TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

LOYER COMMERCIAL

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HAMO

Dans l’affaire entre :

S.C.I. SCI 3L [Localité 7], immatriculée au RCS de Fréjus sous le numéro 503 809 774, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier PIQUET-GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1037 substitué par M^e Eric ROZET, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 4

DEMANDERESSE

et

S.A.S. APPART’CITY, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 490 176 120, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 115 substitué par M^e Léa DAUBIGNEY, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : 94

DEFENDERESSE

* * * *

Magistrat : Monsieur GUESDON, 1er Vice Président

Greffier : Madame BOIVIN,

Débats : en audience publique le 02 Septembre 2025

Prononcé : Jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe le 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte daté du 4 mars 2025, la SCI 3L Ferney Voltaire, propriétaire de locaux situés dans un immeuble édifié à Ferney-Voltaire (Ain), [Adresse 2], donnés à bail commercial depuis 2009 pour l’exercice d’une activité de restauration, débit de boisson, salon, salon de thé, séminaires, groupes et autres activités liées à celle de l’hôtellerie et la restauration, a fait assigner la société Appart’City, le preneur actuel, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2024.

Aux termes du dispositif de son mémoire récapitulatif auquel son avocat s’est référé, la SCI 3L Ferney Voltaire demande en définitive au juge de :

“Vu le bail liant les parties et le congé avec offre de renouvellement du 31 Mai 2023,

Vu les articles L 145-7, L 145-33, L 145-34 et R 145-10 du Code de Commerce,

Avant dire droit sur la fixation du loyer de renouvellement,

➭ Désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de réunir tous éléments devant permettre à la Juridiction de fixer la valeur locative des locaux au 1er Janvier 2024, et notamment :

• visiter les locaux loués à la Société APPART’CITY situés [Adresse 2] à [Localité 7], en indiquer la surface utile actuelle et proposer, le cas échéant, un calcul de surface pondérée conformément aux usages,

• décrire la désignation, l’affectation et les caractéristiques des locaux loués,

• dire si les locaux de l’espèce disposent ou non d’entrée(s) et d’accès indépendant de la partie hôtel du bâtiment,

• donner son avis quant à la valeur locative applicable au 1er janvier 2024 selon la méthode qui lui paraîtra la plus appropriée au regard de la nature et de la destination des lieux, qu’il s’agisse de la méthode par comparaison au regard des prix couramment pratiqués dans le voisinage, de la méthode dite « hôtelière » ou encore la combinaison des deux méthodes précitées,

➭ Donner acte à la SCI 3L [Localité 7] de son offre d’avancer les frais de cette mesure d’instruction, pour le compte de qui il appartiendra in fine,

Sur le fond,

➭ Dire et Juger que le loyer du bail renouvelé de la Société APPART’CITY au 1er Janvier 2024, doit être fixé à la valeur locative, par exception à la règle du plafonnement, à raison de la durée du bail à renouveler supérieure à 9 ans,

➭ Fixer à la somme de CENT VINGT CINQ MILLE EUROS (125 000 €) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er Janvier 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf mise en conformité impérative à opérer avec les dispositions de la loi du 18 Juin 2014, dite loi PINEL,

➭ Condamner la Société APPART’CITY à payer à la SCI 3L [Localité 7] une indemnité de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

➭ La condamner aux entiers dépens du procès qui comprendront le coût de l’expertise de justice ordonnée avant dire droit,

➭ Rappeler que l’exécution provisoire du Jugement à intervenir est de droit.”

Egalement représentée par son avocat, la société Appart’City a demandé en réponse au juge, selon le dispositif de son mémoire, de :

“Vu l’article R 145-10 du Code de commerce,

Vu les pièces versées aux débats,

Avant-Dire Droit,

Statuer ce que de droit sur la demande d’expertise de la SCI 3L [Localité 7].

