REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00326 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3HJ

N° minute : 25/00025

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SA [Adresse 6]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Corinne BENOIT-REFFAY, avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEURS

Madame [U] [N]

née le 24 Juillet 1987

demeurant [Adresse 2]

comparante

Monsieur [X] [K]

né le 04 Février 1991 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

Madame [U] [N]

Monsieur [X] [K]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

[Adresse 7]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 07 janvier 2019, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT a donné à bail à Mme [U] [N] et M. [X] [K] un logement à usage d’habitation situé pavillon n°[Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 9] (01), pour un loyer mensuel de 449,33 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, la société d’HLM [Adresse 5] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 juin 2024 ; puis elle a fait assigner Mme [U] [N] et M. [X] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 05 décembre 2024, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [U] [N] et M. [X] [K], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement Mme [U] [N] et M. [X] [K] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement Mme [U] [N] et M. [X] [K] à lui payer la somme actualisée de 4.307,06 € au 27 novembre 2024, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé ;

— de condamner solidairement Mme [U] [N] et M. [X] [K] à lui payer la somme de 300 € pour résistance abusive et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La société d’HLM [Adresse 5] a précisé que les locataires ont effectué deux règlements de 500 € les 25 et 28 novembre 2024.

Mme [U] [N] et M. [X] [K] comparaissent en personne et reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant et en mettant en place un échéancier.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 23 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également le 18 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 07 janvier 2019 contient une clause résolutoire faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 juin 2024, pour la somme en principal de 4.435,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus postérieurement étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société d’HLM [Adresse 5] produit un décompte démontrant que Mme [U] [N] et M. [X] [K] restent lui devoir la somme de 4.076,59 € à la date du 02 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse et déduction faite des sommes suivantes :

— les frais d’impayé, indûment comptabilisés, soit la somme de 13 €,

— les frais d’huissier, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 217,47 € (142,37 € + 75,10 €).

Mme [U] [N] et M. [X] [K] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’ils reconnaissent d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 4.076,59 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 4.076,59 €, arrêtée au 02 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [U] [N] et M. [X] [K] ont fait valoir avoir repris le paiement des loyers courants et avoir notamment effectué deux règlements de 500 € les 25 et 28 novembre 2024. M. [X] [K] a expliqué que son entreprise est en liquidation judiciaire. Mme [U] [N] a déclaré percevoir l’AAH. En outre, le diagnostic social et financier a précisé que le couple a deux enfants.

Mme [U] [N] et M. [X] [K] ont sollicité des délais de paiement sur trois ans. Ils ont prouvé leur bonne foi et la réalité de leur engagement car leur dette locative a diminué depuis l’assignation.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Mme [U] [N] et M. [X] [K] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [U] [N] et M. [X] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Mme [U] [N] et M. [X] [K], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 janvier 2019 entre la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT et Mme [U] [N] et M. [X] [K] concernant le logement à usage d’habitation situé pavillon n°[Adresse 1] [Adresse 3] à [Localité 9] (01) sont réunies à la date du 13 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [U] [N] et M. [X] [K] à verser à la société d’HLM [Adresse 5] la somme de 4.076,59 € (décompte arrêté au 02 décembre 2024, incluant l’échéance du mois de novembre 2024 et deux règlements de 500 € et 75 € effectués les 25 et 28 novembre 2024) ;

AUTORISE Mme [U] [N] et M. [X] [K] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 110 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [U] [N] et M. [X] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [U] [N] et M. [X] [K] soient condamnés in solidum à verser à la société d’HLM [Adresse 5] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la société d’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [U] [N] et M. [X] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,