Minute n°

RG N° RG 25/00032 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTNY

Nature de l’affaire : 5AA

S.A. NOVIA (SEM HABITAT)

C/

[Y] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE CHATELLERAULT

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 19 JUIN 2025

Sous la Présidence de Madame RIGUET Johanna, magistrate à titre temporaire chargées des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal de proximité de CHATELLERAULT, assistée de Madame PILORGET Morgane Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 AVRIL 2025, le jugement suivant a été rendu :

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. NOVIA (SEM HABITAT),

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [C] [V], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [F]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représenté par Maître Aurélie MASSON de la SCP BREILLAT- DIEUMEGARD – MASSON, avocats au barreau de POITIERS,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 DÉCEMBRE 2019, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS a donné à bail à MONSIEUR [F] [Y] un logement situé [Adresse 1].

Par acte de commissaires de justice du 24 OCTOBRE 2024, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1406.02 euros au titre de l’arriéré locatif aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 04 FÉVRIER 2025, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS a assigné MONSIEUR [F] [Y] devant le juge du contentieux de la protection auprès du tribunal de proximité de Châtellerault à l’audience du 17 avril 2025 aux fins de voir :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de la location consentie sur le logement situé [Adresse 1],. Ordonner l’expulsion de MONSIEUR [F] [Y] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son, avec si nécessaire l’assistance de la force publique,

. Condamner MONSIEUR [F] [Y] au paiement de la somme de 2341.90 euros correspondant aux loyers, charges impayés et indemnités d’occupation, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,

Condamner MONSIEUR [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges locatives, et en subissant les augmentations légales, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner MONSIEUR [F] [Y] à payer une somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner MONSIEUR [F] [Y] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été entendue à l’audience du 17 avril 2025.

Lors de l’audience, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS, représenté par Madame [V] [C], expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2939.07 euros au 14 AVRIL 2025 et confirme les termes de sa demande initiale. Elle indique être opposée à l’octroi de délai de paiement.

En défense, MONSIEUR [F] [Y] représenté par Maître [J] [M] expose qu’il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation. Il explique que ses difficultés financières sont suite à des problèmes de santé graves et à son incapacité à travailler.

Le diagnostic social et financier a été porté avant l’audience à la connaissance de NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS .

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de le [Localité 6] par la voie électronique le 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n?89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 octobre 2024 , soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 FÉVRIER 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n?89-462 du 06 juillet 1989, Modifié par LOI n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989-I- que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte bien une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.

NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS a fait signifier à MONSIEUR [F] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 1406.02 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 24 OCTOBRE 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

MONSIEUR [F] [Y] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 24 OCTOBRE 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 06 DÉCEMBRE 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En application du même article, le juge ne peut accorder des délais qu’au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Or, dans le cas d’espèce, il ressort des débats que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants et que la dette de loyer a augmenté depuis le commandement de payer et les éléments produit par le défendeur ne permette pas de justifier de sa capacité à respecter les délais de paiement réclamés.

Il ne pourra donc pas être fait droit aux demandes de maintien dans les lieux et pas davantage à la demande de délais de paiement, eu égard aux faibles garanties financières du locataire et à l’absence de règlement du loyer courant à la date de l’audience.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 06 DÉCEMBRE 2024.

Dès lors, MONSIEUR [F] [Y] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 06 DÉCEMBRE 2024, ce qui constitue pour NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur les condamnations au paiement

Les articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande, NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2939.07 euros à la date du 14 AVRIL 2025, déduction faite des frais de procédure qui relèvent des dépens (291.56 €).

Cette créance n’étant pas contestée ni sérieusement contestable, MONSIEUR [F] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2939.07 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 14 AVRIL 2025 – échéance du mois de MARS 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement comme demandé dans l’assignation.

MONSIEUR [F] [Y] sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant (329.45 euros par mois à la date de l’audience) et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et révisable suivant les modalités prévues au bail, à compter du 06 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de MONSIEUR [F] [Y] et notamment le coût du commandement de payer 24 octobre 2024 et de l’assignation du 04 février 2025.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition aux greffes, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS

CONSTATE l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice du, à la date du 06 DÉCEMBRE 2024 ;

REJETTE la demande de délais formée par MONSIEUR [F] [Y] ;

CONDAMNE MONSIEUR [F] [Y] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] ;

AUTORISE, à défaut pour MONSIEUR [F] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue du relogement de MONSIEUR [F] [Y], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles (329.45 euros par mois à la date de l’audience) et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNE MONSIEUR [F] [Y] à payer à NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS la somme de 2939.07 euros à titre d’indemnité pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 14 AVRIL 2025 (échéance du mois de MARS 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE MONSIEUR [F] [Y] à payer à NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS, à compter du 06 décembre 2024 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNE MONSIEUR [F] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

DEBOUTE NOVIA ANCIENNEMENT DÉNOMMÉE SEM HABITAT PAYS CHATELLEAUDAIS de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits. En foi de quoi le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE