TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00183 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZGRO

N° de Minute : 25/00084

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 02 Juin 2025

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) représenté par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, anciennement dénommé SOCIETE NATIONALE IMMOBILIER (SNI)

C/

[H] [J]

[T] [Y] [N] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 02 Juin 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE (FLI) [Adresse 4], représentée par son gestionnaire immobilier CDC HABITAT, anciennement dénommé SOCIETE NATIONALE IMMOBILIER (SNI), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Caroline FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [J], demeurant [Adresse 7]

M. [T] [Y] [N] [B], demeurant [Adresse 7]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Mai 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant actes sous seing privé en date des 29 mai 2020 et 5 juin 2020 prenant effet le 12 juin 2020, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE représenté par CDC HABITAT, gestionnaire immobilier a donné à bail à M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] un logement situé [Adresse 12] à Lille et une place de stationnement C 26, moyennant respectivement le paiement d’un loyer mensuel initial de 514,94 euros outre 61,05 euros au titre de la provision sur charges et 30 euros outre 2,58 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2024, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait signifier à M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] un commandement de payer la somme principale de 2 617,12 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 janvier 2025, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE a fait assigner M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur ;

Ordonner l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] des lieux sis [Adresse 12] à [Localité 11] ainsi que de la place de stationnement C 26 ;

Dire qu’à défaut pour M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] d’avoir libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous les occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Rappeler qu’en application des dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigné. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire,

Fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 672,47 euros à compter du mois de février 2025.

Condamner solidairement M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] au paiement de la somme provisionnelle de 4 870,15 euros en ce compris les loyers échus pour le mois de janvier 2025 avec intérêts judiciaires à compter du commandement de payer sur la somme de 2 617,12 euros et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation ;

Condamner solidairement M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible soit la somme de 672,47 euros révisable selon les dispositions contractuelles à compter du mois de janvier 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamner solidairement M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer soit la somme de 148,48 euros.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 28 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mai 2025. La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 30 avril 2025 à la somme de 7 697,55 euros, échéance de mai 2025 comprise.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’ils n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assignés remise de l’acte à l’étude, M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] n’ont pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [H] [J] et M. [T] [N] [B], assignés par dépôt de l’acte n’ont pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 28 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours.

Par ailleurs, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 compte tenu de la date de délivrance du commandement de payer, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE produit le contrat de bail conclu avec M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] les 29 mai et 5 juin 2020 et prenant effet le 12 juin 2020 comprenant une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges suivant un commandement de payer resté infructueux pendant le délai de deux mois. Cette clause résolutoire est visée par le commandement de payer délivré au locataire le 25 octobre 2024.

Il ressort du décompte produit par la bailleresse que dans les deux mois suivants ce commandement de payer, les causes de ce commandement n’ont pas été réglées. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies le 26 décembre 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 672,47 euros, correspondant au loyer qui aurait été du pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du mois de janvier 2025 et est incluse dans la condamnation principale.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 25 octobre 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 30 avril 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Il en résulte que M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] demeurent solidairement redevables envers La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE de la somme de 7697,53 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 30 avril 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Il convient toutefois de déduire de cette somme les frais à hauteur de 422,31 euros pris en charge au titre des dépens.

[H] [J] et M. [T] [N] [B] seront solidairement à payer à La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 7275,22 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, échéance de mai 2025

comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2617,12 euros et à compter de l’assignation sur la somme de 2253,03 euros et à compter de la signification pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [J] et M. [T] [N] [B], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [H] [J] et M. [T] [N] [B], condamnés aux dépens, devront verser à La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE et M. [H] [J] et M. [T] [N] [B], portant sur le logement situé [Adresse 12] à Lille et sur la place de stationnement C 26 sont réunies à la date du 26 décembre 2024 ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE à faire procéder à leur EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] à payer à La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, soit la somme de 672,47 euros à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] à payer à La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme provisionnelle de 7 275,22 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2025, échéance de mai 2025 comprise, outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2024 sur la somme de 2617,12 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 253,03 euros et à compter de la signification pour le surplus.

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS in solidum M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] à payer à La SCI FONDS DE LOGEMENT INTERMEDIAIRE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à M. [H] [J] et M. [T] [N] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 9]

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 11], le 2 Juin 2025,

Le Greffier Le Juge