JUGEMENT DU : 13 février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/03264 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HGCG

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 13 février 2026

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D] [C] [Y] [A]

né le 2 novembre 1965 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l’Ain (T. 120)

Madame [I] [B] épouse [A]

née le 18 décembre 1966 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Peggy SIMORRE, avocat au barreau de l’Ain (T. 120)

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [T]

entrepreneur individuel, immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse sous le numéro 843 570 342

né le 23 novembre 1999 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

n’ayant pas constitué avocat

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Monsieur THEVENARD,

GREFFIER : Madame DELAFOY,

DÉBATS : statuant sans audience

JUGEMENT : rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et réputé contradictoire

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EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [D] [C] [Y] [A] et Madame [I] [B], son épouse, ont acquis le 8 janvier 1997 une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 4] (Ain), cadastrée section AV numéro [Cadastre 1].

Monsieur [A] a obtenu le 27 octobre 2011 un permis de construire pour la construction d’un bâtiment à usage professionnel et artisanal comportant, au rez-de-chaussée, deux garages, un sas d’entrée, un escalier et un vestiaire, au premier étage, une salle de réunion, une salle de repos et des bureaux.

A la suite de visites de contrôle ayant révélé des non-conformités, le maire de la commune de [Localité 4] a dressé le 3 septembre 2015 un procès-verbal d’infraction qu’il a adressé au procureur de la République.

Aucune régularisation n’est intervenue postérieurement.

Par acte sous signature privée du 10 août 2018, Monsieur et Madame [A] ont consenti à la société par actions simplifiée [S], en cours d’immatriculation, prise en la personne de Monsieur [S] [T], un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Ain), destiné à une activité de traiteur, livraison à domicile, restauration, pour une durée de neuf années du 1er septembre 2018 au 31 août 2027, moyennant un loyer principal mensuel de 1.250 euros hors taxes, payable d’avance le 5 de chaque mois par virement bancaire.

Monsieur [T] a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Bourg-en-Bresse le 7 novembre 2018 sous le numéro 843 570 342 et exploite dans les locaux pris à bail un fonds de commerce de plats orientaux à emporter, restauration rapide, livraison, marchand ambulant, sous l’enseigne “Fleur d’oranger”.

Par jugement du 25 juillet 2019, le tribunal correctionnel de Bourg-en-Bresse a condamné Monsieur [A] pour infraction au plan local d’urbanisme à une amende de 3.000 euros et a ordonné la mise en conformité des lieux avec le plan local d’urbanisme dans un délai de trois mois, sous astreinte de cinquante euros par jour de retard.

Monsieur [A] a interjeté appel du jugement du 21 juin 2019 par déclaration d’appel du 30 juillet 2019.

Par arrêt du 2 juin 2021, la cour d’appel de [Localité 5] a confirmé le jugement sur la culpabilité et la peine.

L’adjoint au maire de la commune de [Localité 4] a procédé à une nouvelle visite des lieux le 10 juin 2024.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 18 août 2025, non réclamée, le conseil de Monsieur et Madame [A] a fait sommation à Monsieur [T] de communiquer son bail d’habitation, d’enlever tout meuble relevant d’une occupation privative et de ne pas habiter ou résider dans le bien, dans les huit jours à compter de la réception du courrier.

*

Par acte de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Monsieur et Madame [A] ont fait assigner Monsieur [T] devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse à l’audience du 18 décembre 2025 aux fins de voir :

“Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Il est demandé au Tribunal de :

• DIRE recevable et bien fondée l’action judiciaire introduite par Monsieur [X] [A] et Madame [I] [B] épouse [A].

En conséquence :

• DIRE ET JUGER que Monsieur [S] [M], en qualité d’entrepreneur individuel, a manqué à ses obligations contractuelles ;

• PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial signé le 10 août 2018 ;

• ORDONNER, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [S] [M] ainsi que celle de toute personne dans les lieux de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

• DIRE ET JUGER qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

• CONDAMNER par provision Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [X] [A] et Madame [I] [B] épouse [A] à compter de la décision à venir une indemnité d’occupation mensuelle de 1.250 euros HT, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

• CONDAMNER Monsieur [S] [M] au paiement des dépens, y compris les frais d’établissement du constat du 10 mars 2025, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros à Monsieur [X] [A] et Madame [I] [B] épouse [A] en application de l’article 700 du Code de procédure civile”.

Les demandeurs exposent principalement que Monsieur [T] manque gravement à ses obligations de preneur, qu’il utilise les locaux pour son habitation, ce qui est contraire au bail et au plan local d’urbanisme, que cette situation leur est gravement préjudiciable, puisqu’ils ont été condamnés notamment à cet égard pour non-conformité aux dispositions légales à une amende de 3.000 euros et à une astreinte de 50 euros par jour de retard et qu’ils demandent la résiliation judiciaire du bail commercial sur le fondement de l’article 1217 du code civil.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des demandeurs, à l’assignation sus-visée.

Le défendeur, assigné par dépôt de l’acte à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance du 18 décembre 2025, le président a prononcé la clôture de l’instruction le jour même et a invité les demandeurs à déposer leur dossier au plus tard le 12 janvier 2026, la décision étant mise en délibéré au 13 février 2026.

MOTIFS

1 – Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

Selon l’article 1224 du même code, “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

En l’espèce, Monsieur et Madame [A] ont conclu avec la société en cours d’immatriculation [S], représentée par Monsieur [T], un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 2] à [Localité 4] (Ain).

En l’absence d’immatriculation de la société [S], c’est Monsieur [T] lui-même qui occupe les locaux pris à bail et y exploite un fonds de commerce de restauration et de traiteur.

Le contrat de bail stipule à l’article 3 “Jouissance – désignation des lieux – occupation des lieux” que : “Le preneur utilisera les lieux loués pour y exercer les activités suivantes

Traiteur – livraison à domicile – restauration

Le preneur ne pourra sous aucun prétexte modifier même momentanément, l’usage ci-dessus, ni changer la nature de l’activité exercée dans ces locaux sans l’accord exprès et écrit du bailleur. (…)”.

Les bailleurs reprochent au preneur d’utiliser les locaux pris à bail pour son habitation personnelle.

A l’appui de cette allégation, ils produisent le procès-verbal de constat dressé le 10 juin 2024 par Madame [H] [R] [L], adjointe au maire déléguée à l’urbanisme, qui a relevé notamment que :

“Visite du local situé en partie Ouest du bâtiment :

Mme et M. [T] nous avisent exercer le métier de traiteurs spécialisés en cuisine orientale.

Mme [T] est occupée à surveiller la cuisson de plats en préparation.

— Le local présente une entrée, un placard, une vaste cuisine laboratoire, équipée de plusieurs frigidaires et d’un comptoir réfrigéré (vide). De nombreux contenants isothermes sont empilés au sol ou sur les meubles de cuisine.

Cette pièce présente une sortie sur une terrasse au Sud non aménagée et en friche.

Au rez de chaussée on trouve également une salle d’eau complète carrelée, équipée d’un WC, d’un lavabo, d’une douche et d’une machine à laver le linge. Cet espace est très encombré d’ustensiles de cuisine.

— L’étage présente un palier ou sont disposés un bac à litière et une caisse pour chat.

Ce palier dessert une chambre meublée d’un lit double et d’un téléviseur grand écran, une chambre meublée d’un lit double et d’un téléviseur grand écran et une pièce contenant des habits et un séchoir à linge.

On trouve également à ce niveau une salle de bains complète et carrelée équipée d’un WC, d’un lavabo et d’une baignoire.

Mme et M. [T] confirment que, travaillant tard, habitant [Localité 6] et ne pouvant rentrer chez eux tous les soirs, ils dorment occasionnellement à cet étage.

Deux chats domestiques vivent dans ce local.”

Les demandeurs ont fait dresser le 10 mars 2025 par Maître [Q] [K], commissaire de justice associée à [Localité 4], un procès-verbal de constat. Le commissaire de justice a effectué les constatations suivantes : “ETAGE Je constate la présence d’une salle de bains et de trois pièces à l’étage. Monsieur et Madame [T] m’indiquent que lorsqu’ils travaillent tard, il leur arrive de ne pas rentrer dormir à [Localité 6] et ils dorment dans le local dans une des pièces du premier étage. Le locataire m’indique que l’ensemble des meubles présents dans le local lui appartiennent.” Les photographies prises par le commissaire de justice montrent notamment une chambre équipée d’un lit, d’un téléviseur et de deux ventilateurs et une seconde pièce équipée notamment d’un fauteuil et d’un séchoir à linge sur lequel se trouve du linge en cours de séchage.

Les demandeurs produisent également deux extraits Kbis concernant Monsieur [T] datés des 26 juillet 2020 et 15 septembre 2025. Les deux documents mentionnent que le domicile personnel de Monsieur [T] est fixé au [Adresse 3] à [Localité 4].

Au vu de ces éléments, il est établi que Monsieur [T] utilise les locaux pris à bail à des fins d’habitation personnelle habituelle et non simplement occasionnelle, comme il a pu le déclarer à l’adjointe au maire et au commissaire de justice.

L’utilisation des locaux loués à des fins d’habitation est prohibée par le contrat de bail. Ce changement d’usage des locaux constitue de la part du locataire une violation grave de ses obligations contractuelles qui justifie la résiliation du bail à ses torts.

2 – Sur la demande d’expulsion :

Le contrat de bail commercial étant résilié, Monsieur [T] n’a plus le droit de se maintenir dans les lieux. Il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] et de tous occupants de son chef des locaux pris à bail, au besoin avec l’assistance de la force publique.

3 – Sur le sort des meubles :

Aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, “Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.”

Selon l’article L. 433-2 du même code, “A l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.”

Le sort des meubles du preneur étant précisément réglé par le code des procédures civiles d’exécution, il convient de renvoyer purement et simplement à l’application des articles L. 433-1 et L. 433-2 de ce code.

4 – Sur la demande d’indemnité d’occupation :

Le préjudice subi par les bailleurs au titre de la privation de la jouissance du local donné à bail sera réparé par une indemnité d’occupation dont le montant mensuel sera fixé à 1.250 euros hors taxes, charges et taxes en sus. L’indemnité d’occupation sera due par provision, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, conformément à la demande des bailleurs.

5 – Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 695 du code de procédure civile que les dépens d’une instance n’incluent pas les frais de constat d’un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice (Cour de cassation, 2e Civ., 12 janvier 2017, pourvoi n° 16-10.123). Les frais de constat d’huissier dressé par Maître [K] le 10 mars 2025, laquelle n’a pas été désignée par une décision de justice, ne sont pas inclus dans les dépens et ne peuvent être indemnisés que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné à payer aux demandeurs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 10 août 2018 entre, d’une part, Monsieur [X] [D] [C] [Y] [A] et Madame [I] [B] épouse [A], d’autre part, Monsieur [S] [T], portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Ain), aux torts du preneur,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [T], ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, des locaux commerciaux situés [Adresse 2] à [Localité 4] (Ain),

Dit que le sort des meubles du preneur sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne par provision Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [X] [D] [C] [Y] [A] et à Madame [I] [B] épouse [A] une indemnité d’occupation mensuelle de 1.250 euros hors taxes, outre charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés,

Condamne Monsieur [S] [T] aux dépens de l’instance,

Dit que les dépens de l’instance n’incluent pas les frais de constat d’huissier de justice du 10 mars 2025,

Condamne Monsieur [S] [T] à payer à Monsieur [X] [D] [C] [Y] [A] et à Madame [I] [B] épouse [A] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les demandeurs de leurs demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le treize février deux mille vingt-six par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Gwendoline Delafoy, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière Le président

copie à :

M^e Peggy SIMORRE

EN CONSEQUENCE, LA REPUBLIQUE FRANCAISE MANDE ET ORDONNE,

A TOUS LES COMMISSAIRES DE JUSTICE SUR CE REQUIS, DE METTRE LE PRESENT JUGEMENT A EXECUTION,

AUX PROCUREURS GENERAUX ET AUX PROCUREURS DE LA REPUBLIQUE PRES LES TRIBUNAUX JUDICIAIRES D’Y TENIR LA MAIN ;

A TOUS COMMANDANTS ET OFFICIERS DE [Localité 7] PUBLIQUE DE PRETER MAIN-FORTE LORSQU’ILS EN SERONT LEGALEMENT REQUIS.

EN FOI DE QUOI LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE SUR LA MINUTE PAR LE PRESIDENT ET LE GREFFIER

LE GREFFIER