TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 13 Mai 2025

Dossier N° RG 22/01351 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JLY5

Minute n° : 2025/132

AFFAIRE :

[G] [I], [L] [N] épouse [I], [D] [I], [P] [I] C/ Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES MAS DES CALANQUES représenté par son syndic en exercice la société AGI

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Février 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Juliette BOUZEREAU

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [I]

Madame [L] [N] épouse [I]

demeurants [Adresse 4]

Monsieur [D] [I]

demeurant [Adresse 2] (DANEMARK)

Madame [P] [I]

demeurant [Adresse 3]

représentés tous les quatre par Maître Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Alexandre MOUSTARDIER de la SELARL ATMOS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES MAS DES CALANQUES représenté par son syndic en exercice la société AGI, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Renaud ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

*****************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

M. [G] [I] et Mme [L] [N] épouse [I] ont acquis le 28 janvier 1999, une villa individuelle édifiée en rez-de-chaussée avec mezzanine formant le lot 76 de l’ensemble immobilier [Adresse 10].

Par acte notarié du 16 juin 2012, les époux [I] ont donné la nue-propriété de ce bien à leurs enfants, Mme [P] [I] et M. [D] [I] et en ont conservé l’usufruit.

Ils ont souhaité procéder à une surélévation de la villa pour permettre la création de deux chambres et d’une salle d’eau. Les nues propriétaires ont obtenu de la commune de [Localité 7] un permis de construire le 20 janvier 2020.

M. [G] [I] et Mme [L] [I] ont sollicité l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour la réalisation des travaux mais celle-ci les a refusés le 11 août 2020 puis le 22 juin 2021.

Par acte d’huissier du 22 février 2022, M. [G] [I], Mme [L] [I], M. [D] [I] et Mme [P] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires Les Mas des Calanques représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière de [Localité 11] afin, avec exécution provisoire, d’obtenir l’autorisation de procéder à la surélévation partielle de leur lot n° 76 selon plans du dossier du permis de construire produit et de condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser la somme de 15 000 € en réparation de leur préjudice résultant de l’impossibilité d’avoir pu mettre en œuvre leur projet et d’en jouir paisiblement, ainsi qu’à la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Les deux parties ont conclu au fond.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2024 avec fixation à l’audience de juge unique du 13 février 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 5 avril 2024, M. [G] [I], Mme [L] [I], M. [D] [I] et Mme [P] [I] demandent au tribunal de :

Dire et juger M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] recevables et bien fondés en leur demande ;

En conséquence

Autoriser M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] à procéder à la surélévation partielle de leur lot n° 76, selon les plans du dossier de permis de construire ici produit ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires « Les Mas des Calanques » à verser à

M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice résultant de l’impossibilité d’avoir pu mettre en œuvre leur projet et d’en jouir paisiblement ;

En tout état de cause

Ordonner l’exécution provisoire du jugement nonobstant l’appel ;

Condamner le Syndicat des copropriétaires « Les Mas des Calanques » à verser à M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires Les Mas des Calanques, représenté par son syndic en exercice la Sarl Agence AGI sollicite le débouté de l’intégralité des demandes, moyens et conclusions des consorts [I] et leur condamnation in solidum à payer une somme de 3600 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

1. Sur la demande d’autorisation des travaux de surélévation :

1.1 Moyens des parties :

M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] font valoir que l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit la possibilité de demander au juge judiciaire d’autoriser les travaux refusés par l’assemblée lorsque ces derniers sont soumis à l’article 25 b et ils ajoutent qu’il importe peu qu’un mode de vote erroné ait été choisi.

Ils précisent que les travaux dont ils sollicitent l’autorisation concernent leur lot privatif et que seul l’aspect de l’immeuble est modifié à l’exclusion de toute partie commune.

Ils exposent que l’article 5 du règlement de copropriété doit être interprété à la lecture de l’article 3 de la loi de 1965 ainsi qu’au regard de l’article 121 de ce même règlement dans sa version de 2007 et non pas de 1988 et ils précisent qu’en l’espèce leur maison ne constitue qu’un seul lot privatif. Ils soulignent que la jurisprudence citée par la partie adverse concernait la modification des parties communes. Ils font valoir que leur projet ne porte pas atteinte aux droits de construire au sein de la copropriété et que le [Localité 6] n’existe plus avec effet immédiat depuis l’adoption de l’article 157 de la loi du 24 mars 2014 (loi Alur).

Ils précisent que la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété serait également soumis à la majorité de l’article 25 b) en cas de modification des tantièmes comme cela a été le cas lors de l’assemblée générale de 2021 pour la régularisation de travaux réalisés par d’autres copropriétaires.

Ils ajoutent que les 36 m² de surface supplémentaire ont une destination d’habitation et ils considèrent que les propos du syndicat des copropriétaires selon lesquels l’extension pourrait être de nature à porter attente à la tranquillité des lieux avec des locations saisonnières sont hypothétiques et diffamatoires. Ils précisent également que la surélévation ne donnera lieu à aucun trouble de jouissance pour les lots alentours puisque la végétation limite la visibilité, que l’article 678 du code civil ne s’applique pas au sein d’une copropriété et que la villa existante a déjà plusieurs fenêtres sur la façade et à la même distance que celles qu’ils ont prévu. Ils contestent toute perte d’ensoleillement pour les voisins, qui ne sont pas parties à la procédure, qui n’ont pas voté contre leur projet et alors que leur fenêtre dirigée vers le nord ne bénéficie d’aucun ensoleillement particulier.

Ils exposent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une atteinte à l’harmonie ou à l’esthétique de la copropriété et que le règlement de copropriété ne prévoit aucune hauteur du bâtiment au faitage. Ils soulignent que la copropriété comporte des logements collectifs et des maisons dont la hauteur est supérieure à la surélévation projetée et qu’ils ont également des terrasses ou balcons.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 9] soutient que les travaux envisagés par les consorts [I] ne relèvent pas de l’article 25 b) au motif qu’ils augmentent les tantièmes et que le droit de surélévation est un accessoire des parties communes conformément à l’article 5 du règlement de copropriété.

Il ajoute que les travaux projetés porteraient atteinte aux droits des autres copropriétaires au motif que la distance entre la façade Est et la limite séparative est de 1,50 m, que des vues seront créés en infraction à l’article 678 du code civil avec l’ouverture d’une fenêtre sur la façade Est et la réalisation d’une toiture terrasse sur cette même façade. Il souligne que le copropriétaire voisin aura une fenêtre qui donnera sur un mur et créera une vue sur sa maison avec une perte d’ensoleillement.

Il expose que les travaux porteraient atteinte à l’harmonie et à l’esthétique de la copropriété avec une hauteur plus élevée que celles des autres bastidons de petite taille et avec la création d’une toiture terrasse au-dessus du garage alors qu’aucune autre villa n’en possède.

Il fait valoir que l’objectif de la copropriété est la tranquillité des habitants avec deux chambres par maison au maximum et qu’avec l’extension et le passage de 2 à 4 chambres la villa sera susceptible d’être louée occasionnellement sur airbnb ou d’autres plateformes de ce type.

1.2 Réponse du tribunal :

Selon l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 « Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaire peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

En vertu de l’article 25 b de la même loi, « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conforme à la destination de celui-ci. »

Le tribunal ne peut intervenir pour donner son autorisation que si les travaux entrent bien dans la catégorie de ceux soumis à l’article 25 b, quel que soit la majorité utilisée lors du vote, que s’ils ont été refusés par l’assemblée générale, que si la demande est formée avant la réalisation des travaux et que si les travaux projetés sont conformes à la destination de l’immeuble.

La villa des consorts [I], lot 76 de l’ensemble immobilier [Adresse 9] constitue en son entier une partie privative et le droit de surélever ne peut être réputée droit accessoire aux parties communes contrairement à ce qui est soutenu par le syndicat des copropriétaires qui se réfère à une jurisprudence ancienne. Si l’article 5 du règlement de copropriété prévoit que : « Sont accessoires aux parties communes les droits immobiliers ci après : le droit de surélever les bâtiments visés au chapitre II du présent règlement et d’en affouiller le sol, le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans la cour ou le jardin, qui sont choses communes. » cet article n’a pas été repris dans la version la plus récente du règlement de copropriété, d’avril 2007, qui est celle en vigueur et qui précise en son article 121, qui reprend l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 applicable à cette date, que : «  La surélévation ou la construction de bâtiment aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres. La décision d’aliéner aux mêmes fin, le droit de surélever l’un des bâtiments existants exige, outre la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever et la confirmation par une assemblée générale spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, à la majorité indiquée ci-dessus. » Or, dans le présent litige il ne s’agit aucunement de la surélévation d’un bâtiment composé de plusieurs lots ni d’une surélévation réalisée par le syndicat.

De surcroit et tout état de cause, l’article 5 doit être interprété à la lecture de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel sont réputés droit accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, notamment le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes ou d’en affouiller le sol.

Il n’est pas non plus établi que l’extension de leurs parties privatives par les demandeurs portent atteinte aux droits de construire des autres copropriétaires. Elle n’affecte pas les parties communes et ne crée aucun empiètement supplémentaire au niveau du sol du terrain. Il sera également précisé que depuis la loi du 24 mars 2014 dite loi Alur cet argument ne plus être retenu.

Ainsi le projet de surélévation objet du litige relève bien des travaux votés dans les termes de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 et susceptible d’être autorisé par le tribunal judiciaire.

Si une modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété devait intervenir pour la répartition des charges en fonction des tantièmes, elle interviendrait à la même majorité de l’article 25 b) en application de l’article 11 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965.

La surélévation affecte toutefois l’aspect extérieur de l’ensemble immobilier et l’assemblée générale devait donner une autorisation conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Or les assemblées générales du 11 août 2020 (résolution n° 13-1) et du 22 juin 2021 (résolution n° 13) ont refusé cette autorisation et les travaux n’ont pas été exécutés.

Les travaux projetés par les demandeurs et autorisés suivant arrêté de permis de construire du 20 janvier 2020, consistent à surélever une partie de leur maison pour créer une surface de 36 m² et augmenter la hauteur de 88 cm, alors que le règlement de copropriété ne prévoit pas de hauteur maximale au faitage.

Les travaux prévoient au vu des plans du permis de construire la création d’une toiture terrasse non pas sur la façade Est mais sur la façade Sud et deux ouvertures vitrées à deux ventaux en façade Nord. De plus, la maison voisine a déjà une ouverture donnant sur le côté de la propriété [I]. Le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve des distances dont il fait état ni de la perte d’ensoleillement pour le copropriétaire voisin M. [R] alors que la seule fenêtre qui pourrait être impactée par la surélévation est située au nord, nord-ouest selon le plan du géomètre expert (pièce 25 des demandeurs) et ne bénéficie donc pas d’un ensoleillement particulier. Le projet des consorts [I] ne porte donc pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

En ce qui concerne l’harmonie et l’esthétique de la copropriété, les plans, photographies et le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 7 décembre 2023 versés aux débats permettent de constater que l’ensemble immobilier [Adresse 9] n’est pas constitué exclusivement de petites maisons individuelles uniformes mais également d’immeubles collectifs de plusieurs étages et de villas dont certaines ont une hauteur supérieure à celle qu’aurait la maison des consorts [I] après surélévation soit 6,69 mètres, puisque les villas 2, 3 et 4, mesurent plus de 8 mètres au faitage. Certaines villas comportent des balcons ou des terrasses. L’aspect architectural de la copropriété n’est pas uniforme, les accès aux bastidons varient, ils n’ont pas les mêmes hauteurs ni le même nombre de niveau, le n° 44 bénéficiant de 3 niveaux. Le projet de surélévation est donc en harmonie avec le reste de la copropriété et ne porte aucunement atteinte à l’esthétique celle-ci, étant précisé que selon le permis de construire les nouvelles menuiseries s’adapteront à celles actuelles de type bois et les enduits de façade seront lissés de couleur beige à l’image de l’enduit déjà existant sur la villa.

Pour la destination de la copropriété, selon les articles 8 et 10 du règlement de copropriété, l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation et de bureaux et les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales peut être toléré dans les appartements à condition de ne pas nuire à la bonne tenue et à la tranquillité de l’immeuble.

Il n’est pas possible de déduire de la surélévation de la villa par les consorts [I] une augmentation des nuisances sonores ou leur volonté de louer leur bien de manière saisonnière. Ils peuvent très bien recevoir leur famille dans un espace restreint et engendrer autant, voire plus de nuisances qu’avec une superficie plus importante permettant à chacun de s’ébattre plus librement. Le nombre de chambre par villa n’est pas limité par le règlement de copropriété sachant que l’une d’entre elle comporte même trois étages.

Par conséquent, M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] seront autorisés à procéder à la surélévation de leur lot numéro 76 selon les plans du dossier du permis de construire accordé le 20 janvier 2020.

2. Sur la demande des consorts [I] en réparation du préjudice subi :

2.1 Moyens des parties :

M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] font valoir que le refus de soumettre leur projet à un vote à la majorité de l’article 25 et le refus d’autoriser les travaux leur a causé un préjudice.

2.2 Réponse du tribunal :

Les refus opposés par le syndicat des copropriétaires de manière non justifiés ont empêché les consorts [I] de profiter de l’extension de leur maison depuis plusieurs années, leur demande ayant été formée pour la première fois en août 2020. Ce préjudice de jouissance sera réparé par l’octroi de la somme de 5000 €.

3. Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires Les Mas des Calanques représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] les frais irrépétibles exposés pour faire valoir leurs droits et le syndicat des copropriétaires Les Mas des Calanques représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière sera alors condamné à leur payer la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en décide autrement. En l’espèce, la nature de l’affaire et son ancienneté ne justifie pas d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

AUTORISE M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] à procéder à la surélévation de leur lot numéro 76 selon les plans du dossier du permis de construire accordé le 20 janvier 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] des [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière à payer à M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] la somme de 5000 € en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Les Mas des Calanques représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière aux entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] des [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la Sarl Agence Générale Immobilière à payer à M. [G] [I], Mme [L] [I], Mme [P] [I] et M. [D] [I] la somme de 3500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

DIT n’y avoir lieu écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le TREIZE MAI DEUX MILLE VINGT-CINQ.

La greffière, La présidente,