Minute N° 25/11

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

O R D O N N A N C E D E R E F E R E

RENDUE LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

ORDONNANCE DU : 15 Janvier 2025

NUMERO RG : N° RG 24/00350 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76ABQ

JUGE DES REFERES : Pascale METTEAU, Première Vice-présidente

GREFFIERE LORS DES DEBATS: Stéphanie SENECHAL

GREFFIERE LORS DU DELIBERE: Céline THIBAULT

Débats tenus à l’audience du : 18 Décembre 2024

AFFAIRE :

DEMANDERESSE

SCI DE BRUGES

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par la SELARL DELAHOUSSE ET ASSOCIES, pris en la personne de M^e Franck DELAHOUSSE, avocat plaidant au barreau d’AMIENS, et par M^e Marie-hélène CALONNE, avocat postulant au barreau de BOULOGNE-SUR-MER substitué par M^e Ophélie HEDUY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DEFENDERESSE

SAS OSCAR

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Alexandre CORROTTE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 7 avril 2021, la SCI de Bruges a donné à bail commercial à Mme [D] [Z] un local commercial (boutique au rez de chaussée) situé [Adresse 6].

Selon acte notarié du 2 février 2023, le droit de bail a été cédé par Mme [Z] à la société Oscar.

Indiquant que le loyer et les charges s’élèvent actuellement à 2 821,06 euros ; que le locataire ne règle plus le loyer depuis le mois de février 2024 ; qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 6 août 2024 ; que le locataire n’a pas régularisé la situation, la SCI de Bruges a, par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, fait assigner la société Oscar devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer afin de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail consenti à la société Oscar par l’effet du commandement de payer délivré le 6 août 2024 et demeuré infructueux,

— constater la résiliation subséquente du bail,

— condamner par provision la société Oscar au paiement de la somme de 25 561,61 euros au titre des arriérés locatifs,

— fixer à titre provisionnel l’indemnité journalière d’occupation au 30ème du montant du loyer du bail résilié majoré de 50% que restera devoir la société Oscar jusqu’à parfaite restitution des lieux,

— ordonner l’expulsion des locaux situés [Adresse 3], au [Adresse 7] [Localité 5], de la société Oscar et de tout occupant de son chef et l’évacuation de tous les meubles passé un délai de 8 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de cette date et si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner la société Oscar au paiement de la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris notamment les frais des mesures d’exécution engagées antérieurement mais également les frais de délivrance de la présente assignation, de levée d’état des inscriptions et encore de tous frais de signification et d’exécution à intervenir,

— ordonner comme de droit l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

La SCI de Bruges a, lors de l’audience, maintenu ses demandes.

La société Oscar a constitué avocat. Après un renvoi de l’affaire lors de l’audience du 6 novembre 2024, elle a sollicité, à l’audience du 18 décembre 2024, des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette locative et s’en est rapportée pour le surplus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les créanciers inscrits :

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, l’état des créanciers inscrits sur le fonds exploité par la société Oscar ne fait état d’aucun créancier inscrit sur le fonds, de sorte que l’ordonnance statuant sur l’expulsion peut valablement intervenir.

Sur la clause résolutoire de plein droit du bail commercial :

L’article L. 145-41 du code de commerce, codifiant l’article 25 du décret du 30 septembre 1953 en matière de baux commerciaux, dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Son alinéa 2 autorise toutefois, par renvoi à l’article 1343-5 du code civil, la juridiction à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, par l’octroi de délais de paiement, dès lors que la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de chose jugée.

Selon bail passé par devant Me [W], notaire à Amiens, le 7 avril 2021, la SCI de Bruges a loué à Mme [Z] un local situé au [Adresse 8] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2021 et moyennant un loyer de 24 000 euros TTC par an.

Par acte notarié du 2 février 2023, Mme [Z] a cédé le droit de bail à la SAS Oscar, cette dernière s’étant engagée à exécuter aux lieux et place de Mme [Z] toutes les clauses, charges et conditions dont l’accomplissement incombait au cédant aux termes du bail.

Le contrat de bail inclut une clause résolutoire selon laquelle « il est convenu qu’en cas de non exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non paiement à son échéance de l’un quelconque des termes de loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d’un mois imparti pour régulariser la situation. (…) Si le preneur refusait d’évacuer les lieux, après résiliation, son expulsion pourrait avoir lieu sans délai sur une simple ordonnance de référé rendue par le président du tribunal judiciaire du lieu de l’exploitation, exécutoire par provision nonobstant appel”.

Un commandement de payer rappelant la clause résolutoire du bail et rappelant que le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire a été délivré à la SAS Oscar le 6 août 2024 pour des loyers et charges impayés d’un montant de 17 098,43 euros. Il ressort du décompte produit aux débats que les loyers n’ont pas été réglés depuis le mois de février 2024. Aucun paiement n’apparaît avoir été fait dans le mois de commandement.

Il convient donc de constater la résiliation du bail au 6 septembre 2024.

Sur la demande de paiement provisionnel des loyers :

Il n’existe aucune contestation sérieuse du montant sollicité au titre de la dette locative.

En conséquence, la juridiction dispose des éléments suffisants pour condamner la société Oscar, à titre provisionnel, à payer à la SCI de Bruges la somme de 25 561,61 euros, selon décompte arrêté au 2 octobre 2024 (loyer d’octobre inclus ainsi que la taxe foncière).

Sur la demande de délais de paiement :

La SAS Oscar sollicite des délais de paiement sans produire la moindre pièce ni justifier de sa situation financière. Alors qu’aucun loyer n’a été réglé depuis février 2024, sa demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation et la demande d’expulsion :

A compter de la résiliation du bail, la SAS Oscar est tenue de s’acquitter d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant aux loyer et charges en cours au jour de la résiliation de plein droit. La demande de majoration sollicitée, non expliquée et qui n’apparaît justifiée par aucun élément, sera rejetée.

De même, la demande de fixation d’une astreinte n’apparaît pas justifiée en l’état et la demande de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

La présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

Sur les dépens :

Il convient de condamner la société Oscar aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les frais de commandement de payer et de levée d’état hypothécaire.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur des frais d’exécution engagés en vertu de l’acte de bail notarié pas plus que sur les éventuels frais d’exécution de la présente décision, étant rappelé qu’en tout état de cause, les frais d’exécution sont à la charge du débiteur.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la société Oscar à payer à la SCI de Bruges la somme de 1 500 euros au titre de ses frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

Constate à compter du 6 septembre 2024 la résiliation du bail portant sur local situé au [Adresse 9] ;

Ordonne l’expulsion de la société Oscar et tout occupant de son chef des lieux ci-dessus, si besoin avec le concours de la force publique ;

Rejette la demande de fixation d’astreinte ;

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS Oscar à payer à la SCI de [Adresse 4] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète et définitive des lieux désignés ci-dessus, du montant mensuel du loyer et des charges en cours au jour de la résiliation de plein droit ;

Condamne à titre provisionnel la SAS Oscar à payer à la SCI de Bruges la somme de 25 561,61 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (en ce compris la taxe foncière), selon un décompte arrêté à la date du 2 octobre 2024 ;

Condamne la SAS Oscar aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de levée de l’état des inscriptions ;

Condamne la SAS Oscar à payer à la SCI de Bruges la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Constate que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 15 janvier 2025 au tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer par ordonnance mise à disposition du greffe, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA JUGE DES REFERES