REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 13 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00310 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HFIW

N° minute : 25/00373

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. V2L

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Madame [P] [J], gérante

et

DEFENDERESSE

Madame [L] [N] [S] épouse [U]

née le 20 Août 1968 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 25 Septembre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Octobre 2025

copies délivrées le 13 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. V2L

Madame [L] [N] [S] épouse [U]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 13 OCTOBRE 2025 à :

S.C.I. V2L

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 20 juin 2019, la SCI V2L a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [S] épouse [U] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à CERTINES (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 900 euros.

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 février 2025, la SCI V2L a fait commandement à Mme [L] [S] épouse [U] d’avoir à payer la somme en principal de 5.400 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte délivré par commissaire de justice le 19 mai 2025, la SCI V2L a fait assigner Mme [L] [S] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire,

— l’expulsion de Mme [L] [S] épouse [U], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de la locataire au paiement :

— de la somme de 8.100 euros au titre des loyers échus à fin mai 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

— d’une indemnité de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 25 septembre 2025, la SCI V2L, représentée par sa gérante et associée Mme [P] [J], a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 10.800 euros arrêtée au 25 septembre 2025. Elle a indiqué que Mme [L] [S] épouse [U] aurait quitté les lieux sans toutefois restituer les clés.

Assignée à étude, Mme [L] [S] épouse [U] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 octobre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Mme [L] [S] épouse [U] ayant été régulièrement assignée, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 n’inclut aucune disposition transitoire, et est dès lors entrée en vigueur le 29 juillet 2023 en application de l’article 1er du code civil.

Cependant, en matière contractuelle, en vertu de l’article 2 du code civil énonçant que la loi ne dispose que pour l’avenir et qu’elle n’a point d’effet rétroactif, le principe est celui de la survie de la loi ancienne, seuls les contrats conclus postérieurement à son entrée en vigueur y étant soumis.

Dès lors, et comme l’a rappelé la troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un avis en date du 13 juin 2024, l’article 10 de cette loi, « en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction ».

Par acte délivré par commissaire de justice le 26 février 2025, la SCI V2L a fait commandement à Mme [L] [S] épouse [U] d’avoir à payer la somme en principal de 5.400 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour la locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à deux mois, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 27 avril 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [L] [S] épouse [U] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 27 avril 2025. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à la SCI V2L une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 juin 2019 et un dernier décompte faisant état à la date du 25 septembre 2025 d’une dette de 10.800 euros (correspondant à 12 mois de loyer : août 2024 puis de novembre 2024 à septembre 2025 inclus).

Mme [L] [S] épouse [U] ne justifie pas d’un paiement libératoire.

Dans ces conditions, il y a lieu de la condamner à payer à la SCI V2L la somme de 10.800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 25 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

En l’espèce, Mme [L] [S] épouse [U] n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement. En outre, elle n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans ces conditions, il ne peut lui être accordé de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le bailleur la SCI V2L ne démontrant pas la mauvaise foi de la locataire, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

Mme [L] [S] épouse [U], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 26 février 2025 et de l’assignation du 19 mai 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI V2L l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 juin 2019 conclu entre la SCI V2L d’une part et Mme [L] [S] épouse [U] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à CERTINES (01) sont réunies au 27 avril 2025,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par Mme [L] [S] épouse [U] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne Mme [L] [S] épouse [U] à payer à la SCI V2L une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne Mme [L] [S] épouse [U] à payer à la SCI V2L la somme de 10.800 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rejette la demande de dommages et intérêts formée par la SCI V2L,

Condamne Mme [L] [S] épouse [U] à payer à la SCI V2L la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [L] [S] épouse [U] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 26 février 2025 et de l’assignation du 19 mai 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,