REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 20 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00304 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HFG6

N° minute : 25/00396

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [F] [M]

né le 17 Juin 1972 à [Localité 10] (KOSOVO)

demeurant [Adresse 3]

comparant et assisté de [J] [M], son fils

Madame [Y] [M]

née le 05 Août 1968 à [Localité 8] (KOSOVO)

demeurant [Adresse 3]

comparante et assistée de [J] [M], son fils

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 02 Octobre 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

copies délivrées le 20 NOVEMBRE 2025 à :

[Localité 7]

Monsieur [F] [M]

Madame [Y] [M]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 20 NOVEMBRE 2025 à :

[Localité 7]

RAPPEL DES FAITS

[Localité 7] a donné à bail à M. [F] [M] et Mme [Y] [M] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 4] par contrat du 14 avril 2015, pour un loyer mensuel de 503.97 €, provision sur charges incluse. Par la suite, le couple a pris à bail un garage par contrat du 18 décembre 2017.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 6] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 12 décembre 2024 ; puis il a fait assigner M. [F] [M] et Mme [Y] [M] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 02 octobre 2025, [Localité 7] maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Il demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et du garage ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de M. [F] [M] et Mme [Y] [M], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement M. [F] [M] et Mme [Y] [M] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M. [F] [M] et Mme [Y] [M] à lui payer la somme de 5910.79 (échéance d’août 2025 incluse) au titre de l’arriéré locatif, et la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

A l’appui de ses demandes, le bailleur fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise intégrale du loyer, les paiements effectués étant inférieurs au montant du loyer et charges.

M. [F] [M] et Mme [Y] [M], assités de leur fils M. [J] [M] reconnaissent le montant de la dette et sollicitent des délais de paiement suspensifs.

Ils expliquent qu’ils sont sans emploi et ne perçoivent pas de revenus ; qu’une demande de chômage est en cours ainsi qu’un dossier de surendettement. Un de leur fils travaille et participe un peu au paiement du loyer. Ils admettent être dans l’incapacité de payer leur loyer courant outre une somme supplémentaire pour régulariser l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 24 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] BOURG HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 14 avril 2015 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 12 décembre 2024, pour la somme en principal de 3038.49 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 février 2025.

Si les locataires sollicitent des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, force est de constater qu’ils n’ont pas repris le paiement du loyer courant et qu’ils ne perçoivent pas de revenus leur permettant de le faire. Leur situation financière ne leur permet pas de solder l’arriéré locatif. La dette est importante et a augmenté.

Par conséquent la demande de délai sera rejetée et l’expulsion de M. [F] [M] et Mme [Y] [M] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’est en revanche pas justifié de prononcer l’expulsion sans délais en l’absence de motifs précis.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 6] HABITAT produit un décompte démontrant que M. [F] [M] et Mme [Y] [M] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite afférents à une autre procédure (131.77 € + 80.59 €), la somme de 5.698.43 € (échéance d’août 2025 incluse).

Les défendeurs ne contestent pas le montant de cette dette.

En outre, il apparaît que les locataires sont mariés. La condamnation sera donc prononcée solidairement.

Par ailleurs, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 5.698,43 € (échéance d’août 2025 incluse) outre les indemnités d’occupation postérieures, in solidum.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [M] et Mme [Y] [M], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 avril 2015 entre [Localité 6] HABITAT et M. [F] [M] et Mme [Y] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 décembre 2017 entre [Localité 7] et M. [F] [M] et Mme [Y] [M] concernant le garage situé [Adresse 9] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 février 2025 ;

AUTORISE [Localité 7] à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [M] et Mme [Y] [M] et tous occupants de leur chef dudit logement et du garage au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [F] [M] et Mme [Y] [M] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [M] et Mme [Y] [M] à verser à [Localité 7] la somme de 5698,43 € (échéance d’août 2025 incluse) ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [M] et Mme [Y] [M] à payer à [Localité 7] l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de septembre 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [M] et Mme [Y] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 20 novembre 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,