Prendre acte de ce que la société APPART CITY formule les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Fixer à la somme de 32.000 € hors taxe et hors charge le loyer annuel à titre provisionnel,

Au Fond,

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

Dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 32.000 € (Trente Deux Mille Euros), hors taxes et hors charges.

Voir dire et juger que le bailleur sera tenu du remboursement au preneur le rappel de loyer indument perçu depuis le 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances contractuelles.

S’entendre le bailleur condamner aux entiers dépens.

Ordonner l’exécution provisoire.

Condamner la SCI 3L [Localité 7] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.”

DISCUSSION ET MOTIFS DE LA DÉCISION

Les parties s’opposent sur la méthode à utiliser pour évaluer le loyer du bail renouvelé le 1er janvier 2024, de sorte que seule une expertise contradictoire offrira au juge d’en déterminer le montant, à défaut d’accord entre les cocontractants.

Dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise.

Le locataire est tenu pendant la durée de la présente instance de continuer à payer les loyers échus au prix ancien.

Les dépens doivent être encore réservés.

PAR CES MOTIFS,

le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en matière de baux commerciaux, par jugement contradictoire susceptible d’appel avec la décision sur le fond,

avant dire droit sur la fixation du loyer du bail renouvelé,

Ordonne, aux frais avancés de la SCI 3L Ferney Voltaire, une expertise judiciaire ;

Désigne pour y procéder

M. [X] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 70 18 17 93

Mèl : [Courriel 11]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 9], avec pour mission, les parties entendues en leurs explications ainsi que tout sachant, après s’être fait remettre et avoir pris connaissance de toutes pièces utiles et notamment des documents contractuels, de :

— se rendre sur les lieux situés à [Localité 8] (Ain), [Adresse 2] ;

— décrire le plus précisément possible les locaux objet du bail liant les parties, en indiquer la surface utile et les caractéristiques, ainsi que leur environnement commercial ;

— donner son avis sur la valeur locative des lieux loués en précisant la ou les méthodes retenues (dont celle dite hôtelière), c’est-à-dire en se référant soit aux critères fixées aux articles L. 145-33 et R. 145-3 suivants du code de commerce soit par référence aux usages observés dans la branche d’activité considérée, et en expliquant son choix ;

— faire plus généralement toutes les observations techniques apparaissant utiles à la solution du litige ;

Dit que l’expert devra communiquer un pré rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Dit que la SCI 3L Ferney Voltaire consignera entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal au plus tard le 7 novembre 2025 la somme de 4 000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

Rappelle qu’en application des dispositions de l’article 271 du code de procédure civile, à défaut de consignation dans le délai sus indiqué, la désignation de l’expert est caduque, à moins qu’il ne soit décidé, à la demande de l’une des parties se prévalant d’un motif légitime, une prorogation du délai de consignation ou un relevé de caducité par le juge chargé du contrôle des expertises ;

Dit que lors de la première réunion d’expertise ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert évaluera de façon aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

Dit qu’à l’issue de cette réunion, l’expert fera connaître au juge chargé du suivi des expertises et aux parties la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire ;

Dit que l’expert adressera aux parties, avec un exemplaire de son rapport définitif, une copie de sa demande d’honoraires par tout moyen permettant d’en établir la réception pour qu’elles puissent présenter, s’il y a lieu, leurs observations au juge taxateur dans le délai de quinze jours à compter de la réception dont l’expert devra produire le justificatif au juge taxateur ;

Dit que l’expert devra commencer ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe du dépôt de la consignation et déposer son rapport dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de consignation (sauf prorogation dûment autorisée) ;

Désigne le magistrat chargé de contrôler l’exécution des mesures d’instruction pour suivre les opérations d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise ;

Dit que le locataire est tenu pendant la durée de la présente instance de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ;

Réserve les dépens.

La greffière Le juge des loyers commerciaux

copie exécutoire + ccc le :

à

M^e Olivier PIQUET-GAUTHIER

M^e Sandrine TRIGON

3 ccc au service expertises