REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2025

N° RG 24/00356 – N° Portalis DBWH-W-B7I-G3WO

N° minute : 25/00031

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

[Localité 8]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Annie MONNET SUETY avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur [M] [J]

demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [H]

née le 09 Février 1989 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Décembre 2024

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025

copies délivrées le 23 JANVIER 2025 à :

[Localité 8]

Monsieur [M] [J]

Madame [C] [H]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 JANVIER 2025 à :

[Localité 8]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 juin 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 6] a donné à bail à M. [M] [J] et Mme [C] [H] un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01), pour un loyer mensuel de 476,94 € provision sur charges incluse.

Par acte notarié du 06 juillet 2023, l’office public de l’habitat [Localité 6] a changé sa dénomination et est devenu [Localité 7] [Localité 6].

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 8] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 04 juin 2024 ; puis elle a fait assigner M. [M] [J] et Mme [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 03 septembre 2024 aux fins de :

— constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de M. [M] [J] et Mme [C] [H], ainsi que tous occupants de leur chef ;

— de condamner solidairement M. [M] [J] et Mme [C] [H] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux ;

— de condamner solidairement M. [M] [J] et Mme [C] [H] à lui payer la somme actualisée de 4.624,14 € à fin juin 2024 ;

— de condamner solidairement M. [M] [J] et Mme [C] [H] à lui payer la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens, le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 07 novembre 2024, [Localité 8], représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes.

En défense, Mme [C] [H], comparante en personne, a indiqué que M. [M] [J] a quitté le logement le 27 décembre 2020 sans en informer le bailleur mais qu’elle ne connaît pas sa nouvelle adresse. En outre, elle a déclaré avoir effectué une demande au titre de l’aide juridictionnelle.

Le tribunal a ordonné le renvoi de l’affaire.

A l’audience du 05 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été retenue, [Localité 8] représenté par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 6.522,66 € arrêtée au 31 octobre 2024. Il a indiqué que le paiement du loyer courant a été repris avec le versement d’un acompte de 50 €. De fait, il est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Mme [C] [H] comparaît en personne et renonce à l’asssitance d’un avocat. Elle reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré.

M. [M] [J] n’a pas comparu aux audiences, ni personne pour lui.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 03 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur au 29 juillet 2023.

Par ailleurs, [Localité 7] [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 27 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aux termes du bail conclu entre les parties, la clause résolutoire stipulait qu'« en cas de non paiement à leur échéance du dépôt de garantie, du loyer ou des charges, le présent contrat pourra être resilié de plein droit dans les deux mois après un commandement de paiement demeuré infructueux ».

Il résulte des stipulations des parties et des principes précités, malgré le délai annoncé dans le commandement de payer, que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement, jusqu’au 04 août 2024.

À cette date, la dette n’avait pas été réglée auprès du bailleur. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 août 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

[Localité 8] produit un décompte démontrant que M. [M] [J] et Mme [C] [H] restent lui devoir la somme de 6.448,46 € à la date du 6 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse et après déduction des frais de poursuite, qui seront compris dans les dépens, soit la somme de 74,20 €.

M. [M] [J] et Mme [C] [H] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Mme [C] [H] reconnaît d’ailleurs à l’audience. Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 6.448,46 €.

Par ailleurs, en cas de prise d’effet de la résiliation du bail, les occupants doivent être condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail stipule la solidarité entre les locataires pour le paiement des loyers et charges, de sorte que cette condamnation sera solidaire.

En revanche, la clause n’étend pas expressément la solidarité aux indemnités d’occupation. Toutefois, les locataires qui se maintiennent tous les deux dans les lieux, sont tenus in solidum aux indemnités d’occupation en application du principe selon lequel chacun des responsables d’un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité.

En l’espèce le départ de M. [M] [J] du logement n’a été porté à la connaissance du bailleur que lors de l’audience du 7 novembre 2024.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 6.448,46 €, arrêtée au 6 novembre 2024, en revanche et le cas échéant Mme [C] [H] sera condamnée seule aux indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Mme [C] [H] a déclaré vivre seule, percevoir le RSA et avoir un enfant à charge. Le rapport social et financier a précisé que Mme [C] [H] envisageait de déposer un dossier de surendettement.

Mme [C] [H] a repris le paiement du loyer résiduel avec un acompte de 50 € et a proposé de mettre en place un échéancier sur 36 mois.

De son côté, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, M. [M] [J] et Mme [C] [H] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [C] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et son expulsion, la clause résolutoire reprenant alors son plein effet.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [J] et Mme [C] [H], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

L’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2020 entre [Localité 8] et M. [M] [J] et Mme [C] [H] concernant le logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, [Adresse 2] à [Localité 5] (01) sont réunies à la date du 05 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [J] et Mme [C] [H] à verser à [Localité 8] la somme de 6.448,46 € (décompte arrêté au 6 novembre 2024, incluant l’échéance du mois d’octobre 2024 et un règlement de 250 € effectué le 06 novembre 2024) ;

AUTORISE Mme [C] [H] à s’acquitter de cette somme, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, et ce, en plus des loyers et charges courants ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 8] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [C] [H] soit condamnée in solidum à verser à [Localité 8] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou l’expulsion ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [J] et Mme [C] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 23 janvier 2025.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,