TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 23/06418 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XH37

JUGEMENT DU 15 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. ORSYGIO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Aurélia COMPERE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Ba Dang DESAULT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I. 36 PLB

[Adresse 2]

[Localité 5],

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 30 Septembre 2024 ;

A l’audience publique du 28 Avril 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu serait rendu le 30 juin 2025 puis prorogé pour être rendu le 15 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 24 mai 2011, la S.C.I Parlima a donné à bail à la S.A.R.L Do It un local à usage commercial sis [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant le règlement d’un loyer annuel de 115 000 euros hors taxes, payable trimestriellement et d’une provision sur charges trimestrielle de 1 250 euros. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 24 mai 2011 pour se terminer le 23 mai 2020.

Par acte authentique reçu le 24 mai 2011 par Me [P] [N], notaire à [Localité 7] (Nord), la S.A.R.L. Do It a cédé son fonds de commerce à la S.A.R.L Orsygio, cette cession incluant le droit au bail.

Suivant acte authentique de vente reçu le 8 juillet 2019 par Me [D] [V], notaire à [Localité 8] (Nord), la S.C.I 36 PLB a acquis auprès de la S.A.S Elotom.Finances le local commercial au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte authentique reçu le 11 mars 2021 par Me [L] [I], notaire à [Localité 6] (Nord), la S.A.R.L Orsygio a cédé son fonds de commerce à la S.A.S Dupe. La S.C.I 36 PLB, en qualité de bailleur, est intervenue à l’acte.

Par courrier du 20 février 2021, la S.C.I 36 PLB a informé la S.A.R.L Orsygio de l’augmentation annuelle du loyer, en application de la clause d’indexation insérée dans le bail, et exigé le paiement des indexations des cinq dernières années, soit l’indexation des loyers des mois de janvier 2016 à mars 2021.

Par acte extrajudiciaire du 22 mars 2021, la S.C.I 36 PLB a formé opposition sur le prix de vente du fonds de commerce intervenue le 11 mars 2021 entre la S.A.R.L Orsygio et la S.A.S Dupe. La S.C.I 36 PLB a opposé une créance d’un montant de 55 923,69 euros relative aux arriérés de loyer impayés.

Par la voie de son conseil, la S.A.R.L Orsygio a mis en demeure par courrier du 29 juillet 2022 la société 36 PLB de lui rembourser le prorata de loyer allant du 11 au 31 mars 2021 ainsi que le loyer du deuxième trimestre 2021 d’un montant de 36 000 euros versé automatiquement par erreur, et de restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 juin 2023, la S.A.R.L Orsygio a assigné la S.C.I 36 PLB et Me [L] [I] en sa qualité de notaire, devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’obtenir le remboursement des sommes indûment versées au bailleur et la mainlevée de l’opposition concernant le prix de vente du fonds de commerce.

Par ordonnance du 13 octobre 2023, le juge de la mise en état a acté le désistement partiel d’instance de la société Orsygio vis-à-vis de Me [L] [I] et constaté l’extinction de l’instance à son égard.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 février 2024, la S.A.R.L Orsygio demande à la juridiction de :

A titre principal,

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes ;

Condamner la société 36 PLB à lui restituer la somme de 43 933,33 euros au titre d’un trop-perçu de loyers majorée des intérêts au taux légal à compter du 1er mai 2021;

La Condamner à lui restituer la somme de 28 750 euros correspondant au dépôt de garantie ;

Ordonner la mainlevée de l’opposition pratiquée sur le prix de vente de la cession intervenue en date du 22 mars 2021 ;

En conséquence,

Ordonner au notaire Maître [I] la restitution de la somme 55 817,46 euros séquestrée entre ses mains ;

Ordonner la capitalisation des intérêts au jour du jugement conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Condamner la société 36 PLB au paiement d’une somme de 20 000 euros au titre de l’article 1240 du code civil ;

La Condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Condamner aux dépens ;

A titre subsidiaire,

Autoriser à la société Orsygio à toucher la somme de 32 975,01 euros correspondante à la différence entre les sommes séquestrées et les sommes effectivement dues ;

En conséquence,

Ordonner au notaire Maître [I] la restitution de la somme de 32 975,01 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 avril 2024, la S.C.I 36 PLB sollicite de la juridiction de :

Dire et juger qu’il résulte des stipulations du compromis de cession de fonds de commerce que la société Orsygio n’est pas fondée à solliciter auprès d’elle la restitution des sommes versées au titre du prorata des loyers et du dépôt de garantie ;

Dire et juger qu’il résulte de la clause de garantie solidaire inscrite au contrat de bail qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement des loyers à la société Orsygio ;

Dire et juger que le paiement opéré en connaissance de cause par la société Orsygio ne peut donner lieu à répétition dans le cas d’un indu subjectif ;

Dire et juger qu’il résulte de la subrogation prévue au contrat de vente qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement de la somme de 55 923,66 euros ;

En conséquence,

Débouter purement et simplement la société ORSYGIO de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

Condamner la société Orsygio au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La Condamner aux entiers dépens et frais d’instance.

Il est renvoyé aux conclusions récapitulatives des parties pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture des débats est intervenue le 30 septembre 2024 par ordonnance du même jour avec fixation de l’affaire à l’audience du 28 avril 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 juin 2025 prorogé au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I- Sur la demande de restitution des sommes versées au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres 2021

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les articles 1302, 1302-1 et 1302-2 du code civil, tout paiement suppose une dette. Ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. La restitution n’est pas admise à l’égard des obligations naturelles qui ont été volontairement acquittées. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu. Celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. Néanmoins ce droit cesse dans le cas où le créancier, par suite du paiement, a détruit son titre ou abandonné les sûretés qui garantissaient sa créance. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

En l’espèce, il ressort des débats que, le loyer étant payable trimestriellement et d’avance, la société Orsygio s’est régulièrement acquittée du loyer du 1er trimestre 2021. La cession du fonds de commerce est intervenue le 11 mars 2021, soit au cours du 1er trimestre.

Dès lors, lorsque la société Orsygio s’est acquittée du loyer, la somme était effectivement due au propriétaire. Il appartenait au cédant et au cessionnaire de prévoir des dispositions à ce sujet dans l’acte de cession, le bailleur étant extérieur au transfert du fonds de commerce. D’ailleurs, il est prévu au compromis de cession de fonds de commerce du 15 décembre 2020 au paragraphe « Dépôt de garantie-Prorata de loyer » page 5 que « Le cessionnaire remboursera au cédant, le jour de la signature de l’acte constatant la réalisation de la vente, le montant se trouvant entre les mains du bailleur à titre de loyers d’avance ou de garantie de l’exécution du bail, les parties se régleront en outre à cette même date le prorata relatif au terme courant du loyer. ».

Faute de paiement indu, la demande de remboursement du loyer du 1er trimestre 2021 au prorata temporis de la période non écoulée lors de la cession ne pourra qu’être rejetée.

S’agissant du loyer du 2ème trimestre 2021, il n’est pas contesté que le règlement d’une somme de 36 000 euros a été effectué par la société Orsygio le 2 avril 2021 (pièce 7-2 suivant numérotation sur la pièce ou pièce 8 suivant bordereau), alors que suite à la cession, elle n’était plus la locataire du local. Il est établi par la pièce 10 du demandeur que le loyer du 2ème trimestre a été réclamé au cessionnaire, la société Dupe, pour un montant de 35 700 euros. Et il n’est pas contesté par la société 36 PLB que la société Dupe s’est effectivement acquittée de ce loyer.

Pour autant, la bailleresse a réclamé à la société Orsygio par courrier du 21 février 2021 une somme de 55 136,99 euros au titre de l’indexation des loyers de janvier 2016 à janvier 2021. Dès lors, la société 36 PLB était effectivement créancière d’une dette à l’encontre de la société Orsygio, de sorte que le paiement n’était pas indu.

En conséquence, il n’y a pas paiement indu et la demande de restitution au titre de ces règlements sera rejetée.

En revanche, les sommes versées devront être déduites de la créance de la société 36 PLB, sauf à ce que cette dernière s’enrichisse sans cause.

II- Sur la demande en remboursement du dépôt de garantie

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Il est stipulé au contrat de bail du 24 mai 2011 à l’article 8 « DEPOT DE GARANTIE » page 7 que « Pour garantir l’entière exécution des obligations lui incombant, le Preneur verse au Bailleur, à la signature des présentes, la somme de 28750 € (VINGT-HUIT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS) correspondant à un (1) terme de loyer en principal, à titre de dépôt de garantie. Cette somme, non productive d’intérêts, sera remboursée au Preneur en fin de location et de jouissance, après déménagement et remise des clefs, justification du paiement de toutes taxes et tous impôts, exécution des réparations à sa charge et déduction faite de toute somme dont il pourrait être débiteur envers le Bailleur ou dont celui-ci pourrait être rendu responsable par le fait du Preneur à quelque titre que ce soit. »

La location n’est pas terminée, le droit au bail a simplement été transféré au cessionnaire du fonds de commerce, avec lequel le bail se poursuit, de sorte que le cédant ne peut prétendre au remboursement par le bailleur du dépôt de garantie versé.

Il appartenait à la société Orsygio de convenir avec son cessionnaire du versement par celui-ci à son profit du montant du dépôt de garantie. Cela avait d’ailleurs était prévu dans le compromis de cession du fonds de commerce (cf. ci-dessus page 5). Si la société Orsygio a finalement décidé dans l’acte de cession de renoncer au remboursement par la société Dupe du dépôt de garantie (page 5 de l’acte de cession article BAIL COMMERCIAL « Il est précisé que par suite de la présente cession, un nouveau bail commercial sera régularisé entre le cessionnaire et le propriétaire des murs dans lesquels le fonds cédé est exploité. […] En conséquence, la présente cession ne donnera lieu à aucun compte de prorata de loyer ou remboursement de dépôt de garantie. La présente cession est soumise à la condition résolutoire de régularisation dudit bail commercial. »), cet arrangement ne l’autorise pas à réclamer le remboursement du dépôt de garantie au bailleur, puisque le bail se poursuit.

Par conséquent, la demande de restitution du dépôt de garantie formée à l’encontre du bailleur ne pourra qu’être rejetée.

III- Sur la demande de mainlevée de l’opposition

Aux termes de l’article L.141-14 du code de commerce, dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix. L’opposition, à peine de nullité, énonce le chiffre et les causes de la créance et contient une élection de domicile dans le ressort de la situation du fonds. Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires. Aucun transport amiable ou judiciaire du prix ou de partie du prix n’est opposable aux créanciers qui se sont ainsi fait connaître dans ce délai.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2021, la société 36 PLB a réclamé à la société Orsygio la somme totale de 55 136,99 euros au titre de l’indexation des loyers pour la période de janvier 2016 à janvier 2021 outre la revalorisation du dépôt de garantie. Il est précisé dans le courrier les indice de référence et dernier indice pris en compte pour le calcul.

Il résulte de l’acte authentique de vente du bien immobilier à la société 36 PLB du 8 juillet 2019 que « Par l’effet des présentes, l’ACQUEREUR est subrogé dans tous les droits et obligations actions et privilèges du VENDEUR relativement à l’exécution des stipulations, charges et conditions du bail de manière que le VENDEUR ne puisse être recherché et/ou inquiété à ce sujet. »

La société 36 PLB est ainsi subrogée dans les droits de l’ancien propriétaire et comme telle fondée à réclamer les indexations antérieures à l’acquisition du local.

L’indexation est prévue au bail, la clause précisant que l’indice de référence est celui du 4ème trimestre avec comme indice de base, celui du 4ème trimestre 2010 de 1533.

Contrairement à ce que soutient la société Orsygio, le montant de la créance d’indexation du loyer et du dépôt de garantie est aisément déterminable grâce à l’application des indices publiés, et le fait que l’immeuble n’a été acquis par la société 36 PLB qu’en octobre 2019 est indifférent. Ainsi, dès lors, que les indices utilisés ne sont pas critiqués, le montant de 55 136,99 euros ht, tel qu’il résulte du courrier du 20 février 2021 est justifié. En revanche, le montant de 55 923,69 euros pour lequel il a été formé opposition n’est pas explicité par un décompte des indexations de loyers, de sorte qu’il ne sera pas retenu.

La société 36 PLB est ainsi fondée à réclamer à la société Orsygio la somme de 55 136,99 euros au titre de l’indexation des loyers et de l’ajustement du dépôt de garantie.

Pour autant, il convient de tenir compte des règlements déjà effectués par la société Orsygio, soit la somme de 36 000 euros versée le 2 avril 2021, ainsi que le prorata de loyer de mars 2021 de 7 933,33 euros versé le 8 janvier 2021, cette somme ayant été acquittée par le cédant mais ayant aussi été réclamée et réglée par le cessionnaire (cf pièce 10 demandeur).

De ce fait, seule la somme de 11 203,66 euros (55136,99€ – 36 000€ – 7933,33 €) reste due à la société 36 PLB par la société Orsygio.

En conséquence, il convient d’ordonner la mainlevée partielle de l’opposition pratiquée le 22 mars 2021 sur le prix de cession du fonds de commerce du 11 mars 2021 pour le montant de 44 613,80 euros (55 817,46€ – 11 203,66€). Et la société Orsygio sera autorisée à percevoir cette somme.

IV- Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de la mauvaise foi ou de l’intention de nuire.

En l’espèce, la S.A.R.L. ORSYGIO ne démontre pas que la S.C.I. 36 PLB a agi de mauvaise foi ou avec l’intention de nuire. En conséquence, elle sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

V- Sur les demandes accessoires

1. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il n’y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l’exécution provisoire de la décision.

2. Sur les frais irrépétibles et les dépens

La S.C.I. 36 PLB succombant au principal, elle supportera les dépens de la présente instance et sera redevable d’une indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 2 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ORSYGIO de sa demande de restitution de la somme de 43 933,33 euros au titre d’un trop-perçu de loyer ;

LA DEBOUTE de sa demande de restitution du dépôt de garantie ;

ORDONNE la mainlevée partielle de l’opposition formée le 22 mars 2021 par la S.C.I. 36 PLB sur le prix de cession du fonds de commerce intervenue entre la S.A.R.L. ORSYGIO et la société DUPE le 11 mars 2021, pour le montant de 44 613,80 euros :

AUTORISE la S.A.R.L. ORSYGIO à percevoir cette somme de 44 613,80 euros :

ORDONNE au notaire la restitution de cette somme à la S.A.R.L. ORSYGIO ;

CONDAMNE la S.C.I. 36 PLB à payer à la S.A.R.L. ORSYGIO la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la S.A.R.L. ORSYGIO de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DÉBOUTE LA S.A.R.L. ORSYGIO de ses autres demandes ;

DÉBOUTE LA S.C.I. 36 PLB de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. 36 PLB aux dépens de la présente instance.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Aurélie VERON