Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Bsm contentieux<10 000eur, 23 avril 2026, n° 26/00157

TJ Boulogne-sur-Mer 23 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, bsm cont.<10 000eur, 23 avr. 2026, n° 26/00157
Numéro(s) :	26/00157
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Lisa CHANAVATAnne-Sophie CADART
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble LES MORINS 6 ( agissant par son syndic

Texte intégral

Tribunal Judiciaire

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 1]

N° RG 26/00157 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OVH

JUGEMENT

DU : 23 Avril 2026

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]

[V] [H]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 23 Avril 2026

Jugement rendu le 23 Avril 2026 par Lisa CHANAVAT, juge, assistée de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES MORINS 6 (agissant par son syndic, la SELARL LECOCQ et ASSOCIES), dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (agissant par son syndic, la SELARL LECOCQ et ASSOCIES), dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Anne-Sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Maxime COTTIGNY, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [V] [H],

demeurant [Adresse 7]

non comparante

DÉBATS : 05 Mars 2026

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 26/00157 – N° Portalis DBZ3-W-B7K-76OVH et plaidée à l’audience publique du 05 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 23 Avril 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [V] [H] est propriétaire d’un appartement (lot 221) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété située [Adresse 8] à [Localité 2]. Elle est également propriétaire d’un parking (lot 104) au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété située [Adresse 9] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 8] à [Localité 2] a fait commandement à Madame [V] [H] d’avoir à lui payer en principal la somme de 5601,83 au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 31 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2] a fait commandement à Madame [V] [H] d’avoir à lui payer en principal la somme de 146, 55 au titre des charges de copropriété arrêtées au 22 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à Boulogne-sur-Mer (62200) et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à Boulogne-sur-Mer (62200), tous deux représentés par leur syndic, la SELARL Lecocq & Associés, ont assigné Madame [V] [H] devant le juge du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de :

condamner Madame [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 8] à [Localité 2] la somme de 8 346,99 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025, date du commandement de payer ;condamner Madame [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 484,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025, date du commandement de payer ; condamner Madame [V] [H] à payer la somme de 1 200 euros sur les fondements de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Madame [V] [H] aux entiers dépens, en ce compris les frais des deux commandements de payer et des frais de relance du syndic ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 mars 2026, où elle a été retenue.

À cette audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 2] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes formulées dans l’acte introductif d’instance, valant conclusions.

Madame [V] [H], régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représentée.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété et les frais de recouvrement

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 10-1 de cette même loi énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de cette loi, dans sa rédaction issue de la loi 2018-1021 du 23 novembre 2018, dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

S’agissant de la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 8] à [Localité 2] :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] verse notamment au soutien de sa demande :

le contrat de syndic prenant effet du 3 juillet 2024 au 2 juillet 2027 et prévoyant les frais de recouvrement suivant : mise en demeure par LRAR : 50 euros HT ; relance après mise en demeure : 30 euros HT ; constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice : 200 euros HT ; suivi du dossier transmis à l’avocat : « en sus des honoraires des intervenants imputés au réel ».

un avis de mutation ;le commandement de payer du 18 juin 2025 ; une facture du syndic datée du 3 juillet 2025 pour un montant de 240 euros TTC ; une facture du syndic datée du 12 août 2025 pour un montant de 78 euros TTC ; le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 7 septembre 2022, valant notamment approbation : des comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 pour un montant de 64 998,01 euros ;du budget prévisionnel du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 pour un montant de 75 500 euros ; du versement d’un fonds de travaux de 6% du budget prévisionnel ; de l’établissement du diagnostic technique global pour un montant maximal de 3 000 euros ; de l’inspection des colonnes pour un montant de 792 euros ; de remplacement de l’interphonie pour un montant maximal de 3000 euros ; de remplacement de six ferme-portes défectueux pour un montant maximal de 3000 euros ; de la réalisation de travaux de purges des façades de la résidence pour un montant maximal de 7000 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023, valant notamment approbation : du budget prévisionnel 2024 pour un montant de 75 500 euros ; du versement d’un fonds de travaux de 6% du budget prévisionnel ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2024, valant notamment approbation :des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; du budget prévisionnel 2025 pour un montant de 85 482 euros ; du versement d’un fonds de travaux de 10% du budget prévisionnel ;de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique pour un montant maximal de 3000 euros ; de la réalisation d’un plan pluriannuel de travaux pour un montant maximal de 3800 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 juillet 2025, valant notamment approbation : des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; du budget prévisionnel 2026 pour un montant de 85 482 euros ; du versement d’un fonds de travaux de 10% du budget prévisionnel ;de la réalisation du diagnostic structure de l’immeuble pour un montant de 12 000 euros maximum ;

des appels de fonds ; un extrait de compte en date du 7 janvier 2026.

S’agissant des charges de copropriété, il y a d’abord lieu de constater que les pièces produites ne permettent pas de justifier l’apurement des charges de 2022, le procès-verbal de l’assemblée générale correspondant n’étant pas produit.

Ensuite, à défaut de connaître le montant des provisions versées au titre des travaux relatifs à l’interphonie, au local poubelle et au nettoyage des colonnes et le montant définitif de ces travaux, les sommes facturées au titre de l’apurement de ses dépenses ne sont pas justifiées.

Encore, les procès-verbaux des assemblées générales ne mentionnant pas le montant du budget définitif pour les années 2023 et 2024, aucun apurement ne peut être effectué. Les provisions sur charges sont toutefois dues et c’est ainsi que seront seulement retenus les montants des provisions sur charges dument justifiés. Il appartiendra, le cas échéant, à la copropriétaire de solliciter un apurement des charges pour les exercices visés.

S’agissant des frais de recouvrement, seule la somme de 240 euros facturée le 3 juillet 2025 sera retenue car la facturation du 11 décembre 2023 n’est pas justifiée en son principe (lettre de relance non produite) et les facturations des frais de commissaire de justice ne sont pas justifiés en leur montant. De même, le coût du commandement de payer sera exclu car il sera compris le cas échéant dans les dépens.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Madame [H] reste devoir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 8] à [Localité 2] la somme de 5 227,85 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2026.

Madame [H] ne comparait pas et n’est pas représentée, de sorte qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme de 5 227,85 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] situé [Adresse 8] à [Localité 2], outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025.

S’agissant de la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2] :

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] verse notamment au soutien de sa demande :

un avis de mutation ;le commandement de payer du 18 juin 2025 ; une facture du syndic datée du 12 août 2025 pour un montant de 240 euros TTC ;le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2023, valant notamment approbation : du budget des comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; du budget prévisionnel 2024 pour un montant de 9420 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 juin 2024, valant notamment approbation :des comptes de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ; du budget prévisionnel 2025 pour un montant de 9952 euros ;

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 mars 2025, valant notamment approbation : des comptes de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ; du budget prévisionnel 2026 pour un montant de 10 202 euros ; de la pose d’une centrale sur chacune des portes du garage RDC et sous-sol pour un montant de 1243 euros ;

des appels de fonds ; un extrait de compte en date du 7 janvier 2026.

Il ressort de ces pièces que les apurements des charges pour les années 2022, 2023 et 2024 ne sont pas justifiés car l’historique ne permet pas de vérifier le montant total versé au titre des provisions par Madame [H] et les procès-verbaux d’assemblée générale ne mentionnent pas le montant des budgets définitifs visés. Ces sommes seront donc déduites de la créance.

Au vu des pièces produites, il convient de retenir la somme de 240 euros au titre des frais de recouvrement.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [H] reste devoir au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 255,63 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2026.

Mme [H] ne comparait pas et n’est pas représentée, de sorte qu’elle n’apporte aucun élément de nature à contester la créance ainsi établie.

Elle sera donc condamnée à payer cette somme de 255,63 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2], outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [H], partie perdante, sera donc condamnée au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation déduction faite du coût des deux commandements de payer qui ne sont pas des actes imposés par la loi.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [H] sera condamnée à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité de Boulogne-sur-Mer, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] à [Localité 2] la somme de 5 227, 85 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] situé [Adresse 9] à [Localité 2] la somme de 255, 63 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2026, outre intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2025 ;

CONDAMNE Madame [V] [H] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [V] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût des commandement de payer délivrés le 18 juin 2025 ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La Greffière, Le Juge,