas d’offre de règlement, ne justifient pas davantage avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Par ailleurs en l’absence de réalisation du diagnostic social et financier le tribunal ne dispose d’aucun élément sur la situation des locataires ni sur leur capacité de remboursement de la dette locative qui a très sensiblement augmenté depuis la délivrance du commandement de payer.

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement aux locataires ni de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le sort des meubles

Les articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivant du code des Procédures civiles d’exécution instituent une procédure particulière relativement aux meubles laissés par les locataires dans les lieux desquels ils sont expulsés.

Notamment l’article L.433-1 laisse à la libre appréciation de la personne expulsée le choix du lieu dans lequel ses meubles seront remis à ses propres frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire conformément aux dispositions de l’article R.433-1.

Il convient par conséquent de renvoyer le bailleur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du Code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que Mme [T] [N] et M. [W] [K], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 500,00 euros de M. [G] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à payer à M. [G] [D] la somme de 3855,46 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] à [Localité 8], conclu le 1er août 2023, entre M. [G] [D], d’une part et Mme [T] [N] et M.[W] [K], d’autre part à la date du 19 septembre 2024;

ORDONNE à Mme [T] [N] et à M. [W] [K] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut M. [G] [D] sera autorisé à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] à payer à M. [G] [D] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été du en cas de maintien du bail, jusqu’à leur départ effectif des lieux ;

RENVOIE le demandeur à respecter les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [T] [N] et M. [W] [K] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement, de la formalité CCAPEX et de l’assignation ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 500,00 euros de M. [G] [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les en déboute.

REJETTE toutes autres demandes des parties.

La greffière Le juge des contentieux de la protection