JUGEMENT DU : 10 février 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02231 – N° Portalis DBWH-W-B7I-GXZQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 10 février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [S] [X]

né le 13 février 1973 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1] (ITALIE)

représenté par M^e Cybèle MAILLY, avocat au barreau de Lyon (T. 1678)

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA LÉMANIQUE

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Thonon-les-Bains sous le numéro 418 633 350, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain (T. 67), avocat postulant, ayant M^e Damien MEROTTO, avocat au barreau de Thonon-les-Bains, pour avocat plaidant

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame LAVENTURE, lors des débats,

Madame DELAFOY, lors du prononcé,

DÉBATS : à l’audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et contradictoire

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [N] [S] [X] et Monsieur [O] [Y] [C] sont propriétaires, en indivision par moitié chacun, des lots numéros 3 (cave), 17 (appartement au premier étage) et 84 (box de garage) dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Platanes” situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Ain).

Par courriel du 31 octobre 2019, Monsieur [X] a informé la société Cabinet P. Boisson, syndic de la copropriété Les Platanes, du fait qu’il réside en Italie et lui a demandé de lui faire parvenir uniquement par voie électronique les demandes de provisions et plus généralement tout courrier.

Le 5 novembre 2019, l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux d’isolation des bâtiments, avec souscription d’un emprunt collectif auprès de la société Caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France, et a autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds correspondants.

Le syndic de copropriété a transmis la liste des copropriétaires avec leur adresse à l’association Soliha, chargée d’assister la copropriété dans la réalisation des travaux de rénovation énergétique. Il a été transmis pour Monsieur [X] l’adresse du [Adresse 4] à [Localité 2].

Par courriel du 17 août 2021, Monsieur [X] a informé la société Cabinet P. Boisson de sa nouvelle adresse à [Adresse 1] (Italie) et lui a demandé d’annuler l’adresse [Adresse 4].

Par courrier du 11 octobre 2022, la communauté d’agglomération du bassin de [Localité 1] a notifié à Monsieur [X] le rejet de sa demande de subvention OPAH, l’instruction de l’opération étant terminée et les travaux déjà commencés.

Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Platanes, représenté par la société Foncia lémanique en sa qualité de syndic, a fait signifier à Monsieur [X] un commandement de payer les charges de copropriété pour un montant en principal de 26.833,30 euros.

Par courrier du 23 décembre 2023, portant la mention “Mise en demeure – Envoi en LRAR”, Monsieur [X] a mis en demeure la société Foncia lémanique de lui payer dans le délai de trente jours la somme de 12.342,92 euros correspondant à l’aide financière qui aurait dû lui être accordée et dont il a été privé en raison de la négligence du syndic.

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Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2024, Monsieur [X] a fait assigner la société Foncia lémanique devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse en indemnisation de ses préjudices.

Dans ses dernières écritures (“conclusions récapitulatives n°2”) notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, Monsieur [X] a demandé au tribunal de :

“Vu les articles 1240 et suivants du Code civil ;

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats ;

Vu les articles 695 et suivants et 700 du Code de procédure civile

Il est demandé au tribunal judiciaire de bien vouloir :

— DECLARER les demandes de Monsieur [X] recevables et bien fondées,

— DÉBOUTER la société FONCIA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions

— CONDAMNER le Syndic FONCIA à payer à Monsieur [X] la somme de 14.719,12 euros au titre des préjudices matériels subis ;

— CONDAMNER le Syndic FONCIA à payer à Monsieur [X] la somme de 5.000 euros au titre du préjudice moral subi

— CONDAMNER la société FONCIA à payer au demandeur une somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER la société FONCIA aux entiers dépens de l’instance en cours qui seront distraits au profit de Maître MAILLY, sur son affirmation de droit.”

Monsieur [X] fait valoir principalement que la société Foncia lémanique, qui a racheté le cabinet P. Boisson, n’a pas donné à l’organisme Soliha ses nouvelles coordonnées, mais son ancienne adresse à [Localité 2], qu’il n’a pas été contacté par Soliha pour la constitution de son dossier de demande d’aide, qu’il n’a pas obtenu l’aide escomptée pour le financement des travaux, n’ayant pas pu déposer son dossier à temps, que le syndic, en transmettant à Soliha des coordonnées erronées, a commis une faute, qu’il est faux de soutenir qu’il aurait commis lui-même une faute en se désintéressant des travaux à accomplir et que le syndic doit l’indemniser de son préjudice financier, qui s’élève à 14.719,12 euros, correspondant au montant des aides perdues et à des frais d’avocat pour 150 euros, et de son préjudice moral évalué à 5.000 euros, la faute du syndic l’ayant placé dans une situation financière très délicate.

*

Dans ses dernières écritures (“conclusions n°2”) notifiées par voie électronique le 14 mars 2025, la société Foncia lémanique a sollicité de voir :

“Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 65 du décret du 17 mars 1967,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal,

— Débouter Monsieur [N] [X] de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire,

— Réduire le montant des condamnations s’agissant d’un gain manqué (réparation partielle du préjudice) et en considération de ce que Monsieur [N] [X] a contribué, au moins partiellement, à la constitution de son propre préjudice.

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [N] [X] à payer à la société FONCIA LEMANIQUE une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Monsieur [N] [X] aux entiers dépens de l’instance.”

La société Foncia lémanique conclut au rejet des demandes adverses, expliquant notamment qu’il n’entrait pas dans sa mission de gérer les demandes de subventions individuelles des différents propriétaires, que Monsieur [X] n’a sollicité auprès d’elle la modification de son adresse qu’en août 2021, deux années après la transmission de la liste des copropriétaires à Soliha en novembre 2019, que, dans son courriel du 31 octobre 2019, Monsieur [X] ne fait pas mention d’un changement d’adresse postale, que le demandeur a été négligent en n’effectuant aucune démarche entre novembre 2019 et décembre 2021, sa faute justifiant un partage de responsabilité, qu’il aurait pu percevoir la subvention Maprimerénov', que le préjudice allégué est incertain et ne consiste qu’en une perte de chance d’obtenir les primes et que son préjudice moral n’est pas établi, puisqu’il a obtenu un échéancier pour payer les travaux et perçoit des loyers permettant de rembourser son prêt.

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Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 octobre 2025.

A l’audience du 11 décembre 2025, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

Selon l’article 32, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l’indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l’article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s’il s’agit d’une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l’organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique.”

En l’espèce, Monsieur [X], copropriétaire en indivision par moitié avec Monsieur [C] des lots de copropriété numéros 3, 17 et 84 dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé “Les Platanes” situé [Adresse 3] à [Localité 1] (Ain), reproche à la société Foncia lémanique, venant aux droits de la société Cabinet P. Boisson, d’avoir commis à son égard une faute délictuelle en sa qualité de syndic de la copropriété en transmettant une adresse erronée à l’organisme chargé d’assister les copropriétaires dans la constitution de dossiers de demande de subventions publiques pour la rénovation énergétique, lui faisant ainsi perdre le bénéfice de ces subventions.

La société Foncia lémanique ne conteste pas le fait que c’est elle qui a effectivement transmis la liste des copropriétaires et leurs coordonnées à l’association Soliha. Elle ne dément pas non plus avoir transmis pour Monsieur [X] l’adresse suivante : [Adresse 4] [Localité 2].

Monsieur [X] justifie avoir adressé au syndic un courriel le 31 octobre 2019 à 15 heures 24 (pièce numéro 3), ainsi libellé : “Madame, suite à notre conversation téléphonique et étant résident en Italie, je vous prie de bien vouloir me faire parvenir uniquement par voie électronique les demandes de provisions, et plus généralement tout courrier (notification d’assemblée etc) relatif au bien situé [Adresse 3] (immeuble 1030 Co-Propriété Les Platanes), dont je suis le co-propriétaire. (…)”.

A l’examen de ce message, il apparaît que Monsieur [X] n’a pas formellement notifié au syndic son changement de domicile réel ou élu, au sens de l’article 32 du décret du 17 mars 1967 précité, mais a seulement sollicité une transmission électronique des appels de charges, convocations et autres documents le concernant. Il n’a procédé à la notification de son changement de domicile au syndic que par courriel du 17 août 2021 à 10 heures 42 (pièce numéro 7), déclarant résider à [Adresse 1] et sollicitant “l’annulation” de l’adresse de [Localité 2].

Le demandeur ne prouve donc pas que le syndic de copropriété a commis une faute en transmettant à l’association Soliha son adresse à [Localité 2] au mois de novembre 2019.

Il y a lieu d’observer au surplus que Monsieur [X] passe totalement sous silence le fait qu’il est copropriétaire en indivision avec Monsieur [C], ce dernier disposant des mêmes droits que lui sur le bien immobilier et ayant eu la possibilité de solliciter le bénéfice des subventions publiques auxquelles ouvrent potentiellement droit les lots de copropriété indivis dans le cadre de leur rénovation.

Par suite, Monsieur [X] sera débouté de toutes ses demandes et condamné aux dépens de l’instance.

Il est équitable de laisser à chaque partie la charge des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [N] [S] [X] de toutes ses demandes,

Condamne Monsieur [N] [S] [X] aux dépens de l’instance,

Déboute les parties de leur demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé le dix février deux mille vingt-six par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Gwendoline Delafoy, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie à :

M^e Cybèle MAILLY

M^e Christelle RICORDEAU

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE LA FORCE PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER