REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 31 JUILLET 2025

N° RG 25/00174 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HB2D

N° minute : 25/00286

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [G]

né le 21 Mars 1986 à [Localité 7] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté à l’audience du 19 juin 2025 mais comparant à l’audience du 22 mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 31 Juillet 2025

copies délivrées le 31 JUILLET 2025 à :

[Localité 6]

Monsieur [Y] [G]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 31 JUILLET 2025 à :

[Localité 6]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 février 2024, [Localité 5] HABITAT a donné à bail à M. [Y] [G] un logement situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (01), pour un loyer mensuel de 319,88 € provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 30 septembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [Y] [G] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 mai 2025, [Localité 6], représenté par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [Y] [G], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [Y] [G] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner M. [Y] [G] à lui payer la somme de 1.931,01 € au titre de l’arriéré locatif au 30 avril 2025, outre la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

[Localité 6] précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris puisque le dernier règlement date du mois de février 2025.

M. [Y] [G] comparaît en personne et reconnaît le principe et le montant de la dette locative. Il expose avoir rencontré des difficultés suite à la perte de son travail, au renouvellement de son titre de séjour et de son divorce. Il déclare avoir passé un entretien pour travailler en intérim et demande le renvoi de l’affaire afin de pouvoir reprendre le paiement du loyer courant.

[Localité 6] s’oppose au renvoi eu égard au faible montant du loyer résiduel.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire pour permettre au défendeur de justifier du paiement du loyer courant.

A l’audience du 19 juin 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 6], représenté par son conseil, maintient ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 2.274,19 €. Il précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

M. [Y] [G] n’est ni présent ni représenté à cette audience de renvoi.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Elle est applicable en toutes ses dispositions à la présente espèce étant précisé que le bail conclu postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi mentionne un délai de régularisation de six semaines dans le cadre de la mise en oeuvre de la clause résolutoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 02 février 2024 contient une clause résolutoire (article 13-1) faisant expressément référence à un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 880,77 €.

Toutefois, ce commandement précisait que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour apurer sa dette.

M. [Y] [G] a donc pu légitimement croire qu’il disposait non pas d’un délai de six semaines mais d’un délai de deux mois pour apurer sa dette locataire, de sorte qu’il convient d’appliquer ce délai plus favorable à la partie légalement protégée.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, le règlement intervenu le 13 novembre 2024 étant insuffisant pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 01 décembre 2024.

Aucun règlement n’a été effectué depuis le 06 février 2025 malgré le renvoi accordé au locataire. En outre, il avait reconnu ne pas avoir d’emploi.

M. [Y] [G] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant et n’étant pas en capacité de régler l’arriéré, il ne peut être fait droit à sa demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d’expulsion « sans délai » et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 6] produit un décompte démontrant que M. [Y] [G] reste devoir la somme de 2.274,19 € à la date du 31 mai 2025.

Le défendeur, non comparant à l’audience de renvoi, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 2.274,19 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [Y] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [Localité 5] HABITAT, M. [Y] [G] sera condamné à lui verser la somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 février 2024 entre [Localité 5] HABITAT et M. [Y] [G] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] (01) sont réunies à la date du 01 décembre 2024 ;

AUTORISE [Localité 6] à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [G] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [Y] [G] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à [Localité 6] la somme de 2.274,19 € (décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025) ;

CONDAMNE M. [Y] [G] à payer à [Localité 6] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de juin 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs de M. [Y] [G].

CONDAMNE M. [Y] [G] à verser à [Localité 5] HABITAT une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 31 juillet 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,