Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 27 avril 2026, n° 25/12338

TJ Marseille 27 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 27 avr. 2026, n° 25/12338
Numéro(s) :	25/12338
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	6 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. HORIZON 2017, Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 1 ], C

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 27 Avril 2026

Enrôlement : N° RG 25/12338 – N° Portalis DBW3-W-B7J-63OV

AFFAIRE : S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 1] (M^e Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ S.C.I. HORIZON 2017 (défaillante)

A l’audience Publique d’orientation tenue le 26 janvier 2026 par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente, assistée de Madame HOBESSERIAN, greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 avril 2026, par mise à disposition au greffe

selon les dispositions de l’article L 215-5-1 du Code de l’Organisation,

avec demande de dépôt des dossiers de plaidoirie au greffe avant le 09 février 2026

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 avril 2026

Par Madame Stéphanie GIRAUD, Présidente

Assistée de Madame HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro [XXXXXXXXXX01] et dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en son établissement de [Localité 1] sis [Adresse 3], lui-même pris en la personne de son représentant légal y domicilié, désigné à cette fonction par ordonnance en date du 26 novembre 2018.

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. HORIZON 2017, inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 830 891 867 et dont le siège social est sis [Adresse 4], et encore [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HORIZON 2017 est propriétaire des lots n°1 et 2 au sein de l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires se plaint de ce que le compte du copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges afférentes à ses lots.

Une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lui a été expédiée en date du 09 avril 2025.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a assigné la SCI HORIZON 2017 devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1, Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1, Vu l’article 700 du CPC, Vu les articles 696 et suivants du CPC,

— Condamner la SCI HORIZON 2017 au paiement de la somme de 18.277,97 € au titre des charges et des provisions sur charges dues, comptes arrêtés au 24/10/2025.

— Dire que la somme de 18.277,97 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025 sur la somme de 17.117,15 € ;

— Condamner la SCI HORIZON 2017 au paiement de la somme de 4 000,00 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;

— Condamner la SCI HORIZON 2017 au paiement de la somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES sur son affirmation de droit

— Venir, enfin, Entendre Rappeler l’exécution provisoire de droit de la décision à Intervenir, et Juger qu’aucune raison ne justifie qu’elle soit écartée,

Régulièrement citée à étude, la SCI HORIZON 2017 n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 25/12338.

La clôture de la procédure est intervenue le 26 janvier 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 27 avril 2026 en acceptation de la procédure sans audience acceptée par le demandeur.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l''assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats notamment :

— L’ordonnance du 26 novembre 2018 désignant la SELARL AJASSOCIES comme administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires et sa prorogation

— Le relevé de propriété des lots 01 et 02

— Le décompte de charges et frais arrêté au 24 octobre 2025

— La mise en demeure du 09 avril 2025

— Le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur judiciaire le 21/02/2022 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2022 et votant des travaux pour la levée de péril et les honoraires de suivi de chantier du maître d’œuvre

— Le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur judiciaire le 02/08/2022 approuvant les comptes de l’exercice 2021

— Le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur judiciaire le 27/12/2022 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2023

— Le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur judiciaire le 13/03/2024 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024

— Le procès-verbal des décisions prises par l’administrateur judiciaire le 27/01/2025 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2025

— Les notifications d’arrêté de mise en sécurité de l’immeuble sis [Adresse 6]

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites arrêtées au 24 octobre 2025, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Toutefois, certaines des sommes figurant au décompte fourni s’apparentent par ailleurs à des frais de recouvrement.

L’article 10 1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Il convient également de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10 1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles distinctes de la gestion courante du syndic.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance, ou relevant de la gestion normale d’une copropriété ou des frais irrépétibles : les frais de remise de dossiers à avocat ou huissier et de suivi de procédure, les frais de relance et de rappel en recommandé et deuxième mise en demeure, les frais d’assignation (qui font partie des dépens), et les frais pour lesquels le syndic ne justifie pas du montant par la production de pièces justificatives, soit en l’espèce :

— Les frais de « mise en demeure HORIZON 2017 » du 10.04.2025 (20 euros)

La SCI HORIZON 2017 reste donc redevable de la somme de 20 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement des charges de copropriété impayées.

En conséquence, la SCI HORIZON 2017 sera condamnée à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 18.257,97 euros au titre des charges de copropriété et frais de recouvrement dus au 24 octobre 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 09 avril 2025 sur la somme de 17.117,15 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

En l’occurrence, le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété, déjà en difficulté financière, lui occasionne des frais supplémentaires de gestion, et retarde les travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La SCI HORIZON 2017 sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI HORIZON 2017 succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il y a donc lieu d’autoriser la distraction des dépens au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES, avocat de la partie ayant obtenu gain de cause.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI HORIZON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme en principal de 18.257,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 octobre 2025 ; assortie des intérêts au taux légal à compter du 09 avril 2025, date de la mise en demeure sur la somme de 17.117,15 euros et de l’assignation pour le surplus,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, du surplus de sa demande de ce chef,

CONDAMNE la SCI HORIZON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI HORIZON à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI HORIZON 2017 aux dépens de la présente instance,

AUTORISE la distraction des dépens en faveur de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Marseille, le 27 avril 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT