TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/07547 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLGU

N° de MINUTE : 25/00653

DEMANDEUR

Madame [Y] [G]

[Adresse 9]

[Localité 7]

représentée par Me [V], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0851

C/

DEFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole en exercice Madame [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

Société CAIXA GERAL DE DEPOSITO

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représenté

S.A.S.U. CHEZ SOUSA , prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 juillet 2003, renouvelé le 6 novembre 2013, Madame [Y] [G] a donné à bail un local à usage commercial sis [Adresse 2] à [Adresse 11] (93) à la SARL PRIMAVERA, moyennant un loyer annuel principal révisé de 9 942 euros, outre un dépôt de garantie de 4 971 euros.

Par actes authentiques des 26 et 27 octobre 2017, la SARL PRIMAVERA a cédé à la société CHEZ SOUSA le fonds de commerce sis [Adresse 2] à [Adresse 11] (93) et, en conséquence, la titularité du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 juin 2023, Madame [Y] [G] a fait délivrer à la société CHEZ SOUSA un commandement d’avoir à cesser toute nuisance sonore visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2023, Madame [Y] [G] a fait délivrer à la société CHEZ SOUSA un commandement de payer la somme de 6 483,06 euros au principal, visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, Madame [Y] [G] a fait assigner la société CHEZ SOUSA, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à MONTREUIL (93100) et la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS (en qualité de créancier inscrit) devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à titre principal, et de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire.

La clôture de la mise en état est intervenue le 18 décembre 2024 par ordonnance du même jour.

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par acte de commissaire de justice le 9 décembre 2024 à la société CHEZ SOUSA et au syndicat des copropriétaires, et le 10 décembre 2024 à la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, Madame [Y] [G] sollicite du tribunal de :

— À titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

— À titre subsidiaire, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion de la société CHEZ SOUSA ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,

— Condamner la société CHEZ SOUSA à lui payer les sommes suivantes :

— La somme de 12 966,12 euros, au titre de la dette locative, 3ème trimestre 2024 inclus,

— La somme de 1 296,61 euros au titre de la clause pénale insérée au bail commercial,

— Une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux,

— La somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société CHEZ SOUSA aux dépens, en ce inclus le coût de la sommation et du commandement de payer.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions principales, Madame [Y] [G] expose, sur le fondement des articles 1728 et suivants et 1741 du code civil, que le preneur est tenu d’une obligation d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et qu’à défaut, le contrat doit être résilié. Elle invoque à cet effet les articles 2° et 17° du bail commercial, au titre desquels le preneur doit faire en sorte de n’occasionner aucune gêne aux autres locataires de l’immeuble et doit prendre toutes les mesures nécessaires pour que les autres locataires n’aient jamais à souffrir de son commerce, pour affirmer que la société CHEZ SOUSA n’a rien fait pour remédier aux nuisances sonores dont se sont plaints plusieurs résidents de l’immeuble. Elle ajoute que ces nuisances sonores sont corroborées par deux constats réalisés par commissaire de justice en date du 30 juillet 2023 et du 24 février 2024. S’appuyant sur ces constats, elle affirme que les niveaux sonores enregistrés sont supérieurs aux seuils visés aux articles R. 1336-6 et R. 1336-7 du code de la santé publique.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’acquisition de la clause résolutoire, elle indique, sur le fondement des articles 1728 et suivants du code civil, que la société CHEZ SOUSA n’a pas réglé les sommes réclamées au titre des arriérés de loyer et de charges dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2023. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation la société CHEZ SOUSA à régler l’arriéré de loyers.

La société CHEZ SOUSA, le syndicat des copropriétaires et la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, régulièrement assignés selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ont pas constitué avocat.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Il est précisé que la demande formulée à titre principal, bien qu’elle mentionne la résiliation « de plein droit du bail par application de son article 2° » ne s’analyse pas, compte tenu des motifs invoqués, en une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, mais en une demande visant à voir ordonner la résiliation judiciaire.

Sur la demande de résiliation du bail commercial

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu notamment, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

En vertu de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout, notamment, par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat.

Selon les dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est donc admis que seul peut justifier la résiliation d’un contrat de bail un manquement contractuel d’une gravité suffisante, souverainement appréciée par les juges du fond.

D’après les dispositions de l’article 1227 du code susvisé, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Conformément aux dispositions de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il ressort ensuite de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat. Elle prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Enfin, il ressort des articles R1336-6 et suivants du code de la santé publique, qu’aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’homme, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité.

L’émergence globale dans un lieu donné est définie par la différence entre le niveau de bruit ambiant, comportant le bruit particulier en cause, et le niveau du bruit résiduel constitué par l’ensemble des bruits habituels, extérieurs et intérieurs, correspondant à l’occupation normale des locaux et au fonctionnement habituel des équipements, en l’absence du bruit particulier en cause. Les valeurs limites de l’émergence sont de 5 décibels pondérés A en période diurne (de 7 heures à 22 heures) et de 3 décibels pondérés A en période nocturne (de 22 heures à 7 heures), valeurs auxquelles s’ajoute un terme correctif en décibels pondérés A, fonction de la durée cumulée d’apparition du bruit particulier tel que décrit à ces articles.

En l’espèce, le bail commercial conclu entre la SARL PRIMAVERA et Madame [Y] [G], renouvelé le 6 novembre 2013 et cédé à la société CHEZ SOUSA, prévoit en son article « charges et conditions », 2° et 17° que :

— Le preneur doit jouir du local en locataire de bonne foi suivant la destination stipulée au bail et n’occasionner aucune gêne aux autres locataires de l’immeuble ;

— Le preneur doit prendre toutes les mesures nécessaires pour que les autres locataires de l’immeuble n’aient jamais à souffrir du commerce du preneur et, notamment, des machines dont il pourrait faire usage, ni des personnes qu’il pourrait employer.

Madame [Y] [G] produit deux procès-verbaux de constats réalisés par commissaire de justice, en date du 30 juillet 2023 et du 24 février 2024, afin de démontrer que la société CHEZ SOUSA est à l’origine de nuisances sonores. Ces constats s’accompagnent de différentes annexes.

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] du 30 juin 2020 que les copropriétaires ont sollicité l’insonorisation du plafond du bar CHEZ SOUSA. Le gérant s’était engagé à se renseigner et à fournir un devis à ce titre.

Toutefois, diverses mains courantes postérieures (du 30 mai 2023, 29 juin 2023, et 19 juillet 2023) et visant les nuisances provenant du bar ont été déposées par Monsieur [D] [S], locataire au sein de l’immeuble.

Il ressort des pièces produites que ce dernier avait préalablement adressé au gérant de la société CHEZ SOUSA, le 25 janvier 2023, une mise en demeure d’avoir à cesser les nuisances sonores.

Ces différents documents décrivent de la musique très forte, du bruit, et des cris, et ce jusqu’à une heure avancée de la nuit, en tout cas après minuit. La main courante du 19 juillet 2023 mentionne par ailleurs une scène d’agressivité et des menaces proférées par des clients du bar CHEZ SOUSA, après une demande de Monsieur [D] [S] et d’un autre résident de l’immeuble de baisser le volume de la musique.

Or, si les mains courantes proviennent d’un unique résident, il ressort de façon identique du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 6 juillet 2023, que les nuisances sonores sont « importantes et récurrentes », et que les différentes actions menées tant par les habitants que par le syndic pour remédier à la situation n’ont pas fonctionné.

Cela est également confirmé par un courrier du 22 juillet 2023, adressé à la Mairie de [Localité 10] par Madame [J] [M] en sa qualité de représentante du syndic, laquelle affirme que les nuisances perdurent, malgré les appels faits au commissariat et les demandes d’insonorisation faites au gérant de la société CHEZ SOUSA.

Il ressort donc de ces éléments, d’une part, que plusieurs tentatives de rapprochement avec le gérant de la société CHEZ SOUSA ont vainement été effectuées afin de remédier au mécontentement des copropriétaires relativement aux bruits émanant du bar CHEZ SOUSA, d’autre part, que l’origine des nuisances sonores subies par le voisinage de l’immeuble n’est pas sérieusement contestable.

Madame [Y] [G] justifie ainsi avoir fait délivrer une sommation de cesser les troubles à la société CHEZ SOUSA, en date du 19 mai 2023, mentionnant expressément les « nuisances sonores dues à la musique lors d’organisation de soirées » ainsi que le fait de veiller à ce que les clients ne « hurlent pas » et un commandement visant la clause résolutoire en date du 26 juin 2023 mentionnant les « nombreuses plaintes des habitants de l’immeuble », ainsi que des « nuisances sonores récurrentes qui perturbent la vie de l’immeuble » et « contreviennent au bon respect du bail ».

En ce qui concerne l’intensité des nuisances sonores, le procès-verbal de constatdu 30 juillet 2023 fait état de mesures allant jusqu’à 50.8 décibels depuis l’intérieur du logement de Monsieur [D] [S] au premier étage à 22h51. Il en ressort également des mesures prises depuis les parties communes, allant jusqu’à 65.2 décibels à 23h10. Il est précisé que le bruit provient d’enceintes, d’éclats de voix et de chants de personnes (de type karaoké).

Le commissaire de justice relève, à l’occasion d’un nouveau procès-verbal établi le 24 février 2024, des mesures sonores allant jusqu’à 44.8 décibels à 22h30 depuis le séjour de Monsieur [D] [S] situé au premier étage, 45.7 décibels à 22h33 depuis le couloir du logement, 43 décibels à 22h35 dans la chambre d’enfant, et 45.6 décibels à 22h55 depuis les toilettes du logement. Il confirme qu’à son départ, à 22h55, le bruit était toujours particulièrement net au sein des parties communes de l’immeuble.

Ces différents constats permettent d’attester l’existence d’un niveau sonore largement supérieur à celui fixé par le code de la santé publique pour garantir la tranquillité du voisinage. Les mesures sonores relevées, en particulier à l’intérieur du logement de Monsieur [D] [S] et plus précisément dans la chambre d’enfant, à des heures si tardives, sont de nature à porter atteinte à la sérénité et à la santé des habitants concernés.

En outre, ces mesures, relevées à plusieurs mois d’écart, corroborent les témoignages transmis concernant tant la provenance, que la nature et l’intensité des nuisances sonores. Leur caractère répétitif, de nature à impacter le quotidien, est par ailleurs établi.

Il résulte de tout ce qui précède que la société CHEZ SOUSA n’a pas correctement rempli ses engagements contractuels, lesquels lui imposaient de ne pas causer de trouble au voisinage de l’immeuble. Cette inexécution est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail au regard de l’importance du trouble causé aux riverains et de l’absence de réaction de la société preneuse aux commandements délivrés.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre Madame [Y] [G] et la société CHEZ SOUSA à compter de la présente décision, et d’ordonner en conséquence l’expulsion du preneur selon les termes du dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ces textes que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire.

L’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte, à la fois compensatoire de la valeur locative du bien concerné, et indemnitaire, constituant la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié à compter de la présente décision. La société CHEZ SOUSA est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner la société CHEZ SOUSA à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, le bail commercial conclu le 6 novembre 2013 entre la société CHEZ SOUSA et Madame [Y] [G] prévoit un loyer annuel en principal de 9 942,00 euros, à payer au bailleur en quatre fractions égales les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet, et 1er octobre de chaque année.

Le dernier extrait de compte transmis par Madame [Y] [G] fait état d’un arriéré locatif, à la date du 5 décembre 2024, de 12 966,12 euros, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

La société CHEZ SOUSA sera en conséquence condamnée à payer à Madame [Y] [G] la somme de 12 966,12 euros,au titre des loyers, charges et taxes dus au 5 décembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

Sur la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, l’article intitulé « loyer » du bail du 6 novembre 2013 prévoit une clause pénale selon laquelle « en cas de non-paiement à son échéance d’une quittance de loyer et après une mise en demeure, le montant de celle-ci sera de plein droit majoré d’une somme forfaitaire de dix pour cent (10%) à titre d’indemnité de retard ».

Madame [Y] [G] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 26 octobre 2023 pour la somme au principal de 6 483,06 euros.

Il y a lieu par conséquent de condamner la société CHEZ SOUSA à payer à Madame [Y] [G] une clause pénale portant sur la somme réclamée dans le commandement de payer, soit la somme de 648,30 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société CHEZ SOUSA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du 19 mai 2023, et du commandement visant la cessation des nuisances sonores signifié par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023.

Elle sera également condamnée à payer à Madame [Y] [G] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2 000 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

— Ordonne la résiliation judiciaire du bail commercial du 21 juillet 2003 liant la S.A.S.U. CHEZ SOUSA et Madame [Y] [G], à compter de la présente décision,

— Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de la S.A.S.U. CHEZ SOUSA ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— Rappelle que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamne la S.A.S.U. CHEZ SOUSA à payer à Madame [Y] [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel, outres les charges et taxes prévues au bail, à compter de la présente décision et jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamne la S.A.S.U. CHEZ SOUSA à payer à Madame [Y] [G] la somme de 12 966,12 au titre de son arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024,

— Condamne la S.A.S.U. CHEZ SOUSA à payer à Madame [Y] [G] la somme de 648,30 euros au titre de la clause pénale insérée au bail,

— Condamne la S.A.S.U. CHEZ SOUSA aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation du 19 mai 2023, et du commandement visant la cessation des nuisances sonores signifié par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023.

— Condamne la S.A.S.U. CHEZ SOUSA à payer à Madame [Y] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La minute de la présente décision a été signée par Madame CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 12 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON