REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00425 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HIHL

N° minute : 26/00125

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Eric ROZET avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Mélanie SAVOURNIN, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEUR

Monsieur [V] [B]

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 12 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 23 Avril 2026

copies délivrées le 23 AVRIL 2026 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

Monsieur [V] [B]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 23 AVRIL 2026 à :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a consenti un bail d’habitation à M. [V] [B] portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, porte C02, bâtiment C, [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 510,58 euros, provision sur charges incluse, et sur un parking situé à la même adresse contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 49,49 euros, outre les charges.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait commandement à M. [V] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 1.790,45 euros et visant la clause résolutoire du bail.

Par acte séparé du même jour, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a également délivré à M. [V] [B] une sommation de cesser les troubles de jouissance.

Par acte délivré par commissaire de justice le 05 décembre 2025, dénoncé à la Préfecture de l’Ain par voie électronique le 08 décembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner M. [V] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation de la résiliation du bail pour défaut de paiement par l’effet de la clause résolutoire, et le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement et pour troubles de jouissance,

— l’expulsion de M. [V] [B], et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation du locataire au paiement :

— de la somme de 3.529,46 euros au titre des loyers échus à fin novembre 2025, outre ceux restant dus jusqu’au jour de l’audience selon décompte actualisé au cours des débats, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu’à libération effective des lieux,

— d’une indemnité de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation.

A l’audience du 12 février 2026, la SCI FONCIERE DI 01/2008, représentée par son conseil, a réitéré l’ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d’occupation et charges à la somme de 4.682,54 euros arrêtée au 04 février 2026.

Assigné à étude, M. [V] [B] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été communiqué par la Préfecture au tribunal avant la clôture des débats.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur l’absence du défendeur

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

M. [V] [B] ayant été régulièrement assigné, il y a lieu de statuer sur le fond.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet, représentant de l’Etat. Un accusé de réception électronique a été transmis au bailleur le 08 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions nouvelles de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi le 23 juillet 2025 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d’expulsion

La demande portant à la fois sur le constat de la résiliation du bail et sur son prononcé, pour défaut de paiement et troubles de jouissance, la demande fondée sur le commandement de payer les loyers sera examinée en premier du fait qu’elle est susceptible d’entrainer plus précocement la résiliation du bail.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il précise également les mentions obligatoires qui doivent figurer dans le commandement, à peine de nullité.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges après un délai expressément fixé à six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte délivré par commissaire de justice le 21 juillet 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait commandement à M. [V] [B] d’avoir à payer la somme en principal de 1.790,45 euros. Ce commandement, délivré en étude, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail et respecte les dispositions légales susvisées.

Ce commandement précisait que faute pour le locataire de régler les sommes dues dans le délai contractuellement fixé à six semaines, le bailleur entendait se prévaloir de la clause résolutoire contractuelle.

La situation n’a pas été régularisée dans le délai de six semaines suivant la signification du commandement de payer. Par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 02 septembre 2025 et d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.

Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [V] [B] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 02 septembre 2025. Il convient de réparer ce dommage et de le condamner à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, augmenté des charges, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application de l’article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 19 décembre 2024 et un dernier décompte faisant état à la date du 04 février 2026 d’une dette de 4.682,54 euros.

M. [V] [B] ne rapporte pas la preuve d’un autre paiement.

Il y a donc lieu de condamner M. [V] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 4.682,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 04 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05 décembre 2025 sur la somme de 2.929,46 euros (3.529,46 – 600) et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version entrée en vigueur le 29 juillet 2023 et d’application immédiate, que :

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [V] [B] n’a pas comparu à l’audience, et personne n’a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, malgré la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

La loi ne permet pas dans ce cas l’octroi de délais de paiement qui suspendraient les effets de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.

M. [V] [B], qui succombe à l’instance, devra supporter les dépens, qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 21 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation du 05 décembre 2025.

Il paraît par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SCI FONCIERE DI 01/2008 l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice. Il lui sera donc alloué la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement insérée au contrat de bail du 19 décembre 2024 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 d’une part et M. [V] [B] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée, porte C02, bâtiment C, [Adresse 3] à BOURG EN BRESSE (01) sont réunies au 02 septembre 2025,

Ordonne la libération des lieux,

Dit qu’à défaut par M. [V] [B] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur,

Condamne M. [V] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été payé en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion),

Condamne M. [V] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 4.682,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 février 2026, échéance du mois de janvier 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2025 sur la somme de 2.929,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

Dit n’y avoir lieu à des délais de paiement,

Rappelle qu’en cas de mise en place d’une procédure de surendettement, la créance sera remboursée selon les termes et conditions fixées dans ladite procédure,

Condamne M. [V] [B] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [V] [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 21 juillet 2025, de sa notification à la CCAPEX et de l’assignation du 05 décembre 2025,

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,

LE GREFFIER, LE JUGE,