REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00181 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HB32

N° minute : 25/00324

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE-ALPES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par LEGA-CITE, avocats au barreau de [5], substitué par M^e Manon VIALLE, substituée par M^e Sophie PRUGNAUD-SERVELLE, avocats au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [V] [X]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [Y]

demeurant [Adresse 4]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 19 Juin 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025

copies délivrées le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

S.A. IMMOBILIERE RHONE-ALPES

Monsieur [V] [X]

Madame [W] [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 11 SEPTEMBRE 2025 à :

S.A. IMMOBILIERE RHONE-ALPES

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 06 octobre 2006, la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES a donné à bail à M. [V] [X] et Mme [W] [Y] un logement à usage d’habitation et un emplacement de parking situés au [Adresse 2] à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 8] (01), pour un loyer mensuel de 541,19 € outre les charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 16 décembre 2024 ; puis elle a fait assigner M. [V] [X] et Mme [W] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement des arriérés locatifs.

A l’audience du 19 juin 2025, la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [W] [Y], ainsi que tous occupants de son chef;

— de condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [W] [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [W] [Y] à lui payer la somme actualisée de 4.211,61 € au 04 juin 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— de condamner solidairement M. [V] [X] et Mme [W] [Y] à lui payer la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Elle précise qu’un accord a été trouvé avec les locataires depuis le mois de février consistant au paiement de la somme 50 € par mois, en plus du loyer courant, en règlement de l’arriéré locatif. Elle n’est donc pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Assigné à étude, M. [V] [X] n’a pas comparu, ni personne pour lui.

Mme [W] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré, conformément au plan accordé par le bailleur.

Le tribunal indique que les sommes perçues au titre d’un rappel des APL devront être directement versées au bailleur.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 06 octobre 2006 contient une clause résolutoire (article 9) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024, pour la somme en principal de 5.033,53 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les règlements intervenus les 23 décembre 2024 et 03 février 2025 étant insuffisants pour solder l’intégralité de la dette, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 février 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES produit un décompte démontrant que M. [V] [X] et Mme [W] [Y] restent lui devoir la somme de 3.949,55 € à la date du 12 juin 2025, après déduction des frais qui le cas échéant sont intégrés dans les dépens ou non justifiés, soit la somme de 262,06 € (96,87 + 43,71 + 121,48).

M. [V] [X] et Mme [W] [Y] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 3.949,55 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, ils doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés au paiement de cette somme de 3.949,55 €, arrêtée au 12 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires se maintenant tous les deux dans les lieux, ils sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [W] [Y] a sollicité des délais de paiement. Elle a fait valoir qu’un plan d’apurement de la dette a été accordé par le bailleur depuis le mois de février consistant au paiement de la somme 50 € par mois, en plus du loyer courant. En outre, elle a précisé qu’elle va travailler davantage à partir du mois de septembre. Elle a déclaré qu’ils perçoivent à deux 2.100 € de revenus, et qu’ils ont trois enfants dont deux vivent à la maison. Enfin, elle a précisé que le titre de séjour de M. [V] [X] est en cours de renouvellement, ce qui bloque le versement de leurs allocations.

Le diagnostic social et financier avait noté qu’ils envisageaient de déposer un dossier de surendettement.

Pour sa part, le bailleur n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement eu égard au respect du plan d’apurement accordé.

Compte tenu de ces éléments et de la reprise du paiement du loyer courant, M. [V] [X] et Mme [W] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de M. [V] [X] et Mme [W] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et leur expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [X] et Mme [W] [Y], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 octobre 2006 entre la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES et M. [V] [X] et Mme [W] [Y] concernant le logement à usage d’habitation et l’emplacement de parking situés au [Adresse 2] à [Localité 7] (01) sont réunies à la date du 17 février 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [W] [Y] à verser à la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES la somme de 3.949,55 € (décompte arrêté au 12 juin 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025 et un dernier règlement de 767,58 € effectué le 04 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE M. [V] [X] et Mme [W] [Y] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [V] [X] et Mme [W] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [V] [X] et Mme [W] [Y] soient condamnés in solidum à verser à la SA IMMOBILIERE RHONES-ALPES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [X] et Mme [W] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 11 septembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,