Tribunal Judiciaire

[Adresse 2]

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[Localité 6]

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Minute :

N° RG 24/00414 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YZV

JUGEMENT

DU : 15 Janvier 2026

[N] [G]

C/

S.C.I. Dehurtevent destailleur

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 15 Janvier 2026

Jugement rendu le 15 Janvier 2026 par Guy DRAGON, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [N] [G]

née le 25 Juin 2002 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Bachira HAMANI YEKKEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par M^e Delphine SAGNIEZ,avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-2023-3139 du 03/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOULOGNE SUR MER)

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. Dehurtevent Destailleur, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par M^e Romane CLIQUENNOIS, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

DÉBATS : 27 Novembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00414 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YZV et plaidée à l’audience publique du 27 Novembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 15 Janvier 2026, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 29 novembre 2021, la Sci Dehurtevent Destailleur a donné à bail à Mme [N] [G], à compter du 08 décembre 2021, un appartement au deuxième étage d’un immeuble collectif situé [Adresse 4] à [Localité 6] moyennant un loyer mensuel de 410,00 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 05 mars 2024, Mme [N] [G] a fait citer la Sci Dehurtevent Destailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, au visa de la loi du 06 juillet 1989, aux fins de :

— condamner la Sci Dehurtevent Destailleur au paiement de la somme de 4100,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [G] ;

— condamner la Sci Dehurtevent Destailleur au paiement de la somme de 2000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

— statuer ce que de droit en matière d’aide juridictionnelle quant aux dépens ;

— et pour satisfaire aux dispositions de l’article 56 du code de procédure civile, donner acte au requérant de ce qu’il entend verser aux débats les pièces figurant au bordereau annexé à l’acte.

Mme [N] [G] expose que peu de temps après son entrée dans les lieux elle a constaté la dégradation de son logement, affecté de nombreuses infiltrations ayant pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture, et dégradant ses conditions de vie.

Qu’elle a entrepris en vain différentes démarches auprès de l’agence immobilière Duhamel en charge de la gestion de la location ; Que face à l’inertie du bailleurs d’autres démarches ont été effectuées par l’association « Consommation, logement et Cadre de vie » et par les services de l’urbanisme et de l’habitat de la Mairie de [Localité 6].

Que ce n’est qu’au mois de mars 2023 que le bailleur a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble, mettant en lumière l’état particulièrement dégradé de sa charpente, nécessitant l’évacuation de la locataire de son appartement sans qu’une solution satisfaisante de relogement ne puisse lui être trouvée.

Mme [N] [G] rappelle que sur le fondement de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au bailleur de remettre un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, ce qui n’a pas été respecté en l’espèce par la Sci Dehurtevent Destailleur.

L’affaire a été évoquée pour la première fois à l’audience du 16 mai 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande au moins de l’une des parties jusqu’à celle du 27 novembre 2025, où elle a été retenue.

Mme [N] [G], représentée par son conseil, demande au tribunal de :

— condamner la Sci Dehurtevent Destailleur au paiement de la somme de 4100,00 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [G] ainsi que la somme de 2000,00 euros au titre de son préjudice moral ;

— condamner la Sci Dehurtevent Destailleur au paiement de la somme de 600,00 euros au titre de son préjudice matériel (meubles et vêtements détériorés et hors d’usage) ;

— débouter la demanderesse (sic) de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la demanderesse (sic) aux entiers dépens.

Répondant aux moyens adverses qui lui sont opposés elle rappelle que les constatations effectuées par les différents services et association et la réalisation des travaux démontrent la nécessité d’intervenir et viennent fonder sa demande ; Qu’elle a quitté le logement le 03 avril 2023 et justifie par des certificats médicaux la réalité de son préjudice et son lien de cause à effet avec l’état du logement.

La demanderesse rappelle qu’elle a toujours répondu aux demandes de l’agence immobilière, qu’elle a été active dans les démarches et qu’elle a finalement été contrainte de quitter le logement du jour au lendemain sans pouvoir bénéficier d’un relogement adapté à sa situation financière et aux animaux dont elle s’occupe.

La Sci Dehurtevent Destailleur, représentée par son conseil, demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article R.843-2 du code de la construction et de l’habitation, de :

— débouter Mme [G] de l’intégralité de ses demandes ;

— suspendre l’exécution provisoire ;

— condamner Mme [G] à verser à la Sci Dehurtevent Destailleur la somme de 1500,00 euros au titre de l’article 700 ;

— condamner Mme [G] aux entiers dépens.

Elle expose que dans un premier temps la locataire n’a pas déclaré de sinistre à sa compagnie d’assurance et ne justifie pas des démarches effectuées auprès de l’agence immobilière laquelle demandait un devis de réparation établi le 03 octobre 2022 ; Que ce devis lui était adressée le 08 novembre suivant date à laquelle elle découvrait les désordres et démarrait les démarches en contactant la banque pour un emprunt, en déposant en mairie une demande de déclaration préalable de travaux, en sollicitant de nouveaux devis au regard de l’état réel du logement ; Qu’elle s’est cependant heurtée à l’inertie de la locataire.

La Sci Dehurtevent Destailleur considère que les demandes de Mme [N] [G] ne sont pas légitimes dès lors qu’elle a fait preuve de diligences dès qu’elle a été informée des désordres affectant le bien et fait réaliser les travaux en moins d’une année de leur révélation alors que la locataire ne s’est pas montrée coopérative pour leur réalisation.

La défenderesse considère par ailleurs que Mme [N] [G] ne justifie pas de son préjudice financier pour un montant de 4100,00 euros au regard du montant de son loyer résiduel s’élevant à 154,00 euros, ni de son trouble de jouissance.

Enfin la bailleresse reproche à cette dernière de n’avoir pas déclaré le sinistre de dégâts des eaux ce qui lui aurait permis d’être indemnisée tant par son assurance que par celle de son bailleur.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé pour un plus ample exposé des moyens des parties, aux écritures déposées par celles-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige s’agissant d’un bail conclu le 29 novembre 2021, dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, dans sa version applicable à la présente espèce, et qui doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. (…)

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. (…)

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. (…)

Les textes sur la « décence » des logements ont un caractère d’ordre public. L’obligation de décence s’impose au bailleur sans dérogation possible et l’absence de réserve lors de l’entrée dans les lieux n’exonère pas le bailleur de son obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir à l’usage d’habitation.

Notamment ne correspond pas aux normes de décence un logement présentant une humidité anormale, de même si des infiltrations se produisent dans une pièce provenant d’une fuite en toiture. (CA Paris, 3e ch., 10 sept. 2009 ; CA Aix-en-Provence, 11e ch. B, 20 févr. 2014 ; CA Angers, ch. Civ. A, 22 oct. 2013)

En cas de violation de cette obligation, le bailleur peut être condamné à des dommages et intérêts sanctionnant les troubles de jouissance subis par le locataire (CA Paris, 10 mars 2005) ou voir sa responsabilité engagée si le mauvais état du logement entraîne des répercussions sur son état de santé (Cass. 3e civ., 19 janv. 2005).

La décence du logement s’apprécie au moment de la délivrance de celui-ci.

En l’espèce aucune des parties ne produit l’état des lieux d’entrée, le bail précisant seulement qu’il s’agit d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble en monopropriété à usage exclusif d’habitation principale.

L’article V. du bail révèle qu’il n’y a pas eu de travaux réalisés et qu’il n’y en a pas non plus à réaliser.

Pour autant, il résulte d’un compte rendu de visite effectué le 23 novembre 2022 par un agent du service communal d’hygiène et de santé de la commune de [Localité 6] qu’il a été constaté :

— façade avant et arrière à revoir ;

— cheminée à sécuriser ;

— toiture à revoir par un homme de l’art ;

— évacuation des eaux pluviales à revoir ;

— fissures dans le couloir de la partie commune ;

— main courante à refixer au premier étage de la partie commune ;

— présence d’humidité dans le séjour, le bureau, le dressing, la chambre et la cuisine ;

— fenêtre de toit dans le dressing non étanche à l’eau et à l’air ;

— hauteur allège moins de 90cm, fenêtre de façade à sécuriser.

Il résulte également d’un courrier adressé au bailleur et à son mandataire le 21 novembre 2022 par la présidente d’une association de consommateur et de locataires que celle-ci a relevé à cette date dans le logement donné à bail à Mme [N] [G] :

— de l’humidité au plafond au-dessus de la fenêtre droite du salon et une fissure au plafond ;

— une forte humidité dans la pièce derrière le salon avec présence de moisissures et de champignons sur les murs ;

— une forte humidité et de la moisissure dans la cuisine ;

— de l’humidité, des moisissures et des infiltrations dans la chambre ;

— des fissures au plafond du couloir.

Il ressort de ces documents que dès la première année d’occupation le logement loué par la Sci Dehurtevent Destailleur était affecté d’un phénomène généralisé d’humidité dans toutes les pièces de celui-ci.

Par ailleurs et pour y remédier le bailleur justifie par les factures émises par l’entreprise Jérémy Martin que celle-ci a effectué pour remédier aux désordres dénoncés dans l’année du bail, pour 51405,50 euros de travaux comprenant :

— la réfection totale de la toiture de l’immeuble et la réalisation de l’étanchéité de la noue sur pent de toiture arrière ;

— la réparation des maçonnerie d’un mur pignon ;

— la fourniture et la pose de nouveaux vélux en toiture ;

— la création d’une nouvelle charpente.

Il en résulte, qu’au moment où le logement a été donné à bail à Mme [N] [G], l’immeuble dans lequel est situé celui-ci avait une toiture en très mauvais état nécessitant sa réfection complète très peu de temps après l’entrée de la locataire dans les lieux.

De la même façon le logement ne répondait pas aux critères de décence exigés par la loi, pour n’être pas en bon état d’entretien, dès lors que les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires n’assuraient pas la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Les circonstances selon lesquelles la locataire aurait tardé à dénoncer cette situation, à la supposer établie, et de ne pas avoir effectué de déclaration de sinistre dégâts des eaux à son propre assureur ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de ses obligations de livrer un logement décent au moment de la souscription du bail.

En conséquence la Sci Dehurtevent Destailleur doit répondre des dommages en résultant pour sa locataire.

Sur la demande en paiement de la somme de 4100,00 euros au titre du préjudice de jouissance

Mme [N] [G] est restée dans les lieux du 08 décembre 2021 au 03 avril 2023, soit durant 16 mois.

Elle évalue son préjudice matériel sur la base de 10 mois du montant de son loyer fixé à 410,00 euros par mois.

Pour autant le bailleur fait valoir, sans être contredit, que le loyer résiduel auquel devait faire face Mme [N] [G] s’élevait à la somme de 154,00 euros, déduction faite de l’allocation logement versée directement au bailleur par la Caisse d’Allocations Familiales.

En conséquence le tribunal fixe à la somme de 154 x10 = 1540,00 euros le préjudice de jouissance de la locataire.

Sur la demande en paiement de la somme de 600,00 euros au titre du préjudice matériel

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Pour réclamer la somme de 600,00 euros en réparation de son préjudice matériel, Mme [N] [G] invoque des meubles et vêtements détériorés et hors d’usage sans cependant apporter le moindre justificatif à ce titre.

En conséquence le tribunal rejette ce chef de demande.

Sur la demande en paiement de la somme de 2000,00 euros au titre du préjudice moral

Au soutien de sa demande Mme [N] [G] produit des certificats médicaux datés des 28 octobre 2022 et 08 novembre 2022 attestant qu’elle présente une rhinite chronique en lien avec une exposition à l’humidité et aux moisissures constatés dans son logement.

La locataire produit également un certificat médical daté du 22 janvier 2025 précisant la nature des soins qui lui ont été prodigués, leur durée et le fait que son état de santé s’est amélioré à la suite de son déménagement.

Il en résulte que Mme [N] [G] a subi un préjudice moral certain en voyant sa santé se dégrader

durant l’occupation des locaux donnés à bail ce dont doit répondre le bailleur qui n’a pas rempli son obligation d’assurer la sécurité physique et la santé de sa locataire.

Le tribunal dispose d’éléments suffisants pour fixer à 2000,00 euros l’indemnisation de ce préjudice.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que la Sci Dehurtevent Destailleur succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce la Sci Dehurtevent Destailleur, tenue aux dépens n’est pas recevable à obtenir une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Sa demande de ce chef est en conséquence rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Mme [N] [G] recevable en ses demandes ;

CONDAMNE la Sci Dehurtevent Destailleur à payer à Mme [N] [G] la somme de 1540,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

CONDAMNE la Sci Dehurtevent Destailleur à payer à Mme [N] [G] la somme de 2000,00 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts légaux à compter de la date du présent jugement ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 600,00 euros formulée par Mme [N] [G] au titre de son préjudice matériel et l’en déboute ;

CONDAMNE la Sci Dehurtevent Destailleur aux dépens ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 1500,00 euros formulée par la Sci Dehurtevent Destailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute

DIT n’y avoir lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

La greffière Le juge des contentieux de la protection