Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 9 juillet 2025, n° 24/55049

TJ Paris 9 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Violation des dispositions du code de la construction et de l'habitation
La cour a constaté que les défendeurs avaient effectivement changé l'usage de leur local sans autorisation, en le louant de manière répétée à des clients de passage, ce qui constitue une infraction aux dispositions légales.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a jugé que la Ville, en tant que partie gagnante, a droit à la compensation de ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 9 juil. 2025, n° 24/55049
Numéro(s) :	24/55049
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DELECROIXXavier DEMEUZOY
Cabinet(s) :	DELECROIX-GUBLIN SELARL
Parties :	La Ville de [ Localité 8

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

■

N° RG 24/55049 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5HF2

N° : 12-CH

Assignation du :

12 Juillet 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 09 juillet 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La Ville de [Localité 8], représentée par la Maire de [Localité 8], Madame [K] [F]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur [R] [J] [X]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [D] [L] [W]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 11 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Célia HADBOUN, Greffière,

M. [X] et Mme [W] sont propriétaires d’un local situé [Adresse 1] à [Localité 9], lots n°121 et 122 de la copropriété réunis, bâtiment A, escalier 1, 1re étage.

Par actes du 12 juillet 2024, la ville de Paris les a assignés devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience du 11 juin 2025, elle demande de :

— juger que M. [X] et Mme [W] ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ;

En conséquence,

— condamner M. [X] à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;

— condamner Mme [W] à lui payer une amende civile de 50.000 euros ;

A titre subsidiaire,

— condamner M. [X] à lui payer une amende civile de 10.000 euros ;

— condamner Mme [W] à lui payer une amende civile de 40.000 euros ;

— les condamner à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

Aux termes de leurs conclusions remises et développées oralement à l’audience, M. [X] et Mme [W] demandent au président du tribunal judiciaire de :

A titre principal :

— juger que la ville de [Localité 8] est mal fondée dans sa demande en raison de l’absence de force probante des déclarations H2 fournies par les services de la ville constituant la base légale de l’assignation ;

— juger qu’ils ont toujours respecté la réglementation en vigueur relative aux locations en meublés de tourisme ;

— juger de leur bonne foi ;

En conséquence :

— débouter la ville de [Localité 8] de l’intégralité de ses demandes de condamnation à leur encontre ;

— débouter la ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation à deux amendes de 50.000 euros au titre de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

A titre subsidiaire,

— juger de leur bonne foi et de leurs diligences ;

— juger de leur situation personnelle et de leur coopération avec la ville de [Localité 8] ;

— juger la cessation totale de la supposée infraction avant toute procédure contentieuse ;

En conséquence :

— les condamner à une amende symbolique de 1 euro au regard de la cessation de l’infraction à l’article L. 652-1 du code de la construction et de l’habitation présumée et de leur coopération avec la ville de [Localité 8] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— juger que la ville de [Localité 8] n’est fondée à prétendre qu’au paiement d’une seule amende pour la prétendue infraction résultant de la location de courte durée de leur logement ;

En conséquence,

— les condamner à une amende unique de 1.000 euros au titre de l’infraction à l’article L. 652-1 du code de la construction et de l’habitation présumée ;

A titre infiniment, infiniment, subsidiaire,

— juger que le montant de 100.000 euros au titre des deux amendes civiles de 50.000 euros est manifestement disproportionné et injustifié ;

En conséquence,

— les condamner chacun à une amende individuelle dont le montant total ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera ;

En tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;

— juger que l’équité ne commande pas qu’ils soient condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la ville de [Localité 8] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, applicable au litige :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 10] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

Sur l’infraction de changement d’usage

Il résulte des pièces produites par la ville de [Localité 8], et notamment du constat de location meublée touristique du 6 avril 2024 établi par Mme [P], agent assermenté, que M. [X] et Mme [W] ont mis leur studio situé [Adresse 2], lots de copropriété n°121 et 122, bâtiment A, escalier 1, 1er étage, en location via les plates-formes Airbnb et Booking.

Ce logement n’est pas leur résidence principale puisque M. [X] et Mme [W] ont déclaré fiscalement leur résidence principale au [Adresse 4].

Le logement a par ailleurs fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 18 février 2022 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 8] que le local était à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

En effet, le bien est issu de la réunion de deux lots, les lots 121 et 122, et les fiches H2 du 10 octobre 1970 relatives à ces lots (portes 41 et 51), comportent chacune la mention d’un locataire (Mme [S] et M. [B]) et d’un loyer de 704 euros au 1er janvier 1970.

Une fiche H2 datée du 23 septembre 1980 confirme la réunion des deux lots 121 et 122 correspondant aux portes 41 et 51, mentionne une superficie de 24 m² correspondant au double de celle de chacun des lots (12 m²) et précise que Mme [S] occupe toujours le logement à cette date, l’existence d’un loyer au 1er janvier 1970 étant rappelée.

L’attestation de vente du bien à M. [X] et Mme [W] établie par le notaire le 23 septembre 2001 confirme la réunion des lots 121 et 122 en un seul logement.

Les défendeurs contestent la valeur probante des fiches H2 produites au motif que celles datées du 10 octobre 1970 sont rayées et comportent des ratures, que les biens en cause ne sont pas suffisamment identifiés et qu’elles ne mentionnent aucune salle d’eau, excluant tout usage d’habitation.

Cependant, la circonstance que les fiches H2 du 10 octobre 1970 soient barrées sur toute leur longueur et comportent la mention « annulation, MAJ 81 » ainsi que des ratures est sans incidence sur leur caractère probant dès lors qu’elles restent parfaitement lisibles s’agissant des mentions utiles et que ces annulations, relatives à l’évolution du bien et postérieures au 1er janvier 1970, ne sont pas de nature à remettre en cause leur valeur probante s’agissant de l’usage d’habitation à cette date.

Le local litigieux est par ailleurs clairement identifié par l’ensemble des fiches H2, qui comportent les numéros de lot, contrairement à ce que soutiennent des défendeurs.

Enfin, l’absence de salle d’eau mentionnée sur les fiches H2 de 1970 n’est pas de nature à remettre en cause l’usage d’habitation au regard des éléments qui précèdent, étant précisé de surcroît que l’attestation de vente du 23 septembre 2001 fait état de deux « chambres » et que les fiches H2 mentionnent que les locaux disposaient de l’eau courante, du gaz, de l’électricité et d’une cuisine, de sorte qu’ils étaient habitables, étant encore rappelé que les normes d’habitabilité de 1970 n’étaient pas les normes actuelles.

En conséquence, il ressort de l’ensemble de ces éléments que M. [X] et Mme [W] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant leur appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la ville de [Localité 8] est fondée.

Sur le montant de l’amende

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Au cas présent, il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué du 1er mars 2022 (date du premier commentaire) au 13 août 2023 (date du dernier commentaire) et pour 229 nuitées en 2022 et 27 nuitées en 2023. Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 198 euros la nuit.

La ville de [Localité 8] estime ainsi les gains illicites à 68.013 euros pour une période de dix-huit mois à compter du 1er mars 2022, alors que sur la même période, une location licite aurait généré un gain de 11.535 euros. Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 40.800 euros.

Les défendeurs contestent le montant des gains générés par la location du local en produisant les statistiques des ventes sur la plate-forme Booking.com sur la période du 1er mai 2022 au 1er novembre 2022, mentionnant un revenu net de 21.804,60 euros. Toutefois, en l’absence de relevé permettant d’établir les revenus générés par la location Airbnb, il convient, pour celle-ci, de se référer au constat d’infraction, soit 33 nuitées x 198 euros pour l’année 2022 et 27 nuitées x 198 euros pour l’année 2023. Les locations illicites auraient ainsi généré un gain de 33.684,6 euros (21 804,60 + (33+27) x 198).

Les défendeurs ne peuvent soutenir qu’ils ignoraient la législation applicable dès lors que celle-ci leur a été rappelée lorsqu’ils ont procédé à la déclaration en ligne de location meublée le 18 février 2022.

Il doit cependant être porté à leur crédit qu’ils ont collaboré avec la ville de [Localité 8] et immédiatement répondu, par l’intermédiaire de leur conseil, à la lettre de la ville en adressant des justificatifs et en faisant visiter le bien. En outre, ils ont cessé la location meublée touristique et supprimé l’annonce Airbnb après réception de la lettre de la ville de [Localité 8] du 12 septembre 2023 ; un contrat de location de longue durée a été conclu le 14 novembre 2024.

Dès lors, en considération de la courte durée de la période incriminée, du profit modéré généré par les locations de courtes durées, du retour du local litigieux à un usage d’habitation, de la situation personnelle des défendeurs et de leur coopération avec les services de la ville de [Localité 8], il convient de fixer l’amende civile à la somme globale de 10.000 euros, soit une amende de 5.000 euros à la charge de chacun des défendeurs.

Sur les frais et dépens

Parties perdantes, M. [X] et Mme [W] seront tenus aux dépens et, par suite, condamnés au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 481-1, 6°, du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire, sans qu’il y ait lieu d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire eu égard à la nature de la décision prononcée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate que M. [X] et Mme [W] ont enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en changeant l’usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l’appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9], constituant les lots n°121 et 122 de la copropriété ;

Condamne M. [X] et Mme [W] au paiement d’une amende civile de 5.000 euros chacun sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, dont le produit sera versé à la ville de [Localité 8] ;

Déboute M. [X] et Mme [W] de leurs demandes ;

Condamne M. [X] et Mme [W] aux dépens ;

Condamne M. [X] et Mme [W] à payer à la ville de [Localité 8] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 09 juillet 2025

La Greffière, La Présidente,

Célia HADBOUN Rachel LE COTTY