Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Jcp, 6 novembre 2024, n° 24/00277

TJ Bourg-en-Bresse 6 novembre 2024

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, jcp, 6 nov. 2024, n° 24/00277
Numéro(s) :	24/00277
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annie MONNET SUETY

Texte intégral

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 06 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00277 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G2F3

N° minute : 24/00372

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

DYNACITE – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE L’AIN

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

DEFENDEUR

Monsieur [H] [G]

né le 30 Octobre 1994 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Septembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2024

copies délivrées le 06 NOVEMBRE 2024 à :

DYNACITE

Monsieur [H] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 06 NOVEMBRE 2024 à :

DYNACITE

RAPPEL DES FAITS

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE a donné à bail à M. [H] [G] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (01) par contrat du 15 novembre 2023, pour un loyer mensuel de 337,95 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 26 mars 2024 ; puis il a fait assigner M. [H] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 14 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 26 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [H] [G], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [H] [G] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [H] [G] à lui payer la somme de 3.009,17 € au titre de l’arriéré locatif au 31 août 2024, outre la somme de 460 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

DYNACITE a précisé que le dernier règlement datait du mois de décembre 2023.

Bien que régulièrement assigné le 14 juin 2024 à domicile, M. [H] [G] n’est ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience mais il ne contient pas d’information en l’absence de prise de contact par le locataire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 17 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat DYNACITE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 15 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-1 du règlement intérieur) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 mars 2024, pour la somme en principal de 1.024,47 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 08 mai 2024.

En l’espèce, le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant et aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de décembre 2023. En outre, aucun élément de la situation personnelle, sociale ou professionnelle du locataire n’a été porté à la connaissance du tribunal.

En l’absence du défendeur qui ne fait aucune demande et au regard de l’augmentation de la dette du locataire, l’expulsion de M. [H] [G] sera ordonnée, sans qu’il puisse lui être accordé de délai de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation contenue dans le bail.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « immédiate » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

L’Office Public de l’Habitat DYNACITE produit un décompte démontrant que M. [H] [G] reste devoir la somme de 3.009,17 € à la date du 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse.

Le défendeur, non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 8 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 3.009,17 € arrêtée au 31 août 2024, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’Office Public de l’Habitat DYNACITE, M. [H] [G] sera condamné à lui verser la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 novembre 2023 entre l’Office Public de l’Habitat DYNACITE et M. [H] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au 2e étage, [Adresse 3] à [Localité 6] (01) sont réunies à la date du 08 mai 2024 ;

AUTORISE l’Office Public de l’Habitat DYNACITE à faire procéder à l’expulsion de M. [H] [G] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [H] [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [H] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE la somme de 3.009,17 € (décompte arrêté au 31 août 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse) ;

CONDAMNE M. [H] [G] à payer à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de septembre 2024 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

CONDAMNE M. [H] [G] à verser à l’Office Public de l’Habitat DYNACITE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 06 novembre 2024.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,