REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 15 MAI 2025

N° RG 25/00051 – N° Portalis DBWH-W-B7J-G7KV

N° minute : 25/00176

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

ACTION LOGEMENT SERVICES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA avocat au barreau de Lyon, substituée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [F] [O]

né le 06 Juillet 1986 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 03 Avril 2025

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

copies délivrées le 15 MAI 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

Monsieur [F] [O]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 15 MAI 2025 à :

ACTION LOGEMENT SERVICES

RAPPEL DES FAITS

M. et Mme [R] [Y] ont donné à bail à M. [F] [O] un logement situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) par contrat des 15 et 16 février 2023, pour un loyer mensuel de 375 € provision sur charges incluse.

Le cautionnement de ce contrat est assuré par la société ACTION LOGEMENT SERVICES en vertu d’un contrat signé le 10 février 2023 par les bailleurs.

Suite à des incidents de paiement, les bailleurs se sont adressés à la caution afin que leur soient réglées les sommes dues par le locataire.

C’est dans ce contexte que la Société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 18 mars 2024 ; puis elle a fait assigner M. [F] [O] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion du locataire et la condamnation de ce dernier au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 03 avril 2025, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail;

— d’ordonner l’expulsion de M. [F] [O], ainsi que tous occupants de son chef,

— de condamner M. [F] [O] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux, sur justification d’une quittance subrogative,

— de condamner M. [F] [O] à lui payer la somme de 5.675,88 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement du 18 mars 2024 sur la somme de 1.456,78 € et pour le surplus à compter de l’assignation, outre la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES précise qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de juillet 2023.

En défense, M. [F] [O], comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative mais demande à pouvoir bénéficier de délais de paiement. Il reconnaît en outre ne pas avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA SUBROGATION DE LA SOCIETE ACTION LOGEMENT SERVICES :

Aux termes de l’article 2306 du code civil dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. En outre, la caution a intérêt à agir contre le débiteur principal afin de limiter son obligation à l’égard du créancier.

En l’espèce, au soutien de son action, la société ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de bail,

— le contrat de cautionnement VISALE qui stipule expressément : « Sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et /ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »,

— des quittances subrogatives dont la dernière du 05 mars 2025 pour un montant total de 5.675,88 € jusqu’au mois de février 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a donc qualité pour agir contre le défendeur et ses demandes sont recevables.

II. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 15 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, la Société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 15 et 16 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) faisant expressément référence à un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2024, pour la somme en principal de 1.456,78 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2024.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La Société ACTION LOGEMENT SERVICES produit une quittance subrogative et un décompte démontrant que M. [F] [O] reste devoir la somme de 5.675,88 € à la date du 5 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Par ailleurs, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le défendeur sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 5.675,88 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.456,78 € à compter du commandement de payer (18 mars 2024), sur la somme de 3.009,89 € à compter du 14 janvier 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, outre les indemnités d’occupation postérieures, sur justification d’une quittance subrogative.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [F] [O] a sollicité des délais de paiement. Il a expliqué avoir une retraite de l’armée de terre ainsi qu’un salaire entre 2.500 € et 3.000 € mais avoir des difficultés pour gérer sa situation. Il a indiqué que le retour à la vie civile est difficile et qu’une demande de mise sous protection est en cours.

Le rapport social et financier a ajouté que le locataire s’engage à régler la somme de 372,16 € par mois, en plus du loyer courant.

Toutefois, aucun règlement n’a été effectué depuis le mois de mars 2024 et M. [F] [O] n’a donc pas repris le paiement du loyer courant. Dès lors, il ne peut être fait droit à sa demande de délais suspensifs. L’expulsion sera en conséquence ordonnée.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [F] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 15 et 16 février 2023 entre la Société ACTION LOGEMENT SERVICES et M. [F] [O] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 19 mai 2024 ;

AUTORISE la Société ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [O] et tous occupants de son chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M. [F] [O] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE M. [F] [O] à verser à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.675,88 € (décompte arrêté au 5 mars 2025, incluant l’échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 18 mars 2024 sur la somme de 1.456,78 €, sur la somme de 3.009,89 € à compter du 14 janvier 2025, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [F] [O] à payer à la Société ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2025 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés au propriétaire ou l’expulsion ;

REJETTE la demande de délais de paiement de M. [F] [O] ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 15 mai 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,