Tribunal Judiciaire de Boulogne-sur-Mer, Contentieux general civile 1, 17 mars 2026, n° 24/05473

TJ Boulogne-sur-Mer 17 mars 2026

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la remise en état du balcon des époux [R] et le paiement de frais de justice. Ils soutenaient que l'installation d'une pompe à chaleur sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires violait le règlement de copropriété et affectait l'aspect extérieur de l'immeuble.

Les époux [R] demandaient le rejet des demandes du syndicat et le paiement de dommages et intérêts pour préjudice moral. Ils arguaient que les travaux étaient réalisés dans leur lot privatif, ne portaient pas atteinte à la destination de l'immeuble et que certains autres copropriétaires avaient effectué des modifications similaires sans autorisation.

Le tribunal a condamné les époux [R] à démonter leur pompe à chaleur et à reboucher les percements, sous astreinte. Il a rejeté leur demande indemnitaire et les a condamnés à payer une somme au syndicat au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Boulogne-sur-Mer, cont. general civ. 1, 17 mars 2026, n° 24/05473
Numéro(s) :	24/05473
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	27 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien BOULANGERLaetitia BONNARD PLANCKE
Parties :	Le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [ Adresse 1 ]

Texte intégral

R E P U B L I Q U E F R A N C A I S E

Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOULOGNE SUR MER

(1ère Chambre)

JUGEMENT

*************

RENDU LE DIX SEPT MARS DEUX MIL VINGT SIX

MINUTE N° :

DOSSIER N° RG 24/05473 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-76BMZ

Le 17 mars 2026

AD/CB

DEMANDERESSE

Le Syndicat Des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice la SOCIETE SERGIC ENTREPRISE, immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le n° 377 956 636, dont le siège social sis [Adresse 2] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par M^e Sébastien BOULANGER, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

DEFENDEURS

M. [O] [R]

né le 17 Mai 1944 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

Mme [F] [V] épouse [R]

née le 23 Décembre 1950 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

représentés tous deux par M^e Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Le tribunal était composé de M^me Anne DESWARTE, Vice-Présidente désignée en qualité de juge unique en application des dispositions de l’article 812 du Code de procédure civile.

Le juge unique était assisté de Madame Catherine BUYSE, Greffier.

DÉBATS – DÉLIBÉRÉ :

Les débats ont eu lieu à l’audience publique du : 20 janvier 2026.

A l’issue, les conseils ont été avisés que le jugement serait rendu le 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile issue de l’article 4 de la loi du 20 août 2004.

En l’état de quoi, le tribunal a rendu la décision suivante.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] sont propriétaires de l’apartement n°H1 (lot n°171) au sein de l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 1] situé [Adresse 1].

Au cours de l’année 2021, les époux [R] ont fait procéder à l’installation d’une pompe à chaleur sur le balcon de leur appartement.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024 le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] a fait assigner M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer afin de solliciter au visa de l’article 25 b de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 de :

— condamner les époux [R] à procéder à la remise en état de leur balcon, et ce, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 60ème jour suivant la signification du jugement à intervenir étant précisé que les travaux de remise en état consisteront à :

démonter et enlever de leur balcon tout équipement composant leur pompe à chaleur et notamment l’unité extérieure, les canalisations et la gaine technique,procéder au rebouchage de tout percement du balcon et de la façade de l’immeuble dans les règles de l’art,- condamner in solidum M. et Mme [R] à devoir payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. et Mme [R] aux entiers frais et dépens,

— assortir la présente décision de l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires, indique au visa des articles 25 b de la loi du 10 juillet 1965 et 544 du code civil que les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent faire l’objet d’une autorisation préalable à la majorité des voix de tous les copropriétaires et qu’à défaut le copropriétaire concerné doit être condamné à remettre les lieux en l’état sans que la démonstration d’un préjudice ne soit nécessaire.

Il ajoute que le juge ne peut donner son autorisation à la réalisation des travaux en application de l’article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 que dans la mesure où les travaux n’ont pas été entrepris.

Il indique que la pompe à chaleur est visible et qu’il importe peu que cette installation soit dissimulée par du mobilier, que l’assemblée générale du 30 septembre 2023 a refusé de régulariser l’installation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre2025, M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] présentent au tribunal les demandes suivantes :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] au paiement de la somme de 2 000€ au titre du préjudice moral,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] au paiement de la somme de 3 000€ au titre de l’article 700

Au soutien de leur demande, les époux [R] exposent au visa des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965 qu’un copropriétaire peut par principe mettre en œuvre tout type de travaux qu’il vient à juger opportun à partir du moment où ces travaux se bornent à demeurer circonscrits dans le strict périmètre de son lot privatif, et qu’ils ne sont pas contraires à la destination de l’immeuble en ce compris l’harmonie esthétique. Ils ajoutent que les travaux invisibles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble de sorte qu’ils sont dispensés d’autorisation de l’assemblée générale, que tel est le cas en l’espèce la pompe à chaleur installée en ce qu’elle est intégrée dans un coffrage gris et connectée au réseau électrique par une prise, que certains copropriétaires ont posé un store ou des appliques sans autorisation de l’assemblée.

A l’appui de leur demande indemnitaire, ils se prévalent de leur âge, soit 81 et 74 ans, du fait que la pompe a été installée en 2021 et n’a posé aucune difficulté pendant 3 ans.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières écritures qu’elles ont notifiées aux dates susvisées et aux éléments repris dans la motivation du présent jugement.

La clôture a été ordonnée à la date du 19 novembre 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience tenue à juge unique du 20 janvier 2026 et mise en délibéré au 17 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande du syndicat des copropriétaires aux fins de remise en état

Aux termes de l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

Il est constant que le règlement de copropriété et ses éventuelles modifications s’imposent à tous les copropriétaires, de sorte que ceux-ci sont tenus d’en respecter les termes, sans pouvoir s’y soustraire par une manifestation unilatérale de volonté, quel que soit le motif allégué.

Ensuite, selon l’article 9, alinéa 1, de la loi précitée, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Enfin, l’article 25 b) de la même loi dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la résidence [Adresse 1] est soumise à un règlement de copropriété en date du 16 novembre 1989 stipulant notamment que :

«  les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. (..)

Elles comprennent notamment, mais seulement si les choses énumérées s’y trouvent, la totalité du sol, bâti et non bâti, les revêtements des parties communes, passages etc… ; les fondations, les gros murs, l’ossature ainsi que les cloisons séparant entre eux les logements ; les tuyaux de ventilation, coffres gaines, souches et autres, etc… les ornements de façades ( non compris les barres d’appui, garde corps, balustrades des balcons, les persiennes, volet ou stores et leurs accessoires qui sont propriété privées)…. "

«  chacun des propriétaires pourra, sous sa responsabilité et dans la limite des lois et règlements, modifier comme bon lui semblera la distribution intérieure des parties privatives lui appartenant (..)

En cas de percement de gros murs, tous travaux devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, dont les honoraires seront à la charge du propriétaire intéressé (…)"

Il est acquis aux débats que les époux [R] ont fait installer une pompe à chaleur sur leur balcon au cours de l’année 2021.

Il résulte du procès-verbal de constat en date du 14 août 2025 que la pompe à chaleur comporte des tuyaux qui pénètrent dans la façade par un trou percé d’environ 7 cm de diamètre et qui sont revêtus d’une gaine, que l’ensemble de l’installation est dissimulée derrière un coffrage et des plantes…

Au regard des stipulations du règlement de copropriété, les murs extérieurs de la résidence constituent des parties communes de sorte que leur percement nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale.

Au surplus, il sera observé que l’installation du climatiseur affecte l’aspect extérieur de l’immeuble puisque nécessitant un coffrage et des plantes, éléments non pérennes, afin de le dissimuler.

Or, les époux [R] ont fait procéder au percement des murs extérieurs pour installer leur pompe à chaleur, sans autorisation de l’assemblée générale et sans contrôle de l’architecte de l’immeuble.

Et ce alors que par procès-verbal du 1er juin 2021, l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] avait rappelé l’interdiction de la pose de tout climatiseur ou pompe à chaleur sur les balcons.

En outre, par procès-verbal du 30 septembre 2023, l’assemblée générale a rejeté la demande des époux [R] aux fins d’être autorisés a posteriori d’installer la pompe à chaleur.

En conséquence,les époux [R] seront condamnés à procéder à la remise en état de leur balcon sous astreinte dans les termes du dispositif du présent jugement.

Sur la demande indemnitaire pour procédure abusive

Il ressort de l’article 32-1 du code de procédure civile et de l’article 1240 du code civil que le droit d’agir en justice ne dégénère en abus susceptible d’ouvrir droit à des dommages et intérêts qu’en cas d’intention de nuire ou de faute lourde équipollente au dol.

En l’espèce, les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] ayant été accueillies comme jugées bien fondées, la présente procédure ne saurait être qualifiée d’abusive.

Toute demande indemnitaire des époux [R] à ce titre sera en conséquence rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [O] [R] et Mme [F] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnés aux dépens, M. [O] [R] et Mme [F] [R] verseront in solidum au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] à procéder ou à faire procéder à leur frais dans les trois mois à compter de la signification du présent jugement aux travaux suivants :

— démonter et enlever de leur balcon l’unité extérieure de la pompe à chaleur, les canalisations et la gaine technique de l’unité extérieure installée sur le balcon de l’appartement H1 de la résidence [Adresse 1] située [Adresse 1] à [Localité 4] ;

— reboucher tout percement dans les murs extérieurs du balcon et de la façade de l’immeuble correspondant à l’installation de l’unité extérieure de la pompe à chaleur ;

DIT que passé ce délai, M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] seront tenus à une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard jusqu’à l’accomplissement effectif des travaux ordonnés, à charge pour eux d’en faire la preuve, et ce durant un délai de trois mois ;

REJETTE la demande indemnitaire de M. [O] [R] et de Mme [F] [V] épouse [R] pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [R] et Mme [F] [V] épouse [R] aux dépens.

LA REPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT