TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00306 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HDSP

Dans l’affaire entre :

S.C.I. ELOISE 5 INVEST, immatriculée au RCS d’Annecy sous le numéro 789 742 129, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 57, M^e Olivier GONNET, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 819

DEMANDERESSE

et

S.A.S. BERTIMMO SAS, immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 911 639 284, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Monsieur [E] [B]

né le 21 Décembre 1954 à [Localité 5] (SUISSE)

demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O], [T], [F] [B]

né le 13 Mai 1990 à [Localité 5] (SUISSE)

demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Sylvain ASCENSION, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 112 substitué par M^e Julie CARNEIRO, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 102

DEFENDEURS

* * * *

Magistrat : Madame CARDONA,

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 23 Septembre 2025

Prononcé : Ordonnance rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 15 avril 2022, la société Eloise 5 Invest a donné à bail à la société Bertimmo un local à usage commercial situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel HT de 54 000 euros, payable en 12 termes égaux mensuels, outre charges locatives.

M. [E] [B] et M. [O] [B] se sont portés cautions.

La société Eloise 5 Invest, estimant que son locataire a manqué à plusieurs obligations contractuelles, notamment en procédant à une sous-location non autorisée, en n’assurant pas l’entretien de la pompe à chaleur et en ne souscrivant pas d’assurance pour les locaux loués, lui a fait délivrer, le 25 juin 2024, une mise en demeure visant la clause résolutoire du bail.

Cette mise en demeure étant restée sans effet, la société Eloise 5 Invest a, par actes de commissaire de justice en date des 16 et 17 octobre 2024, fait citer la société Bertimmo, M. [E] [B] et M. [O] [B] devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains, aux fins de résiliation du bail commercial et d’expulsion des locataires.

Par ordonnance n°25/00099 rendue le 18 mars 2025, cette juridiction s’est déclarée incompétente au profit du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse.

Se plaignant également d’une absence de règlement de loyers, charges et taxes depuis le mois de novembre 2024, la société Eloise 5 Invest a fait délivrer le 4 février 2025 un commandement de payer la somme de 20 660,40 euros, en visant la clause résolutoire contenue au bail. Le commandement a été dénoncé aux cautions le 10 février 2025.

Dans ce contexte, la société Eloise 5 Invest a demandé au juge des référés, aux termes de ses dernières conclusions, de :

“Vu les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L 143-2 et L 145-41 du Code de commerce,

Vu le contrat de bail du 15 avril 2022, et la clause résolutoire contenue dans cet acte,

— RECEVOIR la SCI ELOISE 5 INVEST en ses demandes et la déclarer des biens fondés,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial du 15 avril 2022 est acquise depuis le 25 juillet 2024 pour violation des obligations du bail,

— CONSTATER en conséquence la résiliation du bail commercial au 25 juillet 2024 par acquisition de la clause résolutoire,

— ORDONNER l’expulsion de la société BERTIMMO et de tout occupant de son chef des locaux qu’elle occupe sis [Adresse 3] (anciennement dénommée BELLEGARDE-SUR-VALSERINE), et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’assistance d’un serrurier, le tout sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir jusqu’au délaissement effectif des lieux,

— FIXER à la somme de 5 400 Euros par mois l’indemnité d’occupation due par la société BERTIMMO jusqu’à délaissement effectif des lieux,

— CONDAMNER par provision la société BERTIMMO solidairement avec Monsieur [E] [B] et Monsieur [O] [B] d’avoir à payer à la société ELOISE 5 INVEST la somme de 5 400 Euros par mois, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés, outre la somme de 8 920 Euros au titre de sa quote part de taxe foncière pour les années 2024 et 2025,

— CONDAMNER la société BERTIMMO solidairement avec Monsieur [E] [B] et Monsieur [O] [B] d’avoir à payer à la société ELOISE 5 INVEST la somme de 4 000 Euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais de la mise en demeure et de commandement de payer visant la clause résolutoire du bail (457,02 Euros) et de dénonciation des présentes aux éventuels créanciers inscrits.”

A l’audience des référés du 23 septembre 2025, la société Eloise 5 Invest a maintenu ses demandes en faisant valoir que son locataire a manqué à ses obligations contractuelles.

En défense, la société Bertimmo et les consorts [B], représentés par leur avocat, ont demandé au juge, au visa des articles 834 et 836.1 du code de procédure civile et aux termes de leurs dernières écritures de :

— Constater l’existence de contestations sérieuses quant aux demandes formulées par la société Eloise 5 Invest,

— Débouter la société Eloise 5 Invest de l’intégralité de ses demandes et ce y compris la cause résolutoire,

— Condamner la société Eloise 5 Invest à leur payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils font valoir que le bailleur avait expressément autorisé la sous-location, que l’entretien de la pompe à chaleur a finalement été réglé et que l’obligation de souscrire une assurance pour risques locatifs ne s’appliquait pas à l’activité exercée. S’agissant du non-paiement des loyers, ils soutiennent que les virements ont bien été effectués.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il est toutefois rappelé que le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et ordonner l’expulsion.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail stipule qu’en cas de non-exécution, totale ou partielle, ou de non-respect, par le preneur de la clause de destination, du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer, des charges et impôts récupérables par le bailleur, des travaux lui incombant, des clauses relatives aux travaux, réparation, entretien, de la clause relative à la cession du bail ou la sous-location, de son obligation d’assurance, de la sécurité de son personnel et des tiers, le bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire de régulariser sa situation qui serait restée infructueuse. Le bailleur pourrait ainsi obtenir en référé l’expulsion.

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 juin 2025, la société Eloise 5 Invest a mis en demeure la société Bertimmo, M. [E] [B] et M. [O] [B] de satisfaire à l’ensemble de obligations, à savoir :

— cesser toute sous-location,

— communiquer l’intégralité des justificatifs d’entretien de la pompe à chaleur,

— produire une attestation d’assurance en cours de validité.

Ledit bail précise que toute sous-location doit être expressément autorisée par le bailleur, lequel doit concourir à la signature du sous-bail par lettre recommandée avec accusé de réception.

En l’espèce, la sous-location du local n’est pas contestée par les locataires, qui n’apportent pas la preuve d’y avoir été expressément autorisés. Les témoignages produits sont dépourvus de valeur probante à cet égard.

Les locataires ne justifient pas avoir procédé à l’entretien obligatoire de la pompe à chaleur, aucune facture ou justificatif d’intervention n’ayant été produit.

S’agissant de l’assurance responsabilité civile exigée par le bail commercial, les défendeurs ne justifient pas davantage de la souscription d’une telle assurance, faute de production d’une attestation en cours de validité.

En outre, par acte du 4 février 2025, la société Eloise 5 Invest a fait délivrer à la société Bertimmo un commandement de payer un arriéré de loyers de 20 660,40 euros en rappelant les dispositions de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial qui lui a été consenti le 15 avril 2022.

La bailleresse soutient que les loyers ne sont plus réglés depuis novembre 2024 et produit à l’appui de ses prétentions des relevés bancaires détaillés, lesquels ont une plus forte valeur probante que celle des justificatifs communiqués par les locataires, qui ne permettent pas de démontrer le paiement effectif des loyers réclamés.

Toutefois, aucune demande de condamnation au paiement des loyers n’ayant été portée au dispositif, aucune condamnation ne pourra être prononcée à ce titre.

La société Bertimmo ne justifiant pas avoir rempli ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois, la résiliation du bail est constatée, conformément aux dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Il y a lieu d’ordonner à la société Bertimmo et tous occupants de son chef de quitter les lieux dans le mois de la signification de la présente décision, sous peine d’expulsion par la force publique.

La société Bertimmo ainsi que les consorts [B] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer en cours à compter du 25 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Compte tenu du prononcé d’une indemnité d’occupation qui a le même objet et en raison du concours de la force publique qui est suffisamment comminatoire pour contraindre la défenderesse à quitter les lieux volontairement, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement d’une astreinte.

La demande étant reconnue fondée en son principe, il convient, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société Bertimmo ainsi que les consorts [B] à payer à la société Eloise 5 Invest une indemnité au titre des frais non inclus dans les dépens, que l’équité commande de fixer à la somme de 1 000 euros. Les frais de commandement font partie des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— Au principal renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent ;

— Constate qu’à la suite de la mise en demeure en date du 25 juin 2024 le jeu de la clause résolutoire est acquis au bénéfice de la société Eloise 5 Invest ;

— Dit que la société Bertimmo et tous occupants de son chef devront avoir quitté les lieux qu’ils occupent dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente et que passé cette date ils pourront être expulsés avec le concours de la force publique ;

— Condamne solidairement la société Bertimmo, M. [E] [B] et M. [O] [B] à payer à la société Eloise 5 Invest une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours à compter du 25 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamne in solidum la société Bertimmo et M. [E] [B] et M. [O] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamne in solidum la société Bertimmo et M. [E] [B] et M. [O] [B] aux dépens.

La greffière Le juge des référés

copie à :

M^e Sylvain ASCENSION

M^e Béatrice LEFEBVRE