REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00270 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HE3Y

N° minute : 26/00069

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

SAS CHANEL IMMOBILIER

dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-François BOGUE avocat au barreau de l’Ain, substitué par M^e Christelle RICORDEAU, avocat au barreau de l’Ain

et

DEFENDEURS

Monsieur, [A], [Y]

né le 11 Avril 1976

demeurant, [Adresse 2]

non comparant, ni représenté aux audiences des 08 janvier 2026 et 05 février 2026 mais comparant aux audiences des 06 novembre 2025 et 04 décembre 2025

Madame, [U], [Y]

née le 05 Mars 1982

demeurant, [Adresse 2]

non comparante, ni représentée aux audiences des 08 janvier 2026 et 05 février 2026 mais comparant aux audiences des 06 novembre 2025 et 04 décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame PONCET, Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 05 Février 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

copies délivrées le 19 MARS 2026 à :

SAS CHANEL IMMOBILIER

Monsieur, [A], [Y]

Madame, [U], [Y]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 19 MARS 2026 à :

SAS CHANEL IMMOBILIER

RAPPEL DES FAITS

La SAS CHANEL IMMOBILIER a donné à bail à M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] un logement situé au, [Adresse 3] à, [Localité 1] par contrat du 12 juin 2020, pour un loyer mensuel de 810 € hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAS CHANEL IMMOBILIER a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 22 mai 2025 ; puis elle a fait assigner M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse par acte de commissaire de justice du 4 août 2025 pour l’audience du 6 novembre 2025 afin d’obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion des locataires et la condamnation de ces derniers au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 6 novembre 2025, les défendeurs ont sollicité la désignation d’un avocat. En date du 7 novembre 2025, le bâtonnier a désigné Me, [G], [S].

Toutefois à l’audience du 4 décembre 2025, M. et Mme, [Y] ont indiqué que leur conseil n’était pas présent car ils n’avaient pas fait le nécessaire pour le dépôt du dossier d’aide juridictionnelle. Un nouveau renvoi a été ordonné pour l’audience du 8 janvier 2026. Lors de l’audience du 8 janvier 2026, aucune décision d’aide juridictionnelle n’est parvenue à la jurdiction, par ailleurs les demandeurs ne se sont pas présentés. L’affaire a été renvoyée une dernière fois pour dépôt du dossier du demandeur, si à cette date aucune nouvelle n’étaient donnée par les défendeurs sur la preuve d’un dépôt de dossier d’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 février 2026, aucune décision d’aide juridictionnelle n’est parvenue à la juridiction, les défendeurs ne se sont pas présentés ni n’ont justifié d’un dépôt du dossier d’aide juridictionnelle. La SAS CHANEL IMMOBILIER représentée par son conseil a maintenu ses demandes, sauf à actualiser sa dette de loyer comme précisé dans son assignation. Elle demande ainsi au juge des contentieux de la protection :

— de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

— d’ordonner l’expulsion de M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y], ainsi que tous occupants de leur chef,

— de condamner solidairement M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] à lui payer une indemnité d’occupation, équivalente au terme mensuel actuel outre les charges locatives, de la date de résiliation jusqu’à l’entière libération des lieux,

— de condamner solidairement M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] à lui payer la somme de 21.351,99 € au 3 février 2026 au titre de l’arriéré locatif, outre la somme de 500 € pour résistance abusive et la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile en plus de la prise en charge des dépens.

Lorsqu’ils étaient présents à l’audience du 6 novembre 2025 M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y]ont contesté la dette, indiquant qu’ils avaient effectué des règlements de 200 € par mois. Ils ont précisé qu’ils avaient signalé que le plan d’apurement prévu sur cinq ans n’était pas tenable. Ils ont précisé qu’ils avaient des revenus de 2.000 € et 2.500 € par mois et qu’ils avaient six enfants. Ils ont ajouté qu’ils n’avaient pas repris le paiement du loyer courant. Ils ont terminé en indiquant qu’ils cherchaient à partir mais ne trouvaient pas.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est entrée en vigueur le 29 juillet 2023. Si, en application de l’article 2 du code civil, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur, aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur, s’agissant de dispositions d’ordre public, la loi nouvelle régit immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Il se déduit de ces principes que l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 24-70.002).

En revanche, les dispositions qui concernent le délai séparant la notification de l’assignation au représentant de l’Etat et l’audience et les dispositions relatives à l’octroi de délais par le juge sont immédiatement applicables.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Ain par la voie électronique le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS CHANEL IMMOBILIER justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”.

Toutefois l’article 24 V de cette même loi dans sa nouvelle version ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. ».

D’autre part l’article 24 VII dispose désormais : "Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

Le bail conclu le 12 juin 2020 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 mai 2025, pour la somme en principal de 25.645,50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juillet 2025.

Si les locataires, par courriel adressé au bailleur et produit dans les pièces du demandeur, sollicitent des délais suspensifs, ceux-ci ne peuvent leur être accordés.

D’une part, le paiement du loyer intégral n’est pas repris, le loyer étant de 889,15 € et le dernier versement effectué étant de 620 €. D’autre part, les défendeurs sont conscients que la dette, de par son montant, ne peut être réglée dans le délai de trois ans. Etant relevé qu’ils ne produisent pas d’élements pour contester la dette ni ne forment de demande reconventionnelle, le montant de la dette locative est très important.

L’expulsion de M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SAS CHANEL IMMOBILIER produit un décompte démontrant que M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] restent devoir la somme de 21.351,99 €, somme arrêtée au 3 février 2026, échéance de février incluse avec un règlement effectué le 3 février 2026 de 620 €.

Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, le bail contient une clause de solidarité.

Ensuite, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Les défendeurs seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 21.351,99 €, somme arrêtée au 3 février 2026, échéance de février incluse avec un règlement effectué le 3 février 2026 de 620 €, outre les indemnités d’occupation postérieures.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La résistance abusive des locataires n’est pas établie, ni la réalité d’un préjudice distinct du simple retard pour le bailleur. En conséquence la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS CHANEL IMMOBILIER, M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2020 entre la SAS CHANEL IMMOBILIER et M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé au, [Adresse 3] à, [Localité 1] sont réunies à la date du 23 juillet 2025 ;

DEBOUTE M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] de leur demande de délais suspensifs;

AUTORISE la SAS CHANEL IMMOBILIER à faire procéder à l’expulsion de M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] et tous occupants de leur chef dudit logement au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

FIXE le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due depuis la date de la résiliation du contrat de bail jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion, à un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] à verser à la SAS CHANEL IMMOBILIER la somme de 21.351,99 €, somme arrêtée au 3 février 2026, échéance de février incluse avec un règlement effectué le 3 février 2026 de 620 € ;

CONDAMNE in solidum M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] à payer à la SAS CHANEL IMMOBILIER l’indemnité mensuelle d’occupation précédemment fixée, à compter du mois de mars 2026 jusqu’à la libération complète des lieux matérialisée par la remise des clés à la propriétaire ou l’expulsion;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] à verser à SAS CHANEL IMMOBILIER une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M., [A], [Y] et Mme, [U], [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et dit n’y avoir lieu à l’écarter ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 19 mars 2026.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,