République française

Au nom du peuple français

N° RG 25/00717 – N° Portalis DBXE-W-B7J-FDEY

PB / DDG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOURGES

JUGEMENT RENDU LE : 04 Juin 2026

50G

[B] [T] [Q]

[O] [L] [F]

C/

[N] [G] [D]

[H] [V] [Y]

DEMANDEURS :

Madame [B] [T] [Q], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [L] [F], demeurant [Adresse 2]

Comparant et plaidant par Maître Isabelle MAUGUERE de la SELARL ISABELLE MAUGUERE, avocats au barreau de NEVERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [G] [D] et Madame [H] [V] [Y], demeurant [Adresse 3]

Comparant et plaidant par Maître Eric BLANCHECOTTE de la SCP BLANCHECOTTE-BOIRIN, avocats au barreau de NEVERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Présidente : […] […], statuant à juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile,

Greffière lors des débats : […] […]

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Mai 2026, présidée par Mme […] qui a annoncé que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Juin 2026,

JUGEMENT :

Mis à disposition des parties à la date annoncée par la Présidente, assistée de Mme […], Greffière.

Vu l’action introduite le 18 mars 2025 devant le tribunal judiciaire de BOURGES par Madame [B] [Q] et Monsieur [O] [F] à l’encontre de Monsieur [N] [D] et de Madame [H] [Y] aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes :

—  20.500 euros au titre de la clause pénale pour défaut de régularisation de l’acte authentique

—  3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions 3 de Monsieur [D] et de Madame [Y] RPVA du 18 mars 2026 par lesquelles ils concluent au débouté de Monsieur [F] et de Madame [Q] de toutes leurs demandes ; que très subsidiairement, ils demandent à voir juger la clause pénale manifestement excessive et de la réduire à l’euro symbolique en application de l’article 1231-5 du Code Civil et les voir condamner reconventionnellement à leur payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, demandent également à voir dire n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 7 avril 2026 ;

SUR CE,

* Sur la réalisation de la clause suspensive et l’application de la clause pénale

Vu les articles 1103 et suivants et 1231-1 et suivants du Code civil ;

Attendu qu’un compromis de vente de la maison dont Monsieur [F] et Madame [Q] étaient propriétaires [Adresse 4] a été régularisé entre eux et Monsieur [D] et Madame [Y] au prix de vente de 205.000 euros ; que l’acte authentique devait être réitéré au plus tard le 22 août 2024, date qui sera reportée, par avenant du 12 août 2024, au 5 septembre suivant ;

Attendu que la vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt pour un montant global de 214.221 euros d’une durée de 15 ans ;

Attendu que Monsieur [F] et Madame [Q] considérant que les acquéreurs n’ont pas procéder, dans les délais contractuels, auprès des organismes financeurs aux deux démarches qui leur incombaient, et qu’en conséquence la condition suspensive doit être considérée comme étant réalisée, demandent l’application de la clause pénale prévue au contrat qui stipule: “ si l’une des parties ne veut ou ne peut réitérer le présent acte par acte authentique bien que les conditions suspensives soient réalisées, elle sera redevable envers l’autre d’une indemnité d’ores et déjà fixée, à titre de clause pénale à la somme de 20.500 euros“. ;

Attendu que les défendeurs rétorquent que la clause pénale n’est pas réalisée et considèrent que la disposition de la page 7, en cas de faute ou de négligence de l’acquéreur, ne s’applique pas à la situation d’espèce au motif que l’avenant du 12 août 2024 a rendu caduc les délais initialement prévus, du fait des vices affectant l’assainissement dont ils n’avaient pas eu connaissance antérieurement, lesquels n’étaient en tout état de cause pas réalistes en période estivale ; qu’en définitive, ils soutiennent que seule comptait la date de réitération de l’acte authentique prorogée au 5 septembre 2024, et au 19 septembre 2024 si les droits de péremption n’étaient pas définitivement purgés ou si les fonds prêtés n’étaient pas reçus ; qu’ils font dès lors valoir avoir informé le notaire et les vendeurs du refus de prêt le 9 septembre 2024 ;

Attendu que le compromis de vente a été signé le 22 mai 2024 sous la condition suspensive, telle que rappelée par les demandeurs dans leur assignation, que les acquéreurs obtiennent une ou plusieurs offres définitives bancaires pouvant être contractées par ces derniers auprès de tout établissement ou courtier de leur choix qui devait répondre aux conditions suivantes :

— montant global maximum du ou des prêts envisagés 214.221 euros

— durée maximale de 15 ans

— taux d’intérêt maximal hors frais de dossier d’assurance et de garantie 4 %

— garantie : une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d’un établissement financier à l’exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de la personne physique.;

Attendu que le compromis prévoit que : “ la condition est considérée comme réalisée en application de l’article 1304-3 du Code civil si, par sa faute ou sa négligence, il en empêchait la réalisation ou provoquait sa défaillance et que le fait de demander un prêt à des conditions différentes de celles prévues ci-dessus peut entraîner l’application de cette sanction à son encontre “ ;

Attendu qu’il était prévu que le paiement du prix se ferait par virement le jour de la réitération de la vente par acte authentique laquelle, initialement prévue le 22 août 2024, a été prorogée par avenant, au 5 septembre 2024, 19 septembre 2024 notamment pour permettre la mise à disposition des fonds prêtés ;

Attendu qu’il appartient aux demandeurs de démontrer la carence des acquéreurs dans la recherche d’un financement dans le délai établi ;

Attendu que le délai qui englobait la période estivale était assez contraint sans être pour autant impossible à tenir dans une situation ordinaire ;

Mais attendu qu’il est constant que des tractations liées au mauvais état de l’assainissement ont vu le jour, pendant la période de recherche de financement, n’ayant finalement abouti que le 12 août 2024 par la signature d’un avenant prévoyant une baisse de prix de 5.000 euros afin de compenser pour partie le montant des travaux nécessaires pour sa remise en état ; que cet évènement inattendu a perturbé l’exécution contractuelle de leurs obligations par les acquéreurs;

que les demandeurs ne peuvent pas arguer de leur propre turpitude ;

Attendu que pour autant Monsieur [D] et Madame [Y] versent des échanges par SMS qui montrent qu’ils se sont adressés à deux courtiers, le premier avant-même la signature du compromis, et le second, dès le mois de juin, qu’ils relançaient régulièrement pour obtenir un retour des banques et qu’ils ont même envisagé d’augmenter la durée du prêt à 20 ans pour faciliter l’obtention du prêt ; qu’ils produisent le courrier du 10 septembre 2024 de refus de financement du Crédit Agricole Mutuel, sollicité le 20 juillet 2024, pour l’obtention d’un prêt de 214.221 euros pour l’acquisition de l’immeuble ; que les courtiers contactés ne leur ont pas tous fait de retour ;

Attendu que les circonstances de la cause rappelées ci-dessus rendaient les démarches de prospection pour l’obtention d’un prêt dans le délai fixé objectivement compliquées ; que néanmoins elles ont été accomplies par les acquéreurs ;

Attendu qu’au vu de ce qui précède Monsieur [F] et Madame [Q] échouent à faire la preuve d’une faute ou négligence imputables aux acquéreurs, qui apparaissent de bonne foi, si bien que la condition suspensive ne peut pas être considérée comme remplie ;

Attendu que par ailleurs les vendeurs, qui ne contestent pas avoir vendu leur bien en début d’année 2025, ne justifient d’aucun préjudice en lien avec la négligence alléguée et non démontrée;

Attendu qu’il en ressort que Monsieur [F] et Madame [Q] doivent être déboutés de leurs demandes ;

* Sur les dépens, l’article 700 et l’exécution provisoire

Attendu que Monsieur [F] et Madame [Q], qui succombent, supporteront les dépens ;

Attendu qu’il paraît équitable de condamner Monsieur [F] et Madame [Q] à payer à Monsieur [D] et Madame [Y] une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [O] [F] et Madame [B] [Q] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [F] et Madame [B] [Q] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [F] et Madame [Q] à payer à Monsieur [N] [D] et Madame [H] [Y] une indemnité de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la présidente et la greffière

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